Land Tax（土地稅）是澳洲投資房持有成本里最容易被忽視的一項。很多人買房前算了貸款、算了物管費、算了保險，唯獨沒算 Land Tax——等到第一張稅單寄來的時候才發現：一年竟然要多付幾千甚至上萬塊。
我自己在 VIC 有投資房，深知 VIC 的 Land Tax 有多"狠"——起徵點只有 $50,000，基本上只要你有一套投資房就跑不掉。而 NSW 的起徵點是 $1,075,000，差距大得離譜。這篇文章我把各州的 Land Tax 規則全部拉出來對比，幫你在做投資決策之前把這筆賬算清楚。
Land Tax 起徵點各州差得離譜：VIC 只有 $50,000，有投資房基本跑不掉；NSW 是 $1,075,000，買一兩套公寓往往不用交；QLD $600,000。
適合誰讀： 已經有投資房、或正在考慮在哪個州買投資房的華人房東。
看完你會搞懂： 各州 Land Tax 起徵點和稅率對比、外籍人士附加稅（surcharge）、信託持有的"陷阱"、土地價值 vs 房產價值的區別、以及怎麼合法降低 Land Tax。
閱讀時間： 約 12 分鐘。
先搞清楚：Land Tax 到底是什麼？
Land Tax 是各州/領地政府每年對你持有的土地價值徵收的稅。注意兩個關鍵點：
是"土地價值"，不是"房產價值"。 Land Tax 按的是 Valuer General（各州估價署）評估的 unimproved land value（未改良土地價值），也就是地皮本身的價值，不包含上面的建築。這意味著：
- House（獨立屋）： 土地價值通常占房價的 50-80%，尤其在好區，地價很高
- Apartment（公寓）： 每戶分攤的土地價值很低，可能只有總價的 10-30%
- 所以同樣價格的房子，house 交的 Land Tax 遠比 apartment 多
是累進稅率，而且各州會把你名下所有土地加在一起算。 這叫 aggregation（合併計算），意思是你在同一個州有 3 套投資房，3 塊地的價值加在一起，按總額對應的稅率交稅。不是每套單獨算。
各州起徵點一覽（2026-27 核對）
先看最直觀的數字——起徵點（threshold），也就是你的土地總價值超過多少才開始交 Land Tax：
| 州/領地 | 起徵點（個人） | 備註 |
|---|---|---|
| NSW | $1,075,000 | 公寓投資者往往不用交 |
| VIC | $50,000 | 基本上有投資房就要交 |
| QLD | $600,000 | 個人（2026-27 不變）；公司/信託起徵點只有 $350,000 |
| WA | $300,000 | 中等 |
| SA | $936,000（2026-27） | 每年隨地價指數化（2025-26 $833K、2024-25 $732K）；對投資者友好 |
| TAS | $125,000 | 2025-07-01 起適用，2026-27 未變 |
| ACT | 無起徵點 | 所有投資物業都要交（fixed charge + AUV 累進，與 rates 並行按季徵收） |
| NT | 無 Land Tax | 北領地不徵收 Land Tax |
提示（2026-07 已核對）： 上表起徵點在 2026-27 財年未變——NSW 已立法凍結在 $1,075,000 / $6,571,000（2024-25 州預算取消年度指數化，官方承諾 2027 年 6 月前 review），VIC 維持 $50,000。各州 SRO 仍可能調整，申請或做投資決策前請到官網核對。
一眼看出來：VIC 是對投資者最不友好的州。 $50,000 的起徵點，哪怕你在遠郊買一套投資房，土地價值大概率也超過這個數。而 NSW 起徵點 $1,075,000——在 Sydney 買一兩套公寓，土地價值分攤下來很可能還不到這個線。
小故事： 我一個朋友在 Melbourne 東南區買了套 $700K 的 house，土地價值大概 $450K。他之前在 Sydney 有公寓沒交過 Land Tax，搬到墨爾本後第一年收到 $2,000 多的 Land Tax 賬單，整個人都懵了。
各州稅率對比
起徵點只是第一道門檻，過了門檻之後交多少才是關鍵。各州都是累進稅率（和個人所得稅一樣，越多稅率越高）。
NSW
| 應稅土地價值 | 稅率 |
|---|---|
| $0 – $1,075,000 | 免稅 |
| $1,075,001 – $6,571,000 | $100 + 超出部分的 1.6% |
| $6,571,001 以上 | Premium rate：$88,036 + 超出 $6,571,000 部分的 2% |
NSW 的稅率結構相對簡單，而且起徵點高，對中小投資者很友好。
VIC
VIC 的 Land Tax 稅率最複雜，也是各州里最重的：
| 應稅土地價值 | 稅率（一般，SRO 官方 2024–2033 land tax years，已含 COVID debt levy） |
|---|---|
| $50,000 以下 | 免稅 |
| $50,000 – $100,000 以下 | $500（固定） |
| $100,000 – $300,000 以下 | $975（固定） |
| $300,000 – $600,000 以下 | $1,350 + 超出 $300K 部分的 0.3% |
| $600,000 – $1,000,000 以下 | $2,250 + 超出 $600K 部分的 0.6% |
| $1,000,000 – $1,800,000 以下 | $4,650 + 超出 $1M 部分的 0.9% |
| $1,800,000 – $3,000,000 以下 | $11,850 + 超出 $1.8M 部分的 1.65% |
| $3,000,000 及以上 | $31,650 + 超出 $3M 部分的 2.65% |
VIC 還有一套 trust surcharge rates（信託持地附加稅率）——門檻低至 $25,000（$25,000–$50,000 檔為 $82 + 超出部分 0.375%），土地總值 $3M 及以上時回到與一般稅率相同。如果你用信託在 VIC 持有多套投資房，Land Tax 負擔非常沉重。
QLD
QLD 的個人 Land Tax 起徵點是 $600,000（自用土地價值總額），過了起徵點後按累進稅率計算。具體稅率分層請以 QRO 官網 的當前稅表為準——QLD 近年調整頻繁，文章裡列死數字不如讓你直接查。
注意： QLD 對公司和信託（companies/trusts）的起徵點只有 $350,000，比個人低很多。如果你用 trust 持有 QLD 的投資房，門檻更低。
WA、SA、TAS 簡要
- WA： 起徵點 $300,000，稅率累進
- SA： 起徵點 $936,000（2026-27，每年隨地價指數化；超出部分 $0.50/$100 起累進）
- TAS（2025-07-01 起適用，2026-27 未變）： 起徵點 $125,000；$125,000–$499,999.99 交 $50 + 超 $125K 部分 0.45%；$500,000 以上交 $1,737.50 + 超 $500K 部分 1.5%
ACT 特殊情況
ACT 沒有傳統意義上的 Land Tax “起徵點”——所有投資物業都要交 Land Tax（fixed charge + 按 AUV 的累進費率，與 rates 並行、按季獨立徵收，兩者同用 AUV 基數）。ACT 政府近年來一直在逐步取消 stamp duty（印花稅），用更高的 rates 和 land tax 來替代（關於各州印花稅改革的最新動態，見 各州印花稅改革解讀）。所以在 ACT 投資，雖然買房時 stamp duty 比較低，但持有成本更高。
自住房（PPOR）豁免
好消息是：所有州都對你的自住房（PPOR，principal place of residence）免徵 Land Tax。 你住在裡面的房子不用交。
但有幾個需要注意的情況：
搬到海外
如果你把自住房留在澳洲、自己搬到海外工作或生活，有些州會取消你的 PPOR 豁免。關於 VIC 的 Absentee Owner Surcharge，有一個很多人搞錯的關鍵點：澳洲公民和 PR 即使長期住在海外，也不算 absentee owner——VIC SRO 的定義明確排除了公民和 PR。Absentee Owner Surcharge 只針對非公民且非 PR、通常也不居住在澳洲的人。但要注意：長時間將房屋空置或出租，在某些州可能會失去 PPOR 豁免（這跟 absentee surcharge 是兩回事）。
這一點對在中國和澳洲兩邊跑的華人來說特別重要——如果你在海外待的時間過長，你的"自住房"在 Land Tax 層面可能不再被視為自住房。具體規則以各州 SRO 官網為準。
關於自住房轉投資房的更多稅務問題，可以看我之前寫的 自住房轉投資房的詳細分析。
度假屋和空置房
如果你有一套房子不出租、也不自住（比如空著或偶爾去度假），大部分州仍然會徵收 Land Tax。PPOR 豁免只給你實際居住的那一套。各州空置稅和 Absentee Owner 附加稅的完整對比，見 空置稅與缺席業主附加稅全對比。
外籍附加稅（Foreign Owner / Absentee Surcharge）
這是近年來變化最大、對華人投資者影響最大的部分。各州紛紛引入或提高了針對外籍業主的 Land Tax 附加稅：
| 州 | 外籍附加稅率 | 備註 |
|---|---|---|
| NSW | 5%（2025 land tax year 起，之前 4%） | 適用於 foreign person，無起徵點 |
| VIC | 4% | 2024 年起從 2% 上調到 4%；包含 absentee owner |
| QLD | 3% | 2024 年 6 月 30 日從 2% 上調；適用於 absentee owners |
| ACT | 0.75% | Foreign Ownership Surcharge（按 AUV） |
| TAS | 2% | FILTS（Foreign Investor Land Tax Surcharge，2022-07-01 起） |
注意： 上表的稅率和覆蓋範圍每年可能調整。SA、WA、NT 沒有專門針對外國人持有物業的 Land Tax Surcharge（SA/WA 的外籍附加只在買入時的印花稅層面，各 7%）；TAS 有——FILTS 2%，別漏算。做投資決策前，請到對應 State Revenue Office 官網核對當期稅率。
誰算"外國人"？
這裡有一個很多人搞混的概念：Land Tax 裡的"外國人"定義和移民法不一樣。
- NSW/QLD 等： 主要針對沒有 PR 或公民身份的外國人（foreign person）
- VIC 的 Absentee Owner Surcharge： 針對非澳洲公民、非 PR、通常也不居住在澳洲的人。澳洲公民和 PR 即使人在海外，也明確不在此定義範圍內。 但持股/持益達到一定比例的 absentee 信託或公司也會被觸發
這對華人投資者意味著什麼？ 如果你還沒拿 PR、房產在 VIC，每年可能要多交 4% 的土地稅附加。土地價值 $500K 的話，光附加稅就是 $20,000 一年，不是小數字。
信託和公司持有的情況
附加稅不僅看個人身份，還看持有結構：
- 如果信託（trust）的受益人裡有任何一個是外國人或 absentee，整個信託可能被徵收附加稅
- 公司（company）如果有外籍股東持股超過一定比例，也可能被徵附加稅
信託持有的 Land Tax 要點（尤其是 VIC）
很多華人投資者用 discretionary trust（全權信託） 持有投資房，原因包括收入分配靈活和資產保護。但在 Land Tax 層面，信託持有的結果可能跟個人持有相差懸殊，尤其在 VIC。
VIC 信託的兩個要點
- 起徵點和稅率： VIC 對信託適用的 Land Tax 起徵點比個人低、且有專門的 surcharge rates
- 外籍受益人問題： 如果 discretionary trust 的 deed 裡沒有排除外籍受益人的條款，VIC 的 SRO 可能會認為"潛在受益人包括外國人"，從而徵收外籍附加稅
- Fixed trust / unit trust 的特殊規則： 在滿足特定條件下，fixed trust 可以申請按個人稅率計算。但認定流程有明確要求，具體是否適用必須讓你的會計師和律師判斷
數字只是示意，不是承諾結果。 在決定用什麼結構持有之前，請和持牌會計師/稅務師算清楚你自己的具體情況。
QLD 信託也要注意
QLD 對 trusts 的起徵點只有 $350,000（個人是 $600,000）。雖然差距沒有 VIC 那麼誇張，但也要注意。
合併計算（Aggregation）：為什麼第二套房的 Land Tax 比你想的貴
前面提到過，各州會把你名下所有投資用途的土地加在一起，按總價值對應的稅率交稅。這就是 aggregation。
舉個例子（NSW）
假設你在 NSW 有 3 套投資房：
| 房產 | 土地價值 |
|---|---|
| 投資房 A | $400,000 |
| 投資房 B | $350,000 |
| 投資房 C | $450,000 |
| 合計 | $1,200,000 |
合計 $1,200,000，超過 NSW 起徵點 $1,075,000。
Land Tax = $100 + ($1,200,000 - $1,075,000) × 1.6% = $100 + $2,000 = $2,100
如果每套單獨算，3 套都不到 $1,075,000，一分錢 Land Tax 都不用交。但合在一起就要交了。
跨州不合並
好消息是：Land Tax 是州稅，跨州不合並。 你在 NSW 有一套，在 QLD 有一套，各算各的。這就引出了一個合法的節稅策略——把投資分散到不同州，利用各州的起徵點。
土地價值怎麼查？
每個州都有官方網站可以查你名下房產的土地價值：
- NSW： Valuer General NSW — 搜索你的地址就能看到最新的 land value
- VIC： 每年會收到 council 的 rates notice，上面有 site value
- QLD： Queensland Globe 或等每年的 valuation notice
- WA： Landgate
- SA： SA Valuer-General
每年查一次你的土地估值是個好習慣。 如果你覺得估值不合理（比如比周圍類似地塊高很多），可以提出異議（objection）。降低官方估值 = 降低 Land Tax。
實操思路：哪些因素影響 Land Tax 負擔
前提： 以下只是介紹 Land Tax 在投資決策中會涉及的幾個維度，不構成稅務、法律或財務建議。是否採取任何"節稅"安排，務必先諮詢註冊稅務師（Registered Tax Agent，TPB 註冊）或持牌律師，確認適用性和合規性。
1. 跨州分散持有的效果
由於 Land Tax 是州稅、各州不合並計算，同等土地價值分佈在不同州，總稅負可能低於集中在單個州。例如 NSW 起徵點較高、NT 不徵 Land Tax。但投資決策不能只看 Land Tax——租金回報率、房價增長潛力、管理便利性等因素更重要。
2. 公寓 vs House 的土地價值差異
公寓的 per-unit 土地價值遠低於獨立屋。同樣價格在 VIC，買公寓的 Land Tax 通常比 house 低。這是結構性的差別，不是"避稅技巧"——公寓也有 body corporate 費用和增值空間限制，要綜合考慮。
3. 信託和公司持有
信託和公司在 Land Tax 上的起徵點、稅率可能與個人持有不同，某些州還會加徵 absentee surcharge。Discretionary trust 的條款（特別是是否排除外籍受益人）會直接影響是否觸發附加稅。這個問題涉及稅務和法律雙重專業判斷，務必請持牌會計師和律師一起 review 你的結構。
4. 對不合理的土地估值提異議
Valuer General 給你的土地估值可以在規定時間內正式提出 objection，流程和時限各州不同。估值下調後，Land Tax 相應下降。
5. PPOR 豁免和居住天數
PPOR 豁免的條件、“長期不居住"的認定、absentee 規則各州都有差別。你是 PR 但長期在海外工作/照顧家人的情況，建議直接向相應 SRO 詢問或諮詢律師。
6. NT 不徵 Land Tax 的參考價值
NT 不徵 Land Tax 對投資成本是優勢，但 NT 的租賃市場較小、空置率波動大、歷史增長與東海岸差異明顯。“沒有 Land Tax"不應是投資 NT 的唯一理由。
7. 聯名持有的處理方式
在某些州，joint tenants 或 tenants in common 聯名持有對 Land Tax 的計算方式不同。這涉及產權和貸款結構的改變，必須在律師和會計師指導下做。
8. 關注政策變化
各州政府近年來頻繁調整 Land Tax 政策，尤其是外籍附加稅。建議每年 7 月（新財年開始）關注各州 State Revenue Office 的公告。
各州 Land Tax 橫向對比總結
假設你以個人名義持有投資房，土地價值 $500,000，我們來算一下各州大概要交多少 Land Tax：
| 州 | 大約交多少 Land Tax | 說明 |
|---|---|---|
| NSW | $0 | 不到起徵點 $1,075,000 |
| VIC | ~$1,950 | $1,350 + ($500K−$300K)×0.3%（SRO 現行表） |
| QLD | $0 | 不到起徵點 $600,000 |
| WA | ~$750 | 超過起徵點 $300,000 |
| SA | $0 | 不到起徵點 $936,000（2026-27） |
| TAS | ~$1,738 | $50 + ($500K−$125K)×0.45% |
| ACT | 需交（具體看 rates） | 無起徵點，內嵌在 rates 裡 |
| NT | $0 | 不徵收 Land Tax |
同樣 $500,000 的土地價值：
- 在 NSW、QLD、SA 你一分錢不用交
- 在 VIC 你要交將近 $3,000
- 差距一目瞭然
如果你被認定為外籍 / absentee owner，還要再加相應的附加稅（NSW 5%、VIC 4%、QLD 3%，均無起徵點）。具體適用以各州 SRO 官網為準。
和其他持有成本一起算
Land Tax 只是持有投資房的成本之一。在做投資決策時，要把所有成本放在一起看：
- Land Tax（本文討論的）
- Council Rates（市政費）
- Water Rates（水費）
- Strata/Body Corporate（如果是公寓）
- Insurance（房東保險 + 建築保險）
- Property Management Fees（物管費）
- Maintenance（維修維護）
- Loan Interest（貸款利息）
這些成本大部分都可以作為稅務抵扣——關於哪些能抵扣、怎麼抵扣，可以看我之前寫的 投資房報稅完整指南。
投資房到底賺不賺錢，需要把所有收入和支出放在一起做現金流分析。這方面可以參考 投資房現金流分析。
常見問題
Q: Land Tax 可以作為稅務抵扣嗎？
可以。 Land Tax 是投資房的持有成本，可以在個人報稅時抵扣。
Q: 我剛買的房子，Land Tax 從什麼時候開始算？
各州的計算日期不同（大部分以每年 12 月 31 日或 6 月 30 日的持有情況為準）。如果你在計算日期之前買入，當年就要交。
Q: 我有一套自住、一套投資，Land Tax 怎麼算？
自住房豁免，只有投資房的土地價值計入 Land Tax 計算。
Q: 兩個人聯名持有，Land Tax 怎麼算？
大部分州對聯名持有有不同的處理方式。有些州只按你的份額計算，有些州按全額計算但給你一個折扣。具體要看各州規定。
寫在最後
Land Tax 是一個每年都要交的持有成本，不像 stamp duty 只在買賣時交一次。長期來看，Land Tax 對你的投資回報影響非常大。
我的建議是：
- 買房前就把 Land Tax 算進去。 不要等買完了才發現這筆開支
- 瞭解你所在州的規則。 尤其是 VIC 的投資者，Land Tax 可能是你最大的非貸款持有成本
- 如果你不是 PR/公民，注意 absentee 規則。 VIC 的 absentee owner surcharge（4%）只針對非公民且非 PR 的人，PR/公民即使長期在海外也不受影響
- 用信託持有的，趕緊找會計師 review 一下。 VIC 的信託 Land Tax 可能是個定時炸彈
- 每年查土地估值，不合理就提異議。 這是最直接的省錢方式
各州的稅率和起徵點每年都可能調整，建議定期查看各州 State Revenue Office 的官網獲取最新數據。
如果你是外籍身份買房，除了 Land Tax 附加稅，還需要了解 FIRB 申請流程和費用，可以看 FIRB 外國買家全攻略。關於各州外籍附加稅的更深入分析（包括印花稅附加費、地稅附加費、以及拿到 PR 後如何申請退出），可以看 外籍身份買房的隱藏稅詳解。
主要數據來源
- Revenue NSW, Land tax: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax
- Revenue NSW, Surcharge land tax: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
- Victorian State Revenue Office, Land tax: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax
- Victorian State Revenue Office, Absentee owner surcharge: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
- Victorian State Revenue Office, Vacant residential land tax: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/vacant-residential-land-tax
- Queensland Revenue Office, Land tax: https://qro.qld.gov.au/land-tax/
- RevenueSA, Land tax: https://www.revenuesa.sa.gov.au/landtax
- Western Australia Office of State Revenue, Land tax: https://www.wa.gov.au/organisation/department-of-treasury-and-finance/about-land-tax
- Tasmania State Revenue Office, Land tax: https://www.sro.tas.gov.au/land-tax
- ACT Revenue Office, Land tax: https://www.revenue.act.gov.au/rates-and-property-charges/land-tax
各州起徵點、稅率、附加費、absentee / foreign 規則隨年度預算調整變化較大，最終數字以對應 State Revenue Office 官網為準。
免責聲明： 本文內容僅供一般性參考，不構成稅務、法律或財務建議。Land Tax 的稅率、起徵點和規則每年可能變化，各州政府可能在不同時間調整政策。文中引用的數據基於 2024-25 / 2025-26 財年的公開信息，請以各州 State Revenue Office 官網的最新數據為準。每個人的情況不同，建議在做投資決策前諮詢 registered tax agent（持證稅務師，TPB 註冊）或相關專業人士。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 TPB 註冊，不對因依據本文內容做出的任何決策承擔責任。