Negative Gearing 和 CGT 改革：2026 預算案完整解讀（6-25 已立法通過）

📢 更新（2026-07-05）： Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 已於 2026 年 6 月 25 日通過聯邦議會兩院（眾議院 98:39，參議院在綠黨支持下通過）——下文所述改革已從"預算案宣佈"變成法律，生效時間點不變（NG/CGT 新規 2027-07-01 起）。參議院通過前按政府 6-18 公告做了若干修訂（主要是刪減部長自由裁量權條款）。涉及 discretionary trust 細化 carve-out 的第二個技術性法案預計年內提交，ATO 操作指引（估值方法、“新房"定義等）仍待發布。

📢 重大更新（2026-05-12 19:30 AEST 起）： Treasurer Jim Chalmers 在第五份聯邦預算案中正式宣佈負扣稅和 CGT 50% 折扣同步改革。這是 30 年來澳洲投資房稅務最大的一次變化。本文已根據預算案官方文件更新所有數字和時間節點。

如果你有投資房、或者正在考慮買投資房——這是過去十幾年來最重要的一篇你需要看的文章。

預算案的核心信息很清晰：2026-05-12 19:30 AEST 這個時間點之前已經持有的投資房，規則完全不變（Grandfathering 豁免）。但這個時間點之後新買的房子，從 2027 年 7 月 1 日起進入完全不同的稅務世界——負扣稅不能抵工資了、CGT 不再有 50% 折扣。

一、改革的三個時間點

把整個改革拆成三個時間節點，理解起來最清晰：

關鍵認知：grandfathering 是基於"購買時間”，不是基於"持有時間"。 你在 2026-05-11 簽了合同買的二手房，哪怕 2030 年才賣，CGT 全部按舊規算（享受 50% 折扣）。

二、負扣稅新規：從"抵工資"到"只抵房租"

舊規則（grandfathered，2026-05-12 之前已持有）

如果你的投資房每年虧錢（租金 < 貸款利息 + 費用），虧損部分直接抵扣你的工資收入。

舉例：年薪 $150,000，投資房年虧損 $10,000 → 應稅收入降到 $140,000 → 按 37% 邊際稅率，省稅 $3,700。

新規則（2027-07-01 起，二手房買家）

虧損不能再抵工資——只能：

• 抵扣當年的其他投資房租金收入（如果你有多套房）
• 或者carry-forward 到未來年度，等以後租金轉正時再用

舉例（同樣情況，但 2028 年買的二手房）：年薪 $150,000，投資房年虧損 $10,000 → 應稅收入仍是 $150,000（虧損不能抵）→ 這 $10,000 滾存到下一年。當年實際省稅 $0。

例外：新房和可負擔住房保留完整負扣稅

如果你 2027-07-01 之後買的是新房（new build / off-the-plan / 樓花），或者參與政府支持的 affordable housing program——負扣稅規則完全不變（仍能抵工資）。

政策意圖： 把稅務激勵從"炒賣二手房"轉向"建設新房供給"。Treasury 測算未來 10 年額外 75,000 自住房買家。

過渡期買家（2026-05-12 至 2027-06-30）

如果你在這 13 個月內籤合同買投資房：

• 2026-2027 財年（到 2027-06-30）：仍可負扣稅抵工資
• 2027-07-01 起：進入新規（二手房不能抵工資，新房可以）

也就是說，過渡期買家有一年"寬限期"，但本質上從 2027-07-01 開始仍要面對新規。

三、CGT 新規：從 50% 折扣到 CPI 指數化 + 30% 最低稅

這是改革最複雜、影響最深的部分。

舊規則（grandfathered，2027-07-01 之前累積的資本利得）

持有超過 12 個月的資產，資本利得按 50% 折扣後納入應稅收入。

舉例：年薪 $150,000 的人，投資房 2020 年 $500K 買，2030 年 $900K 賣，資本利得 $400K → 50% 折扣後 $200K 計入應稅收入 → CGT 約 $90,800（FY2026-27 稅率，含 2% Medicare Levy）。

⚠️ 別用"邊際稅率 × 利得"估 CGT。 這 $200K 是加在你工資之上的，它自己就會把你從 37% 檔一路推進 45% 檔——$150K 工資 + $200K 利得 = $350K 應稅收入。實際有效稅率 45.4%，不是 37%。 37% 這一檔總共只有 $55,000 寬（$135K–$190K），任何超過 $55K 的利得套單一 37% 必然低估。

新規則（2027-07-01 起的資本利得）

兩步走：

第一步：成本基礎按 CPI 指數化

把你的買入價 + 改良費用按通脹指數化（CPI），算出"真實成本基礎"。資本利得 = 賣出價 - 指數化後的成本基礎 = 真實資本利得（扣除通脹部分）。

舉例：$500K 買入，假設持有期間 CPI 累計上漲 25%，指數化後成本 = $500K × 1.25 = $625K。如果以 $900K 賣出 → 真實資本利得 = $900K - $625K = $275K（vs 舊規則的 $400K）。

第二步：30% 最低稅率

真實資本利得併入應稅收入按累進稅率徵稅，但整筆利得的實際稅負不得低於 30%——低於就按 30% 補足。

繼續上例：年薪 $150,000 的人，$275K 真實資本利得 → 應稅收入 $425K → CGT 約 $126,050（有效稅率 45.8%）。

這裡有個反直覺的地方：這個例子裡 30% 最低稅率根本不起作用。 $275K 的利得自己就跨越了全部四條檔位線——哪怕你其他收入是 $0，累進算下來也要 $95,120（34.6%），已經高於 30% 的下限。利得越大，30% 下限越是一條死規則。

30% 下限真正咬得住的是誰：

換句話說，只要你有一份普通全職工資（≳$45K），30% 最低稅率對你就是一句空話，你的 CGT 從來都由累進稅率決定。它針對的是低應稅收入卻有大額資產處置的人——退休人士、收入做低的自僱者、以及把利得分派給低稅率受益人的信託。這也正是下面 Age Pension / JobSeeker 例外條款存在的原因。

舊 vs 新：實際差距

同一套房（$500K 買、$900K 賣）、同一個人（年薪 $150,000）：

結論：CGT 上升的幅度取決於你的收入，越高越痛。 這個例子裡多交約 $35K。收入低的人絕對金額小得多，但別指望 30% 下限救你——利得只要上了六位數，你的稅率早就被利得自己頂到 30% 以上了。

新房可選：舊規 vs 新規

重要例外： 2027-07-01 之後買的新房，你可以在賣出時選擇適用 50% 折扣（舊規）或 CPI 指數化（新規）。哪個划算選哪個。

通常情況：

• 持有期間通脹低、增值快 → 50% 折扣（舊規）更優
• 持有期間通脹高、增值慢 → CPI 指數化（新規）更優

實際操作：賣之前找會計師兩種方法都算一遍，選稅少的。

已持有投資者的 CGT 怎麼算？

Grandfather 豁免不是"完全舊規"——是"按時間分段適用"：

• 2027-07-01 之前累積的資本利得 → 適用舊規（50% 折扣）
• 2027-07-01 之後累積的資本利得 → 適用新規（CPI 指數化 + 30% 最低）

關鍵操作：你必須確定房產在 2027-07-01 當天的價值。 這個估值就是"新舊規則的分界線"。

ATO 允許兩種估值方法：

1. 實際估值：找持牌估價師（Certified Practising Valuer）出正式 valuation report
2. ATO 公式法：用 ATO 即將發佈的官方 calculator，基於整體持有期增值率推算

操作建議：已持有投資房的人，在 2027 年 6 月或 7 月找 valuer 做一份正式估價（費用約 $550-$990），留檔備用。這份估價決定了你未來賣房時新舊規的分配。

Age Pension / JobSeeker 受益人例外

特別條款： 在領取 Age Pension 或 JobSeeker 的財年裡，30% 最低稅率不適用——這些低收入退休 / 失業人群仍按邊際稅率（可能 15% 或 30%）。

四、五種典型情景的真實測算

情景 1：早就有投資房的房東（grandfather 全保留）

• 背景： 2020 年買的悉尼公寓 $750K，已經持有 6 年
• 負扣稅： 完全適用舊規——年虧損可抵工資，37% 稅率下每年省稅 $3,700
• CGT： 當 2030 年賣出（假設 $1.1M），按 grandfather 分界 + 舊規累積部分大概率享 50% 折扣（具體看 2027-07-01 valuation）
• 結論：基本不受影響。 該賣賣、該持持，但需要做 2027-07-01 估價留檔

情景 2：5 月 11 日剛籤合同的買家（趕上 grandfather）

• 背景： 2026-05-11 籤合同買的二手房 $800K，settlement 6 月底
• 負扣稅： 完全舊規（grandfather 時間點是 19:30 AEST 12 May 2026，5-11 已經在前）—— 終身適用
• CGT： 同樣 grandfather，按 2027-07-01 valuation 分段
• 結論：恭喜你趕上了。 也許是巧合，也許是知情提前買——但法律上完全合規。

情景 3：過渡期買家（2026-05-12 19:30 - 2027-06-30）

• 背景： 2026 年 8 月籤合同買二手房
• 2026-08 至 2027-06-30： 負扣稅可抵工資（這部分按舊規過渡）
• 2027-07-01 起： 負扣稅進入新規（不能抵工資）
• CGT： 2027-07-01 之前累積的資本利得享 50% 折扣；之後按 CPI + 30%
• 結論：有一年喘息期，但本質上長期適用新規。 現在還想買二手房做投資的人——這是你的窗口期。

情景 4：2027-07-01 之後買二手房

• 背景： 2028 年買的二手房 $800K，年薪 $150K
• 負扣稅： 不能抵工資。每年 $10K 虧損只能 carry-forward
• CGT： 全部按新規。$300K 增值 → 假設通脹 20% → 真實利得 $140K 全額計入 → CGT 約 $62.6K（含 ML）
• 對比舊規： 同樣情況下舊規應稅 $150K（50% 折扣後）→ CGT 約 $67.3K —— 新規反而低約 $4.7K？這就是 CPI 指數化的反直覺效果——增值不快 + 通脹高時新規可能更優。
• 但 NG 損失更大： 30 年下來少省的稅可能 $50K-$100K
• 結論：買二手房做投資，整體回報變差。

情景 5：2027-07-01 之後買新房

• 背景： 2028 年買的 off-the-plan 公寓 $700K
• 負扣稅： 完全保留（新房例外）
• CGT： 賣出時可選 50% 折扣或新規——通常持有 5 年以上選新規更優（CPI 指數化）
• 結論： 新房投資的吸引力大幅上升。預期：開發商和新房市場會成為政策受益者。

五、誰受影響最大、誰完全不受影響

完全不受影響（約 75% 的現有投資者）

• 2026-05-12 19:30 AEST 之前已購買的所有投資房（grandfather）
• 自住房（PPOR 永遠不影響）
• 商業地產（仍按各自規則）
• SMSF 持有的資產（SMSF 獨立體系）

實操要點： 如果你已經持有投資房，什麼都不需要做。繼續按現狀操作即可。唯一值得做的：2027 年中期找 valuer 做估價留檔。

短期內不受影響、長期需要規劃

• 過渡期買家（2026-05-12 至 2027-06-30）：有一年緩衝
• 已持有 + 計劃在 2027-07-01 後賣：需要做 valuation 鎖定 grandfather 部分

影響最大

• 2027-07-01 之後想買二手房做投資的人：負扣稅 + CGT 雙重打擊
• 高邊際稅率 + 計劃長期持有 + 大幅增值的新投資者：CGT 從 50% 折扣變 30% 最低，差額可能幾十萬

政策意圖下的受益者

• 開發商和新房供給鏈：投資需求被引導到新房
• 首次自住房買家：投資性需求下降 → 長期房價競爭壓力降低（Treasury 預測 75,000 額外自住房買家）
• 可負擔住房項目：開發激勵增強

六、現在能做的 5 件事 / 不能做的 5 件事

應該做

1. 如果已持有投資房：什麼都不用緊急做。但2027 年 6 月前找 valuer 做一份正式估價——這是未來 CGT 計算 grandfather 分界線的關鍵
2. 如果正在過戶中：確認你的合同簽約日期是 2026-05-12 19:30 之前——如果是，恭喜你享受完整 grandfather
3. 如果還沒買但計劃近期買：和你的 broker + 會計師重新算一遍。買新房 vs 買二手房的回報數學題完全變了
4. 如果是過渡期內買的：用好 2027-06-30 之前的負扣稅窗口，但同時規劃 2027-07-01 後的新現金流
5. 關注 ATO 的官方指引：未來 12 個月內 ATO 會發布 valuation 方法、carry-forward 規則、新房定義等技術細節

不應該做

1. 不要恐慌拋售：grandfather 豁免意味著你的舊規優勢永久保留——賣了就放棄了
2. 不要為了"趕在新規前"倉促買：過渡期買家不享受永久舊規——你只多了一年緩衝
3. 不要聽信"政府會再改回去"的傳聞：法律已通過，grandfather 是基本國策，預期會非常穩定
4. 不要忽略新房的潛在優勢：負扣稅 + CGT 雙例外讓新房投資的相對吸引力上升
5. 不要自己估算 valuation：2027-07-01 前後的房產估值會被 ATO 嚴格審查——一定要找持牌 valuer

七、時間線總結

2026-05-12 19:30 AEST  ←  Grandfather 分界线（已签合同的永远适用旧规）
    │
    ├─ 2026-05-12 至 2027-06-30：过渡期
    │   ├─ 新买的投资房：可负扣税抵工资到 2027-06-30
    │   └─ 资本利得：仍享 50% 折扣
    │
    ├─ 2027-07-01：新规生效  ←  第二个关键日期
    │   ├─ 二手房：负扣税不能抵工资（只能 carry-forward 抵房租）
    │   ├─ CGT：50% 折扣替换为 CPI 指数化 + 30% 最低税
    │   ├─ 新房：负扣税完全保留 + CGT 可选旧规或新规
    │   └─ 已持有投资者：需要 2027-07-01 时点的 valuation
    │
    └─ 未来 10 年：Treasury 预期 75,000 额外自住房买家

八、對各類房產投資策略的影響

Rentvesting（租住 + 投資）

• 影響中等。 投資房如果在 grandfather 前買，無影響。新買且是二手房 → 經濟賬重算
• 詳細策略：Rentvesting 完整指南

Debt Recycling（債務循環）

• 影響小。Debt Recycling 的核心邏輯（把不能抵稅的債務轉成可抵稅）不變。但如果新借入的債務買的是 2027-07-01 後的二手房 → 利息不能抵工資了
• 詳細策略：Debt Recycling 完整指南

通過 Trust 持有投資房

• 影響重大。 Trust 在新規下的優勢重新評估——CGT 50% 折扣可以傳給 beneficiary，新規下 trust 的分配機制需要重新算
• 詳細對比：Trust vs 個人持有

SMSF 買房

• 不受影響。SMSF 的 CGT 和負扣稅規則獨立於個人體系——SMSF 持有的資產 CGT 仍按 10%（1/3 折扣後），不受預算改革影響
• 詳細分析：SMSF 完整指南

自住房轉投資房

• 大幅影響。從 2027-07-01 起轉出租的房產，進入新規的負扣稅限制和 CGT 體系
• 詳細規則：自住房轉投資房（上）、自住房轉投資房（下）

投資房買新 vs 買二手

• 決策天平大幅傾向新房——新房保留 NG + CGT 雙例外
• 詳細對比：新房 vs 二手房

九、華人投資者特別注意

非居民投資者

• 非居民本來就不享 50% CGT 折扣（2012 年起），所以 CGT 改革對非居民實際影響小
• 但負扣稅限制對非居民同樣適用（雖然非居民通常沒有澳洲工資可抵）
• 詳細：海外華人投資澳洲房產

即將拿到 PR 的臨籤持有者

• 如果你計劃近期拿到 PR 後買房——強烈建議先看新規再決定買新房還是二手房
• 詳細：新移民買第一套房

父母幫孩子買的投資房

• 持有結構（個人 vs 聯名 vs Trust）的選擇在新規下需要重新算
• 詳細：給孩子買房四種持有結構

十、還有什麼不確定的？

主法案已於 2026-06-25 通過（“議會是否會修改"這個懸念已經解除——參議院通過前的修訂沒有觸碰 grandfather、時間點和核心機制）。剩下的不確定性集中在操作層面：

1. “新房"的具體定義：off-the-plan / spec home / 自建 / 翻新到什麼程度算"新”？待 ATO 定義指引
2. 過渡期 carry-forward 的具體機制：2027-07-01 之前已經累積的負扣稅虧損能否結轉、能否抵 CGT？待 ATO 指引
3. Trust 和公司持有的細化處理：主框架已立法；Trust 的細化 carve-out 草案已於 2026-09-03 發佈（exposure draft，諮詢至 2026-09-18），公司持有部分仍待後續 tranche
4. 聯邦 vs 州互動：各州的印花稅、Land Tax 是否會同步調整？

這些細節會隨 ATO 指引和第二個法案陸續清晰。本文會隨官方文件更新。

十一、最後給三類人的具體建議

已持有投資房的房東

核心動作：什麼都不做，享受 grandfather 豁免。但記得：

• 2027-06-30 前找 valuer 做估價，留作未來 CGT 計算依據
• 繼續按舊規享受負扣稅
• 不要恐慌拋售——賣了等於放棄終身優勢

還沒買、還在考慮的人

核心思考：

• 想買二手房 → 長期成本明顯上升，需要重新算賬
• 想買新房 → 優勢相對上升，可能值得優先考慮
• 主法案已通過，大框架不會再變——剩下值得等的是 ATO 的"新房"定義和 carry-forward 指引，涉及這兩點的決策可以再等等

完全沒準備買的人

核心信息：

• 舊的"負扣稅 + CGT 50% 折扣"投資邏輯——對新投資者基本結束
• 未來 10 年澳洲投資房的整體回報率預期下降（但不一定大幅下降——新房 + grandfather 緩衝了大部分）
• 房價短期不會大跌（grandfather 讓現有投資者沒有拋售動機）

主要數據來源

• Treasurer Jim Chalmers, 2026-27 Budget Speech: https://budget.gov.au/
• Treasury, Tax reform - Budget 2026-27 measures: https://budget.gov.au/content/04-tax-reform.htm
• PM Anthony Albanese, Tax reform for workers, businesses and future generations: https://www.pm.gov.au/media/tax-reform-workers-businesses-and-future-generations
• ATO, Tax reform - Boosting home ownership（新立法專頁）: https://www.ato.gov.au/about-ato/new-legislation/in-detail/individuals/tax-reform-boosting-home-ownership-reforming-negative-gearing-and-capital-gains-tax
• Parliament of Australia, Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026（2026-06-25 通過）: https://www.aph.gov.au/Parliamentary_Business/Bills_Legislation/Bills_Search_Results/Result?bId=r7493
• ASIC MoneySmart, Negative gearing explained: https://moneysmart.gov.au/glossary/negative-gearing
• ATO, CGT discount: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount

免責聲明： 本文首發於 2026 年 5 月 12 日預算案公佈當晚，並於 2026-07-05 根據 6-25 通過的立法更新，不構成稅務、財務或投資建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL、ACL、TPB 註冊。ATO 操作指引、過渡期規則細節和第二個技術性法案將在未來數月內陸續明確。在做任何與負扣稅、CGT、投資房買賣相關的決定前，請諮詢 TPB 註冊稅務代理（registered tax agent）和持 AFSL 的財務顧問。本文會隨官方文件發佈持續更新。

重要時間提醒： Grandfather 分界線是 2026-05-12 19:30 AEST——如果你的合同簽約時間在此前，享受完整舊規；如果在此之後，適用新規過渡期或全套新規。具體合同時間和適用規則請諮詢過戶律師（Conveyancer / Solicitor）。