報稅與記賬

自住房轉投資房（上）：6 年規則與 CGT

Sean · 2026年4月17日 · 閱讀約 14 分鐘 · #CGT #自住房 #投資房 #6年規則 #PPOR #折舊

📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——

  • NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
  • CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規

完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。

⚠️ 本文涉及規則較複雜，具體情況請諮詢持證 tax agent。 6 年規則、市場估價、貸款汙染、非居民陷阱、2026 CGT 改革這幾個話題任何一項寫錯或套錯自己的情況，都可能造成數千到數萬澳元的稅務損失。本文儘量貼近 ATO 官方口徑，但不能替代針對你個人情況的專業建議。風險自擔。

📌 重要前提：本文討論的稅務處理建立在納稅人為澳洲稅務居民（Australian tax resident）的前提下。 如果你是非居民或出售時會變成非居民，主要居所豁免和 6 年規則的適用會完全不同——請先看進階篇的非居民陷阱章節。

換了更大的房子、搬去其他城市工作、或者乾脆想多一套投資房——很多人會選擇把原來的自住房（PPOR，principal place of residence）出租，而不是賣掉。

但從自住變出租的那一刻起，稅務上有一系列事情你必須知道，否則將來賣的時候可能要多交很多資本利得稅（CGT，capital gains tax）。

📌 本文要點

自住房轉出租，6 年規則（s118-145）可讓舊房最長 6 年仍視為 PPOR，期間賣出全免 CGT。但同一時間只能有一套 PPOR，把新家報成 PPOR 就用不了。

  • 適合誰讀 把自住房轉為投資房或準備這樣做的澳洲華人房東
  • 看完你會搞懂 6 年規則和市場估價的互斥關係、什麼時候該選哪個、三條 CGT 計算路徑、出租後報稅變化和折舊
  • 閱讀時間 約 7 分鐘
  • 本文是上下兩篇 貸款汙染、土地稅、非居民陷阱、Airbnb、2026 CGT 改革等內容在進階篇

關鍵概念：6 年規則 vs 市場估價重置——二選一，不是疊加

這是本文最重要的概念，很多坊間文章（包括本文早期版本）都講錯了，讀者因此算錯 CGT 的也不少。先把結論放在最前面：

ATO 給自住房轉投資房的 CGT 優惠有兩個工具，你只能選一個：

  1. Absence Rule / 6 年規則（s118-145 ITAA97）——選擇繼續把出租的舊房視為你的主要居所，期間最長 6 年。期間賣出可以完全免 CGT，但成本基礎仍然是原始購買價。
  2. 市場價值替代規則（s118-192 ITAA97）——出租當天的市場價強制重置為你的新成本基礎，但你在那一刻起不再享受主要居所豁免，之後的增值按持有時間比例計稅。

這兩個規則是互斥的：

  • 用 6 年規則 → s118-192 不會觸發（因為你轉出租時仍然"在法律上是 PPOR"，觸發 s118-192 所需要的條件之一會被破壞）
  • 放棄 6 年規則 → s118-192 自動觸發，拿市場價作為新成本基礎

怎麼選，取決於你的持有時長和出租期間房價走勢。本文下面會詳細解釋。

第一件事：決定用哪個規則，再決定要不要做市場估價

情況 A：你確定 6 年內會賣，而且打算用 6 年規則

如果你：

  • 出租前確實自己住過這套房
  • 出租期間不打算把另一套房申報為 PPOR（比如你搬出後是租房住，或者出國了）
  • 6 年內會把舊房賣掉

那麼你的最佳策略是用 6 年規則。這種情況下：

  • 賣房時完全免 CGT
  • 不需要做市場估價（因為用不到 s118-192）
  • 只需要保留自住證據（電費單、郵件、駕照地址等）

情況 B：你不確定什麼時候賣，或者會超過 6 年

如果出租期間會超過 6 年，或者你會把新家申報為 PPOR（多數人的情況），那麼 6 年規則不適用或只能覆蓋一部分期間。這時候 s118-192 會自動觸發——出租當天的市場價變成你的新成本基礎。

此時市場估價就至關重要，因為它決定了你將來的應稅增值金額。

情況 C：你同時擁有另一套自住房

夫妻/家庭在同一時間只能有一個 PPOR。如果你買了新自住房並打算把它視為 PPOR，那麼從你搬出舊房那天起，舊房的 6 年規則就不能用（除非你放棄新家的 PPOR 地位）。

這種情況下，s118-192 會自動觸發，你必須做市場估價來確定新的成本基礎。

💡 實務提示： 很多人以為"搬進新家+舊房出租"就自動能享受 6 年規則，這是錯的。你必須主動選擇哪一套作為 PPOR，而且這個選擇會影響兩套房將來賣出時的 CGT 計算。選錯可能損失幾萬到幾十萬澳元。這個決定一定要諮詢 tax agent。

市場價值替代規則（s118-192）詳解

規則內容

根據《所得稅評估法 1997》第 118-192 條，當你的自住房在 1996 年 8 月 20 日之後首次用於產生應課稅收入，且房產是 1985 年 9 月 20 日之後購買的，並且你沒有選擇用 absence rule 讓它繼續視為 PPOR，那麼：

轉出租當天的市場價自動視為你的 CGT 成本基礎。

這個規則是 deeming provision（視同條款）——條件滿足就自動適用，不是你能選的。但它的觸發條件之一是"在轉出租前一刻，如果處置該房產你能享受完全主要居所豁免"。如果你用了 absence rule，那你轉出租前後本來就享有完全豁免——s118-192 就不會觸發。

關鍵點：absence rule 的選擇是在報稅時做的，不需要提前聲明。 也就是說，你可以在未來賣房那一年再根據市場情況決定用哪個。但證據必須提前準備好（尤其是市場估價）。

為什麼要做市場估價？

一份正式的市場估價是你證明轉出租時房價的最好證據。這可能幫你省掉大筆 CGT。

舉例對比：

假設你 2018 年花 $500,000 買了這套房，2026 年轉出租時市場價是 $700,000，將來 2032 年賣了 $900,000，期間一直作為投資房出租（不用 6 年規則）。

如果你有正式估價報告（用 s118-192）：

  • 成本基礎 = $700,000
  • 持有期從 2026 年重新計算 = 6 年
  • 應課稅資本增值 = $900,000 - $700,000 = $200,000
  • 50% CGT 折扣後 = $100,000 加入當年應稅收入

如果你沒有做估價：

  • ATO 要求你證明轉出租時的市場價
  • 無法證明可能面臨審查，甚至被拒絕 s118-192 適用
  • 可能退回到原始購買價 $500,000 作為成本基礎，稅負可能翻倍

估價怎麼做？費用多少？

兩種做法都可以被 ATO 接受：

  1. 找持牌估價師（Certified Practising Valuer / Registered Valuer）出正式報告

    • 費用：2026 年布里斯班市場約 $550-$990，複雜物業（HMO、共管區、農村地塊）可能 $1,200+
    • 證據力最強
    • 適合房產價值高、預期漲幅大、或家庭內部有多套房需要區分的情況

  2. 找持牌房產中介出 market appraisal + comparable sales

    • 費用：通常免費或幾百刀
    • 必須附上同區域近期成交案例對比
    • 證據力稍弱但 ATO 一般接受
    • 適合普通住宅

⚠️ 關於"估價要在轉出租當月或前後完成"的說法，是很多文章的誤導。 ATO 明確接受 retrospective valuation（事後估價），只要估價師能基於當時的可比銷售數據做出合理判斷。已經錯過時機的房東仍有救——找 Certified Practising Valuer 做 retrospective valuation，註明 valuation date 是當年轉出租日期。當然，越及時越好。

無論哪種方式，報告上要清楚寫明評估日期。即使最後不賣，這份報告也是你 CGT 檔案裡最重要的一份文件。

6 年規則（Absence Rule）詳解

基本規則

當你把自住房出租後，你可以在報稅時選擇繼續將它視為你的"主要居所"（main residence），最長 6 年。在這 6 年內，即使你已經把房子出租了，賣掉時仍可享受 CGT 主要居所豁免——也就是完全不交 CGT。

適用條件

  • 你必須在出租前真正住過這套房子（作為你的主要居所）
  • 在這 6 年期間，你不能把另一套房子也當作你的主要居所（一個人/一對夫妻在同一時間只能有一個 PPOR）
  • 6 年計時從你搬出去、開始出租的那一天開始，而不是從買房之日起
  • “最長 6 年"是嚴格的——6 年零 1 天也不行；而且 CGT 事件發生日期按合同日算，不是結算日

6 年可以重置——原理是什麼？

如果你在 6 年內搬回去住（成為你真實的主要居所），然後再次出租，6 年的計時會重新開始。

為什麼能重置？ Absence rule 針對的是"從 PPOR 暫時離開"這個事件。每次你搬回去真實自住、重新建立 main residence 身份後，之前的 absence 就"結束了”；下一次再搬出就是一個新的 absence 事件，重新獲得最多 6 年。這不是魔術般的時鐘重置——ATO 看的是你是否真的兩次建立了 main residence 身份。

舉例：

  • 2020 年搬出去出租（第 1 個 6 年週期開始）
  • 2025 年搬回來自己住，恢復為真實的主要居所
  • 2025 年再次出租
  • 新的 6 年期限從 2025 年開始，到 2031 年

重要提示： 這個"搬回去住"必須是真的自住，不能是做樣子、暫時度假、或為了"重置計時"而名義上搬回。ATO 的核心判斷標準是你是否真實、以主要居所的方式居住在該房產中。

為了證明這一點，下面這些證據會有幫助：

  • 選民登記（electoral roll）地址更新
  • 駕照和車輛登記地址更新
  • 水電煤氣、網絡賬單改為自己名字並送到該地址
  • 銀行賬單、信用卡賬單地址更新
  • 郵件重定向到該地址
  • 個人物品和傢俱移回房子
  • 實際居住的證據（鄰居證言、郵件時間戳、送貨記錄等）

關於這份清單： ATO 沒有發佈過一份"官方統一清單"——以上內容是行業內稅務從業者總結的常見證據。審計時 ATO 真正在意的是"你是否真的住在那裡"，而不是"你有沒有逐項打勾"。ATO 判斷的是 facts and circumstances——質量比時長更重要。 不要相信"住滿 X 個月就安全"的說法，也不要相信"住不到 X 個月就一定不行"——有案例 3 個月被接受，也有案例 1 年被質疑，關鍵看整體證據是否支持你真實以此為主要居所。

警告： ATO 對 6 年規則重置的真誠性會進行審查。如果搬出自住後短時間內又重新出租，且你無法證明這段期間是真實自住，ATO 有可能不承認這次重置，屆時你將失去 6 年規則的保護。拿不準的情況一定要諮詢持證 tax agent。

超過 6 年怎麼辦？

如果你出租超過 6 年還沒賣掉，賣的時候需要做按比例計算 CGT。但具體用哪個公式，取決於你的路徑：

路徑 1：從未用 absence rule（完全放棄 PPOR 身份，s118-192 觸發）

  • 成本基礎 = 出租當天市場價（$700k）
  • Ownership period = 從出租當天算起
  • 應稅增值 = (賣價 - 市場價) × (非主要居所天數 / 總持有天數)

例：2018 買 $500k，2026 轉出租估價 $700k，完全不用 6 年規則，2032 賣 $900k。

  • 成本基礎 $700k，持有期 6 年全部為出租（非主要居所天數 = 6 年）
  • 應稅增值 = ($900k - $700k) × (6/6) = $200,000
  • 50% 折扣後 = $100,000

路徑 2：用了 6 年 absence rule，但超過 6 年才賣（s118-192 不觸發）

  • 成本基礎 = 原始購買價（$500k）
  • Ownership period = 從購買日算起
  • 應稅增值 = (賣價 - 購買價) × (非主要居所天數 / 總持有天數)
  • 其中，absence rule 覆蓋的那 6 年算作"主要居所天數"

例：2018 買 $500k，2018-2020 自住 2 年，2020-2032 出租 12 年。用 absence rule 把 2020-2026 這 6 年繼續視為 PPOR。

  • 總持有期 = 14 年（2018-2032）
  • 主要居所天數 = 2 年自住 + 6 年 absence = 8 年
  • 非主要居所天數 = 剩下的 6 年
  • 應稅增值 = ($900k - $500k) × (6/14) ≈ $171,429
  • 50% 折扣後 ≈ $85,714

路徑 3：部分出租期用 absence rule，其餘不用

這種情況更復雜，ATO 會逐段計算，建議直接找會計師。

⚠️ 這三種路徑的 CGT 結果可能差幾萬澳元。 哪種最優取決於：房價漲幅曲線、你是否有另一套 PPOR、出租總時長、你的邊際稅率。這是稅務規劃的核心決策點，強烈建議做 tax planning 時一起評估。

出租期間的報稅變化

自住房變投資房後，以下費用和收入會變：

現在可以抵扣的費用

這些費用之前在自住時不能抵扣，現在出租了就可以：

  • 貸款利息 — 如果你有投資房貸款，100% 的利息可以抵扣（僅限實際用於購買房產的部分，注意進階篇的"貸款汙染"章節）
  • Council rates（市政稅）
  • 水費（房東承擔的部分）
  • 州土地稅（land tax）——PPOR 時免徵，轉出租後開始徵收，徵收部分可抵扣（詳見進階篇的土地稅章節）
  • 房東保險（Landlord Insurance，不是普通家宅保險）
  • 物管費（如有物業管理公司）
  • 維修費用 — 定期維護、維修成本（區分維修 repairs 和改善 capital improvements——改善不能即時抵扣，要入資本賬戶）
  • 折舊（需要做 Depreciation Schedule）
  • 廣告租賃費用、租客背景審查費

必須申報的收入

  • 所有租金收入必須申報（即使租客沒有正式給你單據）
  • 如果用 Airbnb 等短租平臺，平臺會向 ATO 報告（共享經濟申報制度 / Sharing Economy Reporting Regime），你也必須申報

關於折舊（Depreciation）

自住轉投資房時做折舊有些特殊之處，需要注意：

Division 43（建築折舊 / Building Allowance）

  • 仍然可以 claim（住宅物業建造日期在 1987 年 9 月 15 日之後；非住宅物業為 1982 年 7 月 20 日之後）
  • 不受 2017 年法律改變的影響
  • 通常每年可以抵扣建築成本的 2.5%，共 40 年

Division 40（設備折舊 / Plant & Equipment）

  • 關鍵日期：合同日期在 2017 年 5 月 9 日之後購買的二手住宅投資房，房子裡已有的"二手設備"不能 claim 折舊
  • 也就是說，當你轉為投資房時，房子裡已經有的空調、熱水器、地毯、廚房電器等"二手設備"不能抵扣折舊
  • 但是你之後新裝、新買的設備（全新設備）可以按 Division 40 正常抵扣

💡 別忽略的補償機制： 雖然 2017 年規則禁止了這些二手設備每年折舊抵扣，但賣房時這些資產的"減少的價值"可以計入成本基礎（s110-25(5A) ITAA97），用於降低 CGT。也就是說，不是完全白損失——只是從"每年抵扣"變成了"賣時一次性抵扣"。

範圍： 這個限制只針對二手住宅投資房。商業物業不受影響；2017 年 5 月 9 日之前籤合同購入的房產也不受影響（沿用舊規則）。

建議做一份 Depreciation Schedule

即使舊設備因為 2017 年規則不能 claim，Division 43 的建築折舊每年仍然有可觀的抵扣。建議找一個 Quantity Surveyor 做一份專業的折舊時間表（Depreciation Schedule），可以為你每年省掉幾千塊稅。

時機很重要： 最好在轉為投資房的當年或前一年就安排 QS 做估算，這樣報稅時可以從第一年就開始 claim 折舊。如果多年後才補做折舊估算，ATO 會對追溯性的折舊申報審查更嚴格。

關於折舊的詳細內容，可以看投資房折舊完全指南（我們的另一篇文章）。

操作清單（按時間線）

📅 轉換前 3-6 個月（稅務規劃階段）

  • ✅ 用進階篇的決策樹工具——搞清楚你屬於哪種情況，該用 6 年規則還是 s118-192
  • ✅ 評估居民身份風險——未來 6-10 年你可能變成非居民嗎？（詳見進階篇非居民陷阱）
  • ✅ 諮詢 Registered Tax Agent——PPOR 選擇、貸款結構、CGT 策略一起規劃
  • ✅ 找 mortgage broker 諮詢——是否需要 split loan 防止貸款汙染
  • ✅ 查詢昆士蘭 Land Value——算一下年度土地稅成本，看是否影響負扣稅策略

📅 轉換前 1 個月（準備階段）

  • ✅ 做市場估價（如果情況 B/C 需要）— 持牌估價師出正式報告（$550-990，布里斯班 2026 年），或中介出 market appraisal + comparable sales
  • ✅ 找 Quantity Surveyor 做 Depreciation Schedule——爭取每年的最大折舊抵扣
  • ✅ 買 Landlord Insurance——建築保險（Building Insurance）不夠，必須有租客風險覆蓋
  • ✅ 梳理 offset/redraw 記錄——防止貸款汙染，必要時 split loan

📅 轉換當天（執行階段）

  • ✅ 拍照記錄房屋當前狀態——為將來的 CGT 計算、保險索賠、折舊評估留證據
  • ✅ 記錄關鍵日期——出租廣告發布日、租約開始日
  • ✅ 聯繫你的貸款機構——通知轉為投資房，確認貸款條款
  • ✅ 聯繫你的保險公司——通知保險變更

📅 轉換後 30 天內（註冊階段）

  • ✅ 州政府註冊土地稅（如房產價值超過免稅額）
  • ✅ 如需降低 PAYG 預扣——申請 PAYG Withholding Variation
  • ✅ 告訴你的會計師或稅務代理——確保下次報稅時正確處理

📅 每年持續

  • ✅ 保留所有租金、維修、折舊相關憑證——至少 5 年
  • ✅ 保留 offset/redraw 交易記錄——防止貸款汙染追溯審查
  • ✅ 監控居民身份變化——出境計劃改變時及時諮詢
  • ✅ 報稅時正確申報——租金收入、抵扣、折舊、土地稅等

主要數據來源

本文涉及的 ITAA 1997 條款和 ATO 解讀以最新立法和 ATO 官方指南為準。

免責聲明

本文僅為一般性信息分享，不構成稅務、法律或財務建議。PPOR 轉投資房涉及多個易出錯的領域（6 年規則 vs s118-192 互斥關係、貸款用途追溯、居民身份變化、市場估值日期等），任何單一決策失誤可能損失幾萬到幾十萬澳元。

強烈建議在轉換前或轉換時諮詢 registered tax agent（持證稅務代理人，TPB 註冊）。 Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 註冊，本文不構成針對任何個人情況的稅務建議。澳洲稅法複雜且經常更新，專業建議不可替代。本文作者和 Skyvia 不對任何個人因遵循本文而產生的財務損失承擔責任。

繼續閱讀：自住房轉投資房（下）：貸款汙染、非居民陷阱和 2026 CGT 改革

相關閱讀：

第一次看到 Skyvia？

這是一位在澳華人的生活筆記，從房產（買房、報稅、租房管理）到育兒教育（CCS 補貼、學區、入學），記錄在澳洲安家養娃的實操經驗。繼續看：

  • 完整指南 — 按主題串成的學習路徑（10 個 pillar）
  • 實用工具 — 印花稅 / CGT / 現金流等 5 個計算器
  • 關於我 — Sean 的背景和寫這個站的初衷