投資策略

澳洲各州印花稅改革動態：誰在減、誰在改、誰在加？

Sean · 2026年5月7日 · 閱讀約 7 分鐘 · #印花稅 #NSW #VIC #QLD

買一套 $800,000 的房子，印花稅可能要交 $30,000-$45,000，這筆錢夠一輛不錯的車了。

但各州的印花稅規則差異巨大，而且最近幾年變化頻繁——有的在減、有的在改模式、有的在加附加費。這篇文章幫你快速看清各州的改革方向和對你的實際影響。

📌 本文要點

買 $800K 的房印花稅約 $30,000-$45,000。各州在分化：ACT 逐步廢除改收年度 rates，NSW 和 QLD 放寬首置門檻，VIC 只把商業物業轉年度稅。

  • 適合誰讀： 正在考慮買房或正在研究各州政策差異的投資者
  • 看完你會搞懂： ACT 廢除印花稅的進展、NSW 首置門檻調整、VIC 商業物業稅改革、QLD 首置新政、以及各州對投資者的不同影響
  • 閱讀時間： 約 8 分鐘
  • 時效說明： 數據截至 2026 年 5 月，各州政策經常調整，買房前請以官方最新信息為準
  • 相關工具： 印花稅計算器可以幫你算各州的具體稅額

全國改革地圖：一張表看清各州方向

州/領地改革方向首置優惠（2025-26）對投資者影響
ACT逐步廢除，轉向年度 rates2026-07-01 起 HBCS 無房價上限、無收入門檻（5 年無房 + 自住即全免）rates 在漲，長期持有成本增加
NSW提高首置門檻，廢棄了年度稅選項購房 ≤$800,000 免稅，$800k-$1M 減免投資者無優惠，外國買家附加 9%
VIC商業物業轉年度稅（CIPT）；住宅不變購房 ≤$600,000 免稅，$600k-$750k 減免投資者印花稅沒變；有 off-the-plan 減免
QLD首置範圍大幅擴展新房無價格上限免稅；二手 ≤$700,000 免稅投資者無優惠，外國買家附加 8%
WA保持現狀購房 ≤$430,000 免稅變化不大
SA保持現狀購房 ≤$650,000 免稅變化不大
TAS保持現狀購房 ≤$750,000 減免 50%變化不大
NT保持現狀有 FHOG $10,000 + 印花稅減免變化不大

ACT：唯一在走"廢除印花稅"路線的

背景

ACT 從 2012 年開始，在當時首席部長 Andrew Barr 的推動下，啟動了一項長期稅改計劃：逐步取消印花稅（conveyance duty），轉為提高市政費用（rates）來替代。

進展

原計劃 20 年內完成轉型（也就是到 2032 年前後）。但實際進度遠遠落後：

  • 印花稅率確實在緩慢下降：2025-26 年度，$260,000 以下的住宅自住部分稅率從 $0.40 降到 $0.28 per $100
  • Home Buyer Concession Scheme 2026-07-01 起取消房價上限和收入門檻——過去 5 年無房 + 自住的買家，任何價位的 ACT 住宅都免印花稅（2025-26 年度的上限還是 $1,020,000，一年後直接歸零門檻）
  • 但 rates 漲得很快——ACT 的 rates 現在是全國最高的

ACT 首席部長已經公開承認印花稅"將在較長時間內繼續作為我們稅收體系的一部分"，等於是說廢除計劃沒有時間表了。

對投資者的影響

ACT 的模式對投資者意味著：買入成本在降、但持有成本在漲。如果你打算長期持有（10 年+），每年多付的 rates 累積起來可能會超過節省的印花稅。短期持有反而划算——買入便宜、幾年後賣出、不用承擔太多年的高 rates。

值得關注： ACT 的方向可能是澳洲其他州的未來。如果你看好這種模式被推廣的趨勢，需要把"持有成本上升"這個因素納入長期投資計算。

NSW：首置門檻提高，年度稅選項已廢

First Home Buyer Choice 的興亡

2022 年底，NSW 推出了一個創新政策——First Home Buyer Choice：首次購房者可以選擇一次性交印花稅，或者選擇年度物業稅（約 $400/年 + 土地價值的 0.3%）。

這個政策被認為是澳洲印花稅改革的重大突破。但只活了不到一年——2023 年 7 月 1 日，新上臺的 NSW 工黨政府廢除了這個計劃。

現行替代方案

取消 First Home Buyer Choice 後，NSW 政府轉而提高了傳統首置免稅門檻：

  • 購房價 ≤ $800,000： 完全免印花稅（原來是 $650,000）
  • 購房價 $800,001-$1,000,000： 按比例遞減的部分減免
  • 購房價 > $1,000,000： 全額繳納印花稅

此外，off-the-plan 購買的印花稅減免延長到 2026 年 10 月 21 日——買公寓或聯排的投資者也可以用這個減免。

對投資者的影響

投資者沒有專門的印花稅優惠（首置免稅不適用於投資者）。在 2026 年悉尼中位房價約 $1,190,000 的背景下，投資者買入時要交約 $50,000+ 的印花稅——這是一筆不小的前期成本。

外國買家附加費 9%。 非澳洲公民或 PR 的買家額外交 9% 的附加印花稅。一套 $1,000,000 的房子，外國買家附加費就是 $90,000。詳見外籍附加稅詳解。

VIC：商業物業試水，住宅暫不動

Commercial and Industrial Property Tax（CIPT）

VIC 正在做一件有趣的事：只在商業和工業物業上試行"廢除印花稅、轉年度稅"。

從 2024 年 7 月 1 日起，商業或工業物業在發生所有權變更時，仍然要交一次印花稅（entry transaction），但之後 10 年，該物業會轉入年度物業稅制度（CIPT）。也就是說：

  • 第一次買入：照常交印花稅
  • 持有 10 年後：不再需要交印花稅（如果再次出售），而是每年交物業稅

住宅不受影響

目前 CIPT 只限商業和工業物業。住宅的印花稅制度保持不變。但有一個重要的臨時優惠：

Off-the-plan 印花稅減免延長到 2026 年 10 月。 買樓花公寓或聯排時，籤合同後的建築成本可以從應稅價值中扣除，這能節省幾千到一萬多塊印花稅。而且這個減免對投資者也適用，不只是自住買家。

VIC 的其他變化

2025 年 11 月起，VIC 還做了一些稅務調整：COVID-era 的 windfall gains tax（對土地價值暴漲徵收的臨時稅）已經到期，部分附加稅（如 absentee owner surcharge）保持不變。

QLD：首置優惠大幅擴展

QLD 在 2025 年 5 月做了一次大手筆的首置改革：

全新住宅（新房或大幅翻新的房子）：沒有價格上限——無論多少錢的新房，合格首置者都免印花稅。這是全國最慷慨的新房首置政策。

二手住宅： 免稅門檻從之前的 $500,000 提高到 $700,000；$700,001-$800,000 之間有部分遞減減免。

空地： 2025 年 5 月 1 日起的合同，首置者購買住宅用途空地的住宅部分免印花稅，前提是兩年內在上面建房併入住。

對投資者的影響

投資者不享受這些首置優惠。但首置者入場門檻降低意味著入門級物業（$500,000-$700,000 區間）的競爭會更激烈——投資者在這個價位段買房會面臨更多來自首置者的競爭。

改革趨勢：從"一次性大額"到"年度小額"

從全國來看，印花稅改革呈現一個清晰的方向：逐步從一次性大額支付，轉向年度持有成本。

ACT 是先行者，VIC 在商業物業上做試點。NSW 嘗試過然後放棄了。其他州基本按兵不動。

對投資者的含義：

短期（1-3 年）： 變化不大，各州投資者仍需在買入時交一次性印花稅。唯一的變量是 off-the-plan 的臨時減免和各州首置門檻的調整。

中期（3-5 年）： 如果 VIC 的 CIPT 試點成功，可能推廣到住宅物業。NSW 也可能重新考慮年度稅方案（政府換屆後政策可能轉向）。這會降低買入門檻但增加持有成本。

長期（5-10 年+）： 越來越多的州可能走 ACT 的路線——印花稅逐步降低，年度物業稅逐步上升。對於"買入持有 20 年"的傳統策略，持有成本的增加需要納入回報計算。

對你的實際建議

  1. 買房前算清印花稅。 用站內的印花稅計算器，輸入你的購買州、房價和買家身份，看具體要交多少。

  2. 利用 off-the-plan 減免。 如果你在 VIC 或 NSW 買公寓或聯排，off-the-plan 的印花稅減免（延長到 2026 年 10 月）可以省不少錢。

  3. 關注 ACT 的 rates 變化。 如果你在 ACT 投資，每年的 rates 增長是實打實的持有成本上升，做現金流分析時不能忽略。

  4. 跨州比較時把印花稅算進去。 同樣價位的房子，在不同州的印花稅差異可能達到 $10,000-$20,000。參考Land Tax 各州全對比做完整的成本比較。

⚠️ 免責聲明

本文僅供一般性信息參考，不構成財務建議或稅務建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Australian Financial Services Licence（AFSL）或 Tax Practitioners Board（TPB）註冊。各州印花稅政策經常調整，文中信息截至 2026 年 5 月初，買房前請以各州 Revenue Office 官方網站的最新信息為準。

主要數據來源

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這是一位在澳華人的生活筆記，從房產（買房、報稅、租房管理）到育兒教育（CCS 補貼、學區、入學），記錄在澳洲安家養娃的實操經驗。繼續看：

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