報稅與記賬
什麼是 CGT 資本利得稅？自住房為什麼不用交、投資房為什麼要交
CGT 是澳洲投資房逃不掉的一項稅，但很多新手不清楚它到底怎麼算、自住房為什麼免、什麼時候要交。這篇用 0 基礎的語言講清楚 CGT 的基本機制、常見誤解，以及 2026 改革後的變化。
投資房
報稅與記賬
Negative Gearing 和 CGT 改革：2026 預算案完整解讀（6-25 已立法通過）
預算案 NG 限制 + CGT 50% 折扣廢除，30 年來澳洲投資房稅務最大改革。5-12 19:30 之前籤合同的投資房永久舊規；2027-07-01 之後新買二手房 NG 不能抵工資 + CGT 改 CPI 指數化 + 30% 最低稅 …
報稅與記賬
SMSF（自管養老金）完整指南：從設立到合規的全流程
SMSF 適不適合你？怎麼設、怎麼管、能不能買房、稅務優勢多大、違規後果有多嚴重？把 Skyvia 站內 7 篇 SMSF 深度文章按決策路徑串起來。
投資策略
房產 vs 股票：澳洲投資者的 20 年回報對比與選擇框架
澳洲房產和 ASX 股票過去 20 年年化回報其實相近（約 7-10% vs 8-10%，含租金/分紅）——真正拉開差距的是槓桿。這篇用真實數據 + 6 個維度對比，幫你想清楚怎麼選。
報稅與記賬
SMSF 借款買房（LRBA）：機制、成本與風險
SMSF 借款買房（LRBA）利率比普通房貸高 1-2%，還不能翻新、不能改建、不能混合用途——四大銀行早就不做了。哪些非銀行貸款機構還在放 LRBA、利率多少、Bare Trust 怎麼設、值不值得
買房流程
澳洲拍賣實戰指南：從看房到舉牌的完整攻略
澳洲拍賣現場節奏快、不能加冷靜期，一舉牌就是法律承諾。註冊流程、舉牌策略（先出價還是等？）、Vendor Bid 陷阱、Passed In 後的黃金談判窗口——NSW/VIC/QLD 規則差異逐條對比
報稅與記賬
SMSF 買投資房：規則、流程與費用
SMSF 買投資房聽起來省稅，但 LRBA 利率高 1-2%、不能翻新、不能自住——違規 ATO 最高罰 45% 應稅收入。$200K 最低餘額門檻、bare trust 結構、LRBA 借款規則、SMSF vs 個人持有真實費用對比測算。
報稅與記賬
Trust vs 個人持有投資房：稅務結構決策框架
投資房放 Trust 裡每年能省多少稅？答案可能是負數——Trust 不能享受 Negative Gearing 抵工資收入、VIC 地稅起徵點更低、每年合規成本 $2,000+。收入分配、CGT、資產保護的真實利弊，附決策流程圖
買房流程
FIRB 外國買家攻略：申請流程、費用與規則
外國人在澳洲買房不申請 FIRB 罰款最高 $525,000 或 3 年監禁。二手房禁令已延長至 2029-06-30；新房申請費 $1M 以下 $15,600、每年 7 月 1 日指數化；哪些簽證可豁免、各州 4-8% 外籍印花稅附加費 …
報稅與記賬
澳洲 Land Tax 各州對比：稅率與起徵點
VIC 起徵點只有 $50,000（地價，不是房價），一套投資房就可能要交 Land Tax。NSW、QLD、SA、WA 各州起徵點和稅率差異巨大，外籍附加稅最高 4%——五州規則逐條對比，附計算示例
報稅與記賬
自住房轉投資房（上）：6 年規則與 CGT
自住房出租變投資房，6 年規則和市場估價（s118-192）是互斥的——選錯可能多交幾萬塊 CGT。三條 CGT 計算路徑怎麼選、出租後哪些費用能抵稅、折舊從什麼時候開始算，核心規則一篇搞懂
報稅與記賬
自住房轉投資房（下）：進階陷阱與風險
自住房轉投資房的進階陷阱：貸款汙染三場景、昆士蘭土地稅、非居民 CGT 新規、Airbnb 部分出租、2026 CGT 改革風險，附交互式決策樹工具和常見問題。
工具推薦
Landlord Insurance 怎麼選？房東保險詳解
租客拖欠 3 個月租金、廚房起火、浴室漏水泡壞樓下——沒有 Landlord Insurance 這些全自掏腰包。Building vs Landlord Insurance 區別、Terri Scheer/EBM/CGU 保費對比、哪些情 …
報稅與記賬
華人房東常犯的 10 個報稅錯誤
ATO 的 data matching 系統能自動發現你漏報的租金收入。這 10 個報稅錯誤華人房東最常犯——漏報保險賠償、錯算利息分攤、折舊方法選錯、裝修和維修分不清，每個都可能觸發審計或罰款
報稅與記賬
投資房折舊指南：怎麼做、能省多少稅
投資房折舊每年能省 $3K-$10K 稅，但 80% 房東沒用好。Division 40 vs Division 43 怎麼分、2017 年後買的二手房還能不能折舊、QS 報告 $700 值不值得——折舊申報完整流程 + 賣房時 cost …
投資策略
投資房現金流分析：一套房值不值得買
一套 $60 萬的投資房，每月你到底要倒貼多少錢？Gross Yield、Net Yield、月現金流、稅後真實成本——四步算清一套房值不值得買，附真實數字案例
買房流程
澳洲買房流程 12 步：從 Pre-Approval 到拿鑰匙完整清單
澳洲買房和國內完全不同：沒貸款預批看房等於白跑，冷靜期各州 0-5 天不一，settlement 當天還可能毀約。從 Pre-Approval 到拿鑰匙的 12 步流程清單 + 華人買家常踩的 8 個坑。
貸款
投資房貸款入門：利率、Offset 與轉貸
你的投資房貸款利率比市場高 0.5% 以上？Refinance 轉貸一次可能每年省 $2,000-$5,000。什麼時候該轉、轉貸隱藏費用有哪些、Offset vs Redraw 省息差多少、LVR 不夠怎麼辦——實操指南
報稅與記賬
澳洲投資房報稅：可抵扣費用完整清單
投資房 20+ 類可抵扣費用清單：利息、折舊、差旅、維修、保險、物管費、Land Tax、廣告費。漏報一項一年少退 $1K-$5K。哪些全額扣、哪些要分攤、哪些是 Division 40 vs 43——附 ATO 引用。