NSW 標準 settlement 42 天，Private Sale 有 5 個工作日冷靜期、拍賣沒有。首置買 $800K 以下全免印花稅；外籍買家另加 9% 印花稅，全澳最高。
適合誰讀： 準備在 Sydney 或新州其他地區買房的華人，不論首次置業還是投資。
看完你會搞懂： NSW 買房從 pre-approval 到 settlement 的 7 個步驟、Contract for Sale 裡面有什麼、Section 10.7 規劃證書怎麼看、冷靜期 5 個工作日的規則和 66W Certificate 怎麼用、印花稅稅率表和首置減免、FHOG $10,000 補貼、Strata Report 怎麼看、以及華人買家關注的熱門區域。
核心結論： NSW 標準 settlement 是 42 天（6 周），Private Sale 有 5 個工作日冷靜期但拍賣沒有。首次置業者買 $800K 以下的房子（新房和二手房都行）可以全免印花稅。外籍買家要多付 9% 印花稅 + 5% 土地稅附加。買公寓一定要看 Strata Report 裡的 Capital Works Fund 餘額和 special levy 歷史。
閱讀時間： 約 20 分鐘。
Sydney 是全澳房價最高的城市，也是華人最集中的買房市場之一。我身邊很多朋友第一次在 Sydney 買房，最頭疼的不是看房選房，而是搞不清楚那些法律文件——Section 10.7 是什麼？66W Certificate 是什麼？合同那麼厚一疊到底要看哪些？
這篇文章是專門寫給 NSW 買家的完整流程指南。如果你想看全澳通用的買房流程，先讀 澳洲買房流程全攻略；這篇會聚焦 NSW 的特殊規則——Contract for Sale 的內容、Section 10.7 規劃證書、冷靜期和 66W Certificate、印花稅計算、Strata Report 審查等。
NSW 買房時間線概覽
在 NSW，從開始看房到拿到鑰匙，典型時間線大約是 3-6 個月：
| 階段 | 時間 | 關鍵動作 |
|---|---|---|
| 準備期 | 第 1-2 周 | 貸款 pre-approval、找 Conveyancer/Solicitor |
| 看房期 | 第 2-8 周 | 看房、做 due diligence、審 Contract for Sale |
| 出價/拍賣 | 第 6-10 周 | Private Sale 出 offer 或參加 auction |
| 冷靜期 | 簽約後 5 個工作日 | 冷靜期（Private Sale）/ 拍賣無冷靜期 |
| 貸款審批 | 簽約後 2-4 周 | 正式申請貸款、銀行估價 |
| Settlement | 簽約後 42 天（標準） | PEXA 電子交割、過戶、拿鑰匙 |
NSW 的標準 settlement 期限是 42 天（6 周），但這不是法律強制的，只是行業慣例——雙方可以協商縮短到 3 周或延長到 90 天。
下面一步步展開。
Step 1：拿到貸款預批（Pre-approval）
在 Sydney 買房，pre-approval 是第一步——不管你是打算 Private Sale 還是拍賣。
Pre-approval 的作用：
- 銀行初步審核你的收入、信用記錄和負債，給你一個可以借到的最高額度
- 通常有效期 3-6 個月
- 讓你在出價或舉牌前知道自己的預算天花板在哪裡
為什麼 pre-approval 在 Sydney 尤其重要？
Sydney 熱門區域競爭激烈，一套好房子可能一兩週就賣掉。如果你在看中房子後才開始申請貸款，等你拿到批覆，房子早就被別人買了。而且——如果你打算參加拍賣，拍賣落錘後沒有 finance clause，你必須確保自己有能力付款。
注意： Pre-approval 不是 100% 保證。銀行在正式審批時還會做 valuation（估價）和再次審核你的財務狀況。如果估價低於成交價，你可能需要自己補差價。
第一次貸款不知道怎麼準備材料？參考 澳洲買房流程全攻略。
Step 2：找房子
常用平臺
- Domain.com.au 和 realestate.com.au：澳洲兩大房產搜索平臺，可以按區域、房型、預算篩選，設定 alert 自動通知新上市的房源
- 各中介官網：一些華人聚居區的中介會有獨家或提前上市的房源
- Buyer’s Agent（買方中介）：如果你工作忙、不熟悉本地市場，或者從海外買房，可以考慮請 Buyer’s Agent 幫你篩選和談判
Sydney 華人熱門區域
對於華人買家，以下區域關注度比較高（各有特點）：
| 區域 | 特點 | 適合 |
|---|---|---|
| Chatswood | 華人商圈成熟、火車直達 CBD 約 15 分鐘、Chatswood Chase + Westfield 雙商場 | 自住、投資 |
| Burwood / Strathfield | 華人社區成熟、美食集中、火車方便 | 家庭自住 |
| Hurstville | 南區華人中心、生活便利、房價相對較低 | 首次置業、投資 |
| Eastwood | 華人美食街、靠近 Macquarie University、安靜 | 家庭自住 |
| Epping | Metro 通車後交通改善、靠近 Macquarie Park 科技園區 | 自住、通勤族 |
| Zetland / Waterloo | 新開發區、公寓為主、靠近 CBD 和 UNSW | 年輕買家、投資 |
| Rhodes / Wentworth Point | 水景公寓、新開發、華人社區增長中 | 投資、年輕家庭 |
提示： 找房階段就應該開始聯繫 Conveyancer 或 Solicitor（過戶律師/產權代理人）。NSW 買房有大量法律文件要審查，到時候臨時找人會很被動。
Step 3：盡職調查（Due Diligence）
NSW 買房的 due diligence 核心是審查 Contract for Sale——這是 NSW 特有的賣方披露制度。在籤合同之前，你需要搞清楚這套房產的法律狀況和潛在風險。
Contract for Sale 裡面有什麼？
根據 NSW 法律（Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2022），賣家在出售住宅物業時，必須在 Contract for Sale 中附上以下文件：
| 文件 | 內容 | 為什麼重要 |
|---|---|---|
| Title Search（產權查冊） | 產權人信息、有沒有抵押（mortgage）、地役權（easement）、限制（caveat） | 確認賣家是合法產權人，產權上沒有"地雷" |
| Section 10.7 Planning Certificate（規劃證書） | 土地的 zoning（用途分區）、規劃限制、是否在叢林火災/洪水風險區域 | 知道這塊地能做什麼、不能做什麼 |
| Drainage Diagram（排水圖） | Sydney Water 出具的排水管道走向圖 | 知道排水管有沒有穿過你的地 |
| Strata Report（分層報告） | 僅限公寓/townhouse——物管財務狀況、by-laws、defects | 買公寓必看，詳見下文專門章節 |
| Deposited Plan（地塊圖） | 地塊的邊界和麵積 | 確認你買的地到底有多大 |
Section 10.7 Planning Certificate 是什麼？
Section 10.7 是 NSW 買房中最重要的文件之一。它的全稱是 Section 10.7 of the Environmental Planning and Assessment Act 1979 (NSW)，以前叫 Section 149 Certificate（149 條證書）。
簡單說：它告訴你這塊地的規劃限制——能不能加建、能不能做商業用途、有沒有遺產保護、有沒有洪水或叢林火災風險。
兩個版本
- Section 10.7(2)：基本版——列出 zoning（用途分區，比如 R2 Low Density Residential、R3 Medium Density Residential、R4 High Density Residential 等）和主要規劃控制
- Section 10.7(5)：升級版——除了上面的信息，還包括 Council 掌握的其他可能影響該物業的信息，比如周邊有沒有待審批的大型開發項目、有沒有被政府徵地的可能
普通買家需要特別注意什麼？
- Zoning（用途分區）——R2 只能建獨立屋和 granny flat，R3 可以建 townhouse 和低層公寓，R4 可以建高層公寓。如果你有未來加建或開發的計劃，zoning 決定了你能做多少
- Heritage Overlay（遺產保護）——如果在遺產保護範圍內，翻修改建會受到嚴格限制，審批流程也更長
- Flood Planning Level（洪泛區標記）——如果標註了洪泛區，保險費會貴很多，有些保險公司甚至拒保
- Bushfire Prone Land（叢林火災風險區）——需要更高的建築標準（BAL 評級），翻建成本更高
- SEPP (State Environmental Planning Policy) 限制——比如 Coastal Zone、Airport Noise 等
經驗之談： 自己看個大概可以，但一定要請 Conveyancer 或 Solicitor 專業審查。NSW 的 Conveyancer 費用通常 $1,000-$2,000，包含審查合同和全程過戶服務。不要省這筆錢。
其他 Due Diligence
除了審查 Contract for Sale，你還應該做：
- Building & Pest Inspection：檢查建築結構問題和白蟻蟲害。在 NSW 參加拍賣前做這個尤其重要，因為拍賣沒有 building inspection clause。費用大約 $500-$800。詳細解讀參考 Building & Pest Inspection 報告怎麼讀
- Council Records Search：查看 Council 的 DA（Development Application）記錄——周邊有沒有待審批的大型開發項目？
- Strata Report：如果是公寓或 townhouse，必須單獨獲取 Strata Report（見下文專門章節）
Strata Report 怎麼看？（買公寓/Townhouse 必讀）
如果你買的是公寓（apartment）或 townhouse——在 Sydney 這非常常見——Strata Report 是你做 due diligence 中最關鍵的文件之一。
Strata Report 反映的是整棟樓的"健康狀況"，包括財務是否穩健、有沒有重大維修要花錢、住戶之間有沒有糾紛。一份不好的 Strata Report 可以直接讓你避開一個大坑。
從哪裡獲取？
Strata Report 通常不包含在 Contract for Sale 裡（但 Strata Plan 和 by-laws 會附在合同裡）。你需要自己向 Strata Managing Agent 申請，或者通過第三方服務（如 Before You Bid）購買。費用大約 $300-$400。
必須檢查的 5 個重點
1. Capital Works Fund（資本工程基金）餘額
Capital Works Fund（以前叫 Sinking Fund）是整棟樓的"長期維修儲備金"，用於屋頂翻新、外牆粉刷、電梯更換等大型維修。
判斷標準：
- 基金餘額健康 = 未來不太可能被追收特別徵收
- 紅旗信號： 樓齡超過 15 年但 Capital Works Fund 餘額不到 $50,000（整棟樓），說明長期維修被拖欠了，你買進去後很可能要交 special levy
- 對比 10-Year Capital Works Plan（NSW 法律要求每個 Strata Scheme 必須有這份計劃）裡的預算和實際餘額——如果差距很大，說明 levy 徵收不夠
2. Special Levy（特別徵收）歷史
Special Levy 是 Owners Corporation 在常規 levy 不夠用時額外向業主一次性收取的費用——通常金額不小。
判斷標準：
- 過去 5-10 年有沒有 special levy？金額多少？
- 零次是理想的；一次小額（$2,000-$3,000）還可以接受
- 多次大額（$10,000+）special levy = 這棟樓的 levy 長期不夠用，你買進去後幾乎一定還會遇到
- 特別注意： 已經表決通過但還沒開始收款的 special levy——你買進去後也要付
3. 建築缺陷（Defects）和法律糾紛
- AGM（年度股東大會）會議紀錄裡有沒有提到建築缺陷？比如漏水、防水層失效、外牆裂縫
- 有沒有正在進行的 defects claim（向開發商索賠）？
- 有沒有和其他業主或第三方的法律糾紛？
紅旗信號： 持續多年的漏水問題 + 沒有解決方案 + Capital Works Fund 餘額不夠修，這種樓千萬別碰。
4. By-laws（物管規章）
By-laws 是整棟樓的"內部法律"，規定了什麼能做、什麼不能做。特別注意：
- 有沒有寵物禁令？（2021 年 NSW 法律改革後，Strata 不能再全面禁止寵物，但可以制定合理限制）
- 有沒有出租限制？比如禁止短租（Airbnb）
- 有沒有裝修限制？比如不能換地板、不能封陽臺
- 有沒有停車位和儲藏間分配規則？
5. Owners Corporation 管理狀況
- 年度 levy 是多少？和周邊同類樓盤比是偏高還是偏低？
- levy 有沒有逐年大幅上漲？
- 有沒有大量業主欠繳 levy？（levy arrears 高 = 資金緊張）
- Strata Manager 是哪家公司？口碑如何？
Step 4：出價——Private Sale vs Auction
Private Sale（私人協商出售）
流程：
- 你通過中介提交一個 offer（書面或口頭）
- 賣家接受、拒絕或還價
- 雙方談妥價格和條件後，籤合同（exchange of contracts）
- 籤合同後有 5 個工作日的冷靜期（詳見下文）
Private Sale 的優勢是你可以在 offer 里加條件（conditions），比如：
- Subject to finance：貸款批准後合同才生效
- Subject to building & pest inspection：驗房滿意後才成交
- Subject to sale of existing property：你現有的房子賣掉後才買新房
談判技巧： 在 Sydney，一個"乾淨"的 offer（沒有條件、settlement 期短）通常比一個價格更高但附帶條件的 offer 更受賣家青睞。如果你的 pre-approval 很可靠，可以考慮少加條件來增強競爭力——但一定要確保自己能承受風險。
Auction（拍賣）
Sydney 的 auction 通常在週六上午舉行，尤其是 Inner West、North Shore、Eastern Suburbs 等熱門區域，拍賣率非常高。流程簡要：
- 拍賣前：審合同（Contract for Sale）、做 Building & Pest Inspection、確認 pre-approval
- 拍賣當天：到場註冊（需要帶 ID）、領取競標號牌
- 拍賣師（auctioneer）宣佈規則後開始競價
- 出價超過 reserve price（底價）後，最高價競標者落錘成交
- 當場籤合同、當場付 10% 定金（通常可以用銀行支票、個人支票或 EFT 轉賬）
拍賣的核心規則：
- 沒有冷靜期——落錘即成交，不能反悔
- 沒有條件——不能加 finance clause 或 building inspection clause
- 定金通常 10%——當天支付
如果沒有人出到 reserve price，房產會 passed in（流拍）。這時候出價最高的競標者有優先談判權，可以和賣傢俬下協商。
第一次參加拍賣不知道怎麼舉牌？詳細策略看 澳洲拍賣實戰指南。
Step 5：冷靜期和 66W Certificate
這是 NSW 買房中經常讓華人買家困惑的環節，也是 NSW 最有特色的法律制度之一。
冷靜期：5 個工作日
根據 Conveyancing Act 1919 (NSW) Section 66S，在 NSW 通過 Private Sale 買住宅物業時，買家在籤合同（exchange of contracts）後享有 5 個工作日的冷靜期。
在冷靜期內：
- 買家可以無理由退出合同
- 但需要支付 購買價的 0.25% 作為違約金
- 例如：$1,000,000 的房子，冷靜期內退出需要支付 $2,500
冷靜期從 exchange 當天算起（不含當天），到第 5 個工作日下午 5 點結束。
什麼情況下沒有冷靜期？
以下情況不適用冷靜期：
- 通過公開拍賣購買
- 拍賣當天但房產 passed in 後立即簽約（交易在拍賣當日完成）
- 買方提供了 66W Certificate（見下文）
- 買方是公司或持牌房產中介
66W Certificate 是什麼？
66W Certificate 的全稱是 Section 66W Certificate，來自 Conveyancing Act 1919 (NSW)。它是你的 Solicitor 或 Conveyancer 出具的一份法律文件，效果是放棄冷靜期——一旦簽了 66W，合同在 exchange 那一刻就立即生效，你不能再反悔。
為什麼要放棄冷靜期？
在競爭激烈的 Sydney 市場，附上 66W Certificate 的 offer 比沒附的更有競爭力。原因很簡單：賣家希望交易確定性越高越好。有冷靜期意味著買家可能在 5 天內變卦，賣家要多等 5 天才能確定房子真的賣出去了。
66W Certificate 的法律要求
你的 Solicitor 必須：
- 向你解釋合同的內容和法律效果
- 向你解釋放棄冷靜期的後果（一旦 exchange，退出要賠 10% 定金 + 可能被追償差價）
- 在證書上簽字確認已經完成上述解釋
什麼時候應該籤 66W？什麼時候不該籤？
| 建議籤 66W 的情況 | 不建議籤 66W 的情況 |
|---|---|
| Pre-approval 很可靠，金額足夠 | 還沒拿到 pre-approval |
| 已經做過 Building & Pest Inspection | 還沒驗房 |
| 已經請 Conveyancer 審過合同 | 還沒審合同 |
| 市場競爭激烈，多人出價 | 市場不緊張，你是唯一買家 |
經驗之談： 66W 不是隨便籤的。一旦簽了又買不了（比如貸款被拒），你不僅失去 10% 定金，賣家還可以重新出售後向你追償差價。所以，只有在 due diligence 全部做完、貸款有把握的情況下才籤 66W。
Step 6：貸款正式審批和條件
籤合同後，你需要儘快向銀行提交正式的貸款申請。
關鍵時間節點
- Finance clause 期限： 通常 14-21 天。如果在這個期限內貸款沒批下來，你可以根據 finance clause 終止合同，拿回定金
- 銀行估價（Valuation）： 銀行會派估價師（或使用自動估價系統）對房產估價。如果估價低於成交價，銀行只按估價金額放貸，你需要補差價
- Unconditional approval（無條件批准）： 銀行完成所有審核後出具正式批文
拍賣買家注意： 拍賣成交沒有 finance clause。如果貸款批不下來，你不僅失去 10% 的定金，賣家還可以 re-sell（重新出售），如果 re-sell 價格低於原成交價，你需要賠償差價。所以拍賣前一定要拿到可靠的 pre-approval。
Step 7：Settlement（交割）
Settlement 就是買賣雙方正式完成交易的那一天——產權過戶、銀行放款、買家拿到鑰匙。
Settlement 期限
在 NSW，標準 settlement 期限是 42 天（6 周）。這是行業慣例，不是法定要求——雙方可以在合同裡協商不同的 settlement 期。
常見的選擇：
- 21-28 天：快速 settlement，適合貸款已經 pre-approved、不需要賣舊房的買家
- 42 天（6 周）：標準選項，給銀行足夠時間完成正式審批
- 60-90 天：延長 settlement，適合賣家需要時間搬家或買家需要等舊房賣掉
PEXA 電子交割
NSW 從 2019 年起推行 PEXA（Property Exchange Australia） 電子交割系統。傳統的交割需要各方律師當面交換文件和銀行支票——現在全部在線上完成。
PEXA 交割的流程：
- 你的 Conveyancer 和賣家的 Conveyancer 各自登錄 PEXA 平臺
- 在平臺上核對文件、確認金額
- Settlement 當天，PEXA 自動完成：資金劃轉（銀行放款給賣家）、產權過戶登記（NSW Land Registry Services 系統自動更新）、印花稅支付
- 整個過程通常在幾分鐘內完成
Settlement 當天的調整（Adjustments）
在 settlement 時，Conveyancer 會計算 adjustments——買賣雙方按持有天數分攤以下費用：
- Council Rates：地方政府市政費
- Water Rates：水費
- Strata Levies：物管費（如果是公寓/townhouse）
- Land Tax：土地稅（如果適用）
- Rental Income：如果物業有租客，租金也要按天分攤
Settlement 當天你的 Conveyancer 會通知你一切完成。之後，中介會安排 key handover（交鑰匙），你就正式成為房主了。
NSW 印花稅（Transfer Duty）詳解
NSW 的印花稅叫 Transfer Duty，由 Revenue NSW 徵收。這是買房最大的一筆額外成本——在 Sydney 買一套中位價的房子，印花稅輕鬆超過 $30,000。
一般稅率表（2025-26 適用）
以下是 NSW 標準 Transfer Duty 稅率（Revenue NSW），門檻每年 7 月 1 日按 CPI 指數化調整：
| 房產價值（Dutiable Value） | Transfer Duty（印花稅） |
|---|---|
| $0 - $18,000 | 每 $100 收 $1.25 |
| $18,001 - $38,000 | $225 + 超出 $18,000 部分每 $100 收 $1.50 |
| $38,001 - $103,000 | $525 + 超出 $38,000 部分每 $100 收 $1.75 |
| $103,001 - $387,000 | $1,662 + 超出 $103,000 部分每 $100 收 $3.50 |
| $387,001 - $1,290,000 | $11,602 + 超出 $387,000 部分每 $100 收 $4.50 |
| $1,290,001 - $3,870,000 | $52,237 + 超出 $1,290,000 部分每 $100 收 $5.50 |
| 超過 $3,870,000（Premium 住宅） | $194,137 + 超出 $3,870,000 部分每 $100 收 $7.00 |
重要提示： 以上門檻和基數金額每年 7 月 1 日按 CPI 指數化調整，上表為 2026-27 財年（Revenue NSW，2026-06-26 發佈的現行表）。實際應繳金額請以 Revenue NSW 官網計算器（revenue.nsw.gov.au）為準。
舉幾個例子
| 房價 | 大約的印花稅 | 計算方法 |
|---|---|---|
| $600,000 | 約 $21,187 | $11,602 + ($600K - $387K) x 4.5% |
| $800,000 | 約 $30,187 | $11,602 + ($800K - $387K) x 4.5% |
| $1,000,000 | 約 $39,187 | $11,602 + ($1M - $387K) x 4.5% |
| $1,200,000 | 約 $48,187 | $11,602 + ($1.2M - $387K) x 4.5% |
| $1,500,000 | 約 $63,787 | $52,237 + ($1.5M - $1.29M) x 5.5% |
| $2,000,000 | 約 $91,287 | $52,237 + ($2M - $1.29M) x 5.5% |
提示： 以上金額為估算值，實際以 Revenue NSW 官方計算器為準（revenue.nsw.gov.au）。門檻每年微調，差異通常在幾百元以內。
首次置業者印花稅減免（FHBAS）
NSW 的 First Home Buyers Assistance Scheme（FHBAS） 對首次置業者的印花稅優惠力度很大（Revenue NSW）：
| 房價 | 減免 |
|---|---|
| $800,000 以下 | 全免（zero duty） |
| $800,001 - $1,000,000 | 按比例遞減優惠（sliding scale concession） |
| 超過 $1,000,000 | 無減免，按一般稅率計算 |
空地（Vacant Land）門檻：
| 地價 | 減免 |
|---|---|
| $350,000 以下 | 全免 |
| $350,001 - $450,000 | 按比例遞減優惠 |
| 超過 $450,000 | 無減免 |
FHBAS 申請條件：
- 澳洲公民或永久居民，年滿 18 歲
- 從未在澳洲任何州擁有過住宅物業（包括投資房）
- 新房和二手房都可以——這是 NSW 的一大優勢，很多州的印花稅減免只限新房
- 購買後 12 個月內入住（已建好的房子）或竣工後 12 個月內入住（期房/新建）
- 連續居住至少 6 個月
舉例： 如果你是首次置業者，在 Hurstville 以 $780,000 買一套公寓——正常印花稅約 $29,287（FY2026-27），但因為低於 $800,000 門檻，你的印花稅為零。省了近三萬元。
詳細瞭解各州首次置業優惠，參考 首次置業全攻略。
NSW FHOG：首次置業補貼
除了印花稅減免，NSW 還有一筆 First Home Owner Grant（FHOG）——$10,000 的一次性現金補貼（Revenue NSW）。
申請條件
- 買或建的是新建住宅（從未被出售或居住過的房子）——不包括二手房
- 房產價值不超過 $600,000（購買新建成品房）或 $750,000（house & land package 或自建房）
- 申請人是澳洲公民或永久居民，年滿 18 歲
- 從未在澳洲任何州擁有過住宅物業
- 購買後 12 個月內入住，連續居住至少 12 個月
- 沒有收入限制
FHOG vs FHBAS 的區別
很多首置買家搞混這兩個：
| FHOG（補貼） | FHBAS（印花稅減免） | |
|---|---|---|
| 金額 | 一次性 $10,000 現金 | 最高全免印花稅（價值可達 $30,000+） |
| 適用房型 | 僅限新房 | 新房和二手房都行 |
| 房價上限 | $600,000（成品新房）/ $750,000（自建/H&L） | $800,000（全免）/ $1,000,000（部分減免） |
| 可以疊加？ | 可以！買 $600K 以下的新房，兩個都能拿 | 可以！ |
最佳組合： 如果你以 $580,000 在 Western Sydney 買一套全新 townhouse——你可以同時拿到 $10,000 FHOG + 全免印花稅（省約 $20,000）= 總共省 $30,000。
NSW Property Tax（年度房產稅）選項
NSW 曾在 2022-23 年推出 First Home Buyer Choice 計劃，允許首次置業者選擇繳納年度房產稅代替一次性印花稅。但這個計劃已於 2023 年 7 月 1 日停止接受新申請。已經選擇了年度房產稅的業主不受影響，繼續按原計劃繳納。
外籍買家額外費用
如果你不是澳洲公民或 PR（例如持臨時簽證），在 NSW 買房會面臨顯著的額外成本。
費用匯總
| 費用類型 | 稅率/金額 |
|---|---|
| Surcharge Purchaser Duty（SPD） | 額外 9% 印花稅（2025 年 1 月 1 日起，從 8% 上調，Revenue NSW） |
| Surcharge Land Tax | 每年額外 5% 土地稅（2025 年起，從 4% 上調，Revenue NSW） |
| FIRB 審批費 | 根據房價不同，$15,600 起 |
舉例： 一個臨時簽證持有者以 $1,200,000 在 Sydney 買一套公寓：
- 一般印花稅：約 $48,540
- SPD 附加印花稅：$1,200,000 x 9% = $108,000
- 合計一次性稅費：約 $156,540
- 此後每年還要額外繳納 5% 的土地稅附加（按土地價值計算，無起徵點）
NSW 的 9% 外籍附加印花稅是全澳最高的（VIC 8%，QLD 8%，SA 7%）。
詳細瞭解外籍買家的稅務問題，參考 外籍附加稅詳解。
NSW Land Tax（土地稅）須知
買房後，如果你持有的是投資房（不是自住房），每年需要繳納 Land Tax。自住房（Principal Place of Residence）免徵。
關鍵數字（2026 年 Land Tax Year）
| 項目 | 金額/稅率 |
|---|---|
| 一般起徵點 | $1,075,000（Revenue NSW，自 2024 年起凍結不再隨 CPI 上調） |
| 一般稅率 | $100 + 超出 $1,075,000 部分的 1.6% |
| Premium 起徵點 | $6,571,000 |
| Premium 稅率 | $88,036 + 超出 Premium 起徵點部分的 2% |
| 外籍附加稅 | 額外 5%（無起徵點） |
計算方式： Revenue NSW 使用過去 3 年土地價值的平均值來計算應稅金額。
舉例： 如果你在 Sydney 有一套投資房，3 年平均土地價值為 $1,200,000：
- Land Tax = $100 + ($1,200,000 - $1,075,000) x 1.6% = $100 + $2,000 = $2,100/年
注意： Land Tax 是按你名下所有投資物業的土地價值總和來計算的，不是按單套物業。如果你有多套投資房，土地價值會疊加，稅率也會隨之上升。
各州土地稅的詳細對比，參考 Land Tax 各州全對比。
買房費用清單
在 Sydney 買房，除了房價本身，還有一系列額外費用。以下是一份完整的費用清單供參考：
| 費用項目 | 大約金額 |
|---|---|
| Transfer Duty（印花稅） | 見上文稅率表（首置可能全免） |
| Conveyancer/Solicitor 費用 | $1,000 - $2,500 |
| Building & Pest Inspection | $500 - $800 |
| Strata Report（公寓/townhouse） | $300 - $400 |
| Loan application fee | $0 - $600（部分銀行免收） |
| LMI（Lender’s Mortgage Insurance） | 首付 < 20% 才需要，金額視貸款比例而定 |
| Title registration fee | 約 $150 |
| Mortgage registration fee | 約 $150 |
| Council & water rate adjustments | 按天分攤，通常幾百元 |
| Moving costs | $500 - $2,000 |
粗略估算： 買一套 $1,000,000 的房子（非首置），各項額外費用加起來約 $45,000-$50,000（其中印花稅約 $39,187 是大頭，FY2026-27）。首次置業者如果房價在 $800,000 以下，印花稅全免後額外費用可以控制在 $5,000-$8,000。
寫給華人買家的幾點提醒
1. 父母從海外匯款做首付
很多華人買家的首付來自海外家人——這在 Sydney 非常普遍。但要注意：
- 銀行會要求你解釋首付來源（source of funds），尤其是大額海外匯款
- 需要提供匯款記錄、父母的資金來源證明
- 如果是"贈予"，通常需要父母出一份 gift letter（贈予函）
- AUSTRAC 對超過 $10,000 的國際匯入款有申報要求（由銀行自動申報）
2. 用中文名還是英文名？
產權登記上的名字必須和你的法律身份文件一致（護照或身份證明）。如果你的護照上有中文名和英文名（拼音），產權登記通常使用英文拼音。確保你的貸款申請、合同簽名和產權登記上的名字完全一致。
3. 籤合同時的語言問題
NSW 的 Contract for Sale 全部是英文的。如果你英文不夠好：
- 找一個能說中文的 Conveyancer 或 Solicitor 來幫你解釋
- 不要因為看不懂就跳過審查直接簽字
- 拍賣當天帶一個懂英文的朋友或家人，確保你能理解拍賣師說的每一句話
總結：NSW 買房 7 步 Checklist
- 拿 Pre-approval：確認預算上限，給自己 3-6 個月有效期
- 找房 + 找 Conveyancer：同步進行，不要等到出價才找律師
- 審 Contract for Sale：重點看 Title Search、Section 10.7、排水圖；公寓還要看 Strata Report
- 出價或拍賣：Private Sale 可加條件，拍賣無條件無冷靜期
- 冷靜期 / 66W：Private Sale 有 5 天冷靜期（退出付 0.25%）；競爭激烈時考慮 66W 放棄冷靜期
- 正式貸款審批：14-21 天內搞定 finance clause；拍賣買家已經沒有退路
- Settlement：標準 42 天，PEXA 電子交割，拿鑰匙
主要數據來源
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty — NSW Transfer Duty 稅率和計算
- https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/first-home-owner-new-homes-grant — NSW FHOG 首次置業補貼
- https://www.revenue.nsw.gov.au/grants-schemes/assistance-scheme — NSW FHBAS 首次置業印花稅減免
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/understanding-land-tax/thresholds-and-rates — NSW Land Tax 起徵點和稅率
- https://www.planningportal.nsw.gov.au/development-and-assessment/post-consent-certificates/online-section-107-planning-certificate-service — Section 10.7 Planning Certificate
- https://legislation.nsw.gov.au/view/whole/html/inforce/current/sl-2022-0485 — Conveyancing (Sale of Land) Regulation 2022
- https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/buying-and-selling-property/buying-property-nsw/contracts-and-deposits — NSW 買房合同和定金
- https://www.nsw.gov.au/housing-and-construction/strata/living/levies-finances-insurance — NSW Strata Levies 和財務
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