CGT 資本利得稅估算器

📌 本文要點

估算賣投資房的 CGT：輸入買賣價與持有月數，按持有滿 12 個月的 50% 折扣舊規計算。僅適用於 2027-07-01 前的賣出。

賣投資房之前，先算一下要交多少 CGT。

不熟悉 CGT 怎麼算？先看什麼是 CGT 建立基礎概念，再回來用估算器。

📢 重要：這個計算器算的是 CGT 舊規（grandfather 50% 折扣）

2026-05-12 預算案宣佈 CGT 50% 折扣從 2027-07-01 起被替換為 CPI 指數化 + 30% 最低稅率。但 grandfather 規則按時間分段適用——本計算器仍然適用於：

所有 2027-07-01 之前的賣出（舊規對所有人適用）
2027-07-01 之後賣出——但只用來算到 2027-07-01 當天累積的部分（grandfather 舊規分段）。後續累積部分需要按新規另算

如果你的賣出日期在 2027-07-01 之後，建議：(1) 用本計算器算到 2027-07-01 估值這一段的 CGT；(2) 2027-07-01 之後的增值按新規人工估算（CPI 調整後 × max(邊際稅率, 30%)）；(3) 找會計師核對最終金額。

完整新規解讀 → | 買房決策框架 → | 什麼是 CGT →

買入和賣出

買入價（Cost Base）$

賣出價 $

買入相關費用 $ 印花稅 + 律師費 + 檢查費

賣出相關費用 $ 中介佣金 + 律師費 + 廣告費

持有情況

持有時間（月）超過 12 個月可享 50% 折扣

已申報 Division 43 建築折舊總額 $ 只填 Division 43（建築/capital works）——這部分要從 cost base 中扣除。Division 40 設備折舊不要填，它走 balancing adjustment，不影響房產 cost base。

PPOR 轉投資房（可選）

這套房子曾經是你的自住房嗎？

你的稅率

賣房當年的邊際稅率 %（含 Medicare Levy）（FY2026-27） CGT 加到你的應稅收入上，用邊際稅率計算。高收入者通常用最高檔。

典型場景示例

下表數字由本頁計算器的同一套算法算出，可自行輸入複核。
⚠️ 本表全部按現行的 50% CGT 折扣規則計算，僅適用於賣出日期在 2027 年 7 月 1 日之前的交易。 自 2027-07-01 起，個人房產資本利得改用 CPI 指數化 + 30% 最低稅率的新規，屆時下表所有數字都不再適用。

⚠️ 更要緊的一條：大額利得會跨檔，本工具會低估。 你選的是一個邊際稅率，工具把它套用到整筆應稅利得上——但資本利得是加在你工資之上的，金額一大就會把你推進更高的檔位。
判斷方法：算出你當前檔位還剩多少空間。 年薪 $150,000 的人在 37% 檔（$135,001–$190,000），剩餘空間 = $190,000 − $150,000 = $40,000。應稅利得在這個數以內，本工具準確；超過就開始低估：
年薪 $150,000 的人，應稅利得本工具（按 39%）累進實算低估
$40,000 以內準確準確 $0
$100,000 $39,000 $43,800 $4,800
$200,000 $78,000 $90,800 $12,800
$300,000 $117,000 $137,800 $20,800
記住：37% 檔總共只有 $55,000 寬、30% 檔 $90,000 寬。 應稅利得只要是六位數，幾乎必然跨檔。賣房這種金額，請讓會計師按累進分段實算，別拿這個工具的數去做決定。

年薪 $150,000 的人，應稅利得	本工具（按 39%）	累進實算	低估
$40,000 以內	準確	準確	$0
$100,000	$39,000	$43,800	$4,800
$200,000	$78,000	$90,800	$12,800
$300,000	$117,000	$137,800	$20,800

場景	賣出日期	買入價	賣出價	持有時長	原始資本利得	應稅金額	估算 CGT	稅後淨收益
投資房，邊際稅率 47%	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	5 年	$257,000	$128,500	$60,395	$196,605
投資房，持有不足 12 個月，47%	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	10 個月	$257,000	$257,000	$120,790	$136,210
投資房，邊際稅率 47%	2027-07-01 之前	$600,000	$1,100,000	10 年	$457,000	$228,500	$107,395	$349,605
投資房，邊際稅率 32%	2027-07-01 之前	$600,000	$750,000	3 年	$107,000	$53,500	$17,120	$89,880
投資房，47%，已申報折舊 $40,000	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	5 年	$297,000	$148,500	$69,795	$187,205
自住轉出租，6 年規則內（出租 24 個月），47%	2027-07-01 之前	$600,000	$900,000	5 年	$257,000	$0	$0	$257,000

假設： 澳洲稅務居民個人（非公司/信託）。買入費用 $25,000、賣出費用 $18,000。「應稅金額」已扣除 50% CGT 折扣（僅持有超過 12 個月適用）。稅率檔位按 FY2026-27：邊際稅率 47% = 45% + 2% Medicare Levy，32% = 30% + 2%（最低檔 17% = 15% + 2%，本表未用到）。

幾個要點：

持有滿 12 個月，CGT 直接減半。 同樣是 $257,000 的利得，持有 5 年只需繳 $60,395，持有 10 個月要繳 $120,790——差了整整一倍（$60,395）。
申報過的 Division 43 建築折舊要回撥。 申報了 $40,000 的 Division 43（capital works）折舊後，cost base 相應降低，資本利得從 $257,000 漲到 $297,000，CGT 多繳 $9,400。Division 40（設備折舊）不在這裡回撥——折舊資產不屬於房產 cost base，賣房時另走 balancing adjustment。
6 年規則可以讓 CGT 歸零。 自住房搬出後出租不超過 6 年（72 個月）再賣，全部資本利得免稅——本例省下 $60,395。

怎麼用這個估算器

基本場景（純投資房）： 填買入價、賣出價、相關費用和持有月數，選稅率，點"估算 CGT"。

PPOR 轉投資房： 如果這套房子你先自住後出租，選"是，先自住後出租"，會出現額外選項：

6 年規則： 出租不超過 6 年，全部資本利得免稅。超過 6 年按比例計算
s118-192 市場估價法： 轉出租時請估價師做一個市場估價，只對估價之後的增值部分徵稅
這兩種方法互斥，不能同時用。→ 詳細對比

Cost Base 包含什麼：

買入價 + 印花稅 + 律師/過戶費 + 建築檢查費 + 貸款設立費（部分）
持有期間的資本性改良（renovations），但不包括日常維修
折舊回撥：之前申報過的 Division 43（建築/capital works）折舊會降低 cost base（ITAA 1997 s110-45(2)）
Division 40（設備折舊）不從房產 cost base 里扣：折舊資產是獨立於房產的資產，賣房時按 balancing adjustment 單獨結算（s40-285），其資本利得/損失依 s118-24 不計入 CGT

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重要聲明： 本估算器為一般性信息工具，不構成稅務建議。Skyvia Pty Ltd 不持有 TPB 註冊資格。CGT 計算涉及複雜規則（尤其是 PPOR 轉投資房場景），請諮詢註冊會計師或稅務代理。