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空置稅與缺席業主附加稅：VIC、QLD、NSW 各州規則全對比

Sean · 2026年5月6日 · 閱讀約 15 分鐘 · #Land Tax #Absentee Owner #VIC #QLD

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。

你在 VIC 有一套投資房，租客搬走了，掛了兩個月沒租出去。你覺得"就空了兩個月，沒什麼大不了"——直到收到 SRO（State Revenue Office）的信，告訴你要交一筆 Vacant Residential Land Tax（空置住宅土地稅），金額是房產總價值的 1%。一套 $800,000 的房子，一年就是 $8,000。

這還不算完。如果你持的是臨時簽證，VIC 還會再加一個 4% 的 Absentee Owner Surcharge（缺席業主附加稅），按土地價值算。土地值 $500,000？那就是 $20,000——加上普通 Land Tax，一年光地稅就可能超過 $25,000。

更讓人頭疼的是，聯邦政府從 2024 年起把針對外國買家的 Annual Vacancy Fee（年度空置費）翻倍了。

這三層稅加在一起，很多華人投資者根本沒算過這筆賬。這篇文章我把各州的空置稅、缺席業主附加稅、以及聯邦空置費全部拉出來對比，幫你搞清楚自己到底會被哪些稅"盯上"。

📌 本文要點

VIC 空置住宅土地稅按房產總價值收 1%；持臨時簽證再加 4% Absentee Owner Surcharge，按土地價值算，土地值 $500,000 就是 $20,000。

適合誰讀： 在澳洲有投資房的華人房東，尤其是持臨時簽證、長期不在澳洲、或房子可能空置的業主。

看完你會搞懂： VIC 空置稅（VRLT）的計算方式和 2025 年擴展到全州的新規、各州缺席業主/外籍附加稅的稅率對比、聯邦 Annual Vacancy Fee 翻倍後要交多少、誰算"缺席業主"誰算"外國人"的定義差異、豁免條件、以及怎麼證明房子沒空置。

閱讀時間： 約 15 分鐘。

時效聲明： 本文基於 2026 年 5 月前的政策信息。稅率、起徵點和豁免規則每年可能調整，請在做決定前查閱各州 Revenue Office 官網獲取最新數據。

先理清三層稅的關係

很多人把"空置稅"“缺席業主附加稅"“外籍附加稅"搞混。其實它們是三個完全不同的東西，徵收主體、觸發條件和計算方式都不一樣：

空置稅（Vacancy Tax）缺席業主附加稅（Absentee Owner Surcharge）聯邦空置費（Annual Vacancy Fee）
徵收主體州政府州政府聯邦政府（ATO 代收）
觸發條件房子空置超過 6 個月業主身份（非公民/PR，或不在澳洲居住）外國人買的房子空置超過 183 天
針對誰所有業主（不分國籍）非公民/非 PR 的外國業主外國買家（需要 FIRB 批准的）
計算基數房產總價值（capital improved value）土地價值（unimproved land value）與 FIRB 申請費掛鉤
目前只有哪些州有VIC（2025 起全州）VIC 4%、NSW 5%、QLD 3%、TAS 2%、ACT 0.75%（WA、SA、NT 沒有）全國統一

關鍵區別： 空置稅看的是"房子有沒有人住”，缺席業主附加稅看的是"你是什麼身份”。一個澳洲公民在 VIC 的房子空了 7 個月，要交空置稅但不用交缺席業主附加稅；一個持 482 簽證的人在 VIC 有投資房，即使房子一直有租客，也要交缺席業主附加稅。

Part 1：VIC 空置住宅土地稅（Vacant Residential Land Tax）

VIC 是目前全澳唯一一個對所有業主（不分國籍）徵收空置稅的州。這個稅的正式名稱是 Vacant Residential Land Tax（VRLT），由 SRO Victoria 管理。

基本規則

  • 觸發條件： 住宅物業在一個日曆年內空置超過 6 個月（不需要連續）
  • 計算基數： Capital Improved Value（CIV，房產總價值，包括土地 + 建築，由 council 評估）
  • 稅率： 累進制——
    • 第 1 年空置：CIV 的 1%
    • 連續第 2 年空置：CIV 的 2%
    • 連續第 3 年及以上：CIV 的 3%

（SRO Victoria）

2025 年重大變化：擴展到全 VIC

在 2025 年之前，VRLT 只適用於墨爾本都會區（metropolitan Melbourne）的 16 個 council 區域。從 2025 年 1 月 1 日起，VRLT 擴展到全維州所有住宅用地（SRO Victoria）。

這意味著如果你在 Geelong、Ballarat、Bendigo 或者其他偏遠地區有投資房空著，現在也會被 VRLT 覆蓋。

2026 年新增規則

從 2026 年 1 月 1 日起，還有兩個新增的 VRLT 觸發條件：

  1. 建造或翻新超過 2 年還沒完工的住宅用地 —— 如果你的房子裝修了 2 年還沒搞完，也會被算作"空置"
  2. 墨爾本都會區內連續 5 年以上未開發的住宅用地 —— 就是買了地一直不蓋房的情況

申報截止日

所有 VIC 住宅物業業主必須在每年 2 月 15 日之前向 SRO 提交 VRLT 申報（notification），無論你的房子是否空置、是否有豁免（SRO Victoria）。沒有申報 = 默認被視為空置。

具體例子

張先生 在 Melbourne 東南區有一套投資房，council 估價（CIV）$950,000。2025 年初租客搬走，房子從 3 月到 12 月一直沒租出去（空了 10 個月）。

  • 第 1 年 VRLT = $950,000 x 1% = $9,500
  • 如果 2026 年繼續空置，第 2 年 VRLT = $950,000 x 2% = $19,000
  • 如果 2027 年還空著，第 3 年 VRLT = $950,000 x 3% = $28,500

三年累計：$57,000。比很多人一年的租金收入還多。

VRLT 豁免

不是所有空著的房子都要交 VRLT。以下情況可以申請豁免：

  1. 度假屋（Holiday Home）： 你或直系親屬在當年累計使用至少 4 周（不需要連續），且你在澳洲有 principal place of residence
  2. 在建或翻新中的房子： 施工期間可豁免最多 2 年，超過 2 年需要向 SRO 申請延期
  3. 逝世遺產（Deceased Estate）： 業主去世後，房產可豁免最多 3 年
  4. 業主住院或進養老院： 因健康原因無法居住的情況
  5. 法院命令限制使用： 如離婚財產糾紛中被法院禁止使用的房產

注意： “掛出去招租了但沒租出去”不算豁免理由。SRO 看的是實際入住情況，不是你有沒有在努力找租客。

怎麼證明房子"沒空置"

SRO 可能會要求你提供以下證據：

  • 租約（lease agreement）+ 租金到賬記錄
  • 水電煤氣賬單（utility bills），要有合理的使用量
  • 選民登記（electoral roll）記錄
  • Council 的市政稅（rates）通知
  • 房東保險（landlord insurance）記錄
  • Property Manager 的管理報告

實操建議： 養成習慣保留所有水電賬單和租約文件至少 5 年。如果你用 Property Manager，讓他們幫你存檔租客入住和退租的記錄。

Part 2：缺席業主附加稅（Absentee Owner Surcharge）

缺席業主附加稅是各州在普通 Land Tax 基礎上額外加收的一層稅，針對的是被認定為"缺席業主"（absentee owner）或"外國業主"（foreign owner）的人。

各州稅率一覽

州附加稅名稱稅率計算基數起徵點
VICAbsentee Owner Surcharge4%土地價值無門檻（從第 1 塊錢起算）
NSWForeign Owner Surcharge Land Tax5%（2025 年起上調）土地價值無門檻
QLDAbsentee Owner Surcharge3%土地價值$350,000 以上部分（只對超出部分徵收）
TASForeign Investor Land Tax Surcharge (FILTS)2%土地價值無門檻（地價低於普通 land tax 門檻也可能要交）
ACTForeign Ownership Surcharge0.75%平均未改良土地價值（AUV）無門檻
WA無 Land Tax 附加稅———
SA無 Land Tax 附加稅———

（SRO Victoria、Revenue NSW、QRO Queensland、SRO Tasmania、RevenueWA、RevenueSA、ACT Revenue Office）

注意： NSW 的外籍附加稅在 2025 年從 4% 上調到了 5%（Revenue NSW）。如果你之前看到的資料說 4%，那已經過時了。

WA 和 SA 在 Land Tax 層面沒有外籍附加稅。 這兩個州的外籍附加費只存在於買房那一次的印花稅上：WA 是 7% foreign buyers duty（《Duties Act 2008》），SA 是 7% foreign ownership surcharge（《Stamp Duties Act 1923》）。RevenueWA 的 land tax 計算頁把每一項加徵都列全了（含 Metropolitan Region Improvement Tax），其中沒有任何外籍或 absentee 附加稅；RevenueSA 也把 Foreign Ownership Surcharge 歸在 Stamp Duty 目錄下，不在 Land Tax 下。持有階段每年按外籍身份多收一筆地稅，這兩個州不存在。

關於各州 Land Tax 的完整規則（包括標準稅率和起徵點），可以參考我之前寫的 各州 Land Tax 全對比。

誰算"缺席業主"/“外國人”？——各州定義不同

這是最容易搞混的地方。每個州對"誰要交附加稅"的定義都不一樣：

VIC 的定義（最嚴格）

VIC 用的術語是 absentee owner，定義基於你的國籍和簽證身份：

  • 澳洲公民 → 不算 absentee（無論你住在哪裡）
  • 澳洲 PR（永居） → 不算 absentee（無論你住在哪裡）
  • 臨時簽證持有者 → 如果不 ordinarily reside in Australia，算 absentee
  • 新西蘭公民 → 如果在評估年度的 12 月 31 日不在澳洲，或當年離開澳洲超過 6 個月，算 absentee

（SRO Victoria）

對華人投資者的好消息： 如果你已經是澳洲公民或 PR，即使你長期住在海外（比如回國工作幾年），VIC 也不會把你認定為 absentee owner。這一點和 QLD 的定義有本質區別。

QLD 的定義

QLD 也用 absentee 這個詞，定義和 VIC 類似：

  • 澳洲公民或 PR → 不算 absentee（2019 年 6 月 30 日起的規則修改，之前 PR 住海外也算 absentee）
  • 外國個人（沒有永居簽證的非公民） → 算 absentee
  • 不正常居住在澳洲的人 → 算 absentee

（QRO Queensland）

關鍵變化： 從 2019 年 6 月 30 日起，QLD 明確規定澳洲公民和 PR 不再被當作 absentee，即使他們長期住在海外。這對很多回國發展的華人 PR 來說是好消息。

NSW 的定義

NSW 用的術語是 foreign person，不是 absentee：

  • 澳洲公民 → 不是 foreign person
  • 澳洲 PR → 不是 foreign person
  • 臨時簽證/無簽證 → foreign person
  • 外國公司（foreign corporation）和外國信託（foreign trust） → 也算

（Revenue NSW）

對照總結

你的身份VICQLDNSW
澳洲公民（住澳洲）不交不交不交
澳洲公民（住海外）不交不交不交
澳洲 PR（住澳洲）不交不交不交
澳洲 PR（住海外）不交不交不交
臨時簽證（住澳洲）要交要交要交
臨時簽證（住海外）要交要交要交
外國人（從未在澳洲）要交要交要交

華人常見場景： 很多人在國內買了澳洲房產，後來拿到了 PR 但一直沒過來住。在 VIC、QLD 和 NSW，只要你有 PR 身份，都不需要交缺席業主附加稅。但如果你的 PR 簽證過期了沒續（變成了 former resident），情況就不一樣了——建議立刻諮詢移民律師確認你的簽證狀態。

更多關於外籍身份的附加稅細節，可以參考 外籍附加稅詳解。

Part 3：聯邦 Annual Vacancy Fee（年度空置費）

除了州政府層面的稅，聯邦政府還有一個針對外國買家的空置懲罰：Annual Vacancy Fee（AVF）。

基本規則

  • 適用對象： 2017 年 5 月 9 日之後購買住宅物業的外國人（即需要 FIRB 批准才能買房的人）
  • 觸發條件： 物業在 12 個月內未被居住或未真正掛在租賃市場上的天數超過 183 天
  • 管理機構： ATO（澳洲稅務局）代收

費用金額：2024 年起翻倍

從 2024 年 4 月 9 日起的空置年度開始，AVF 金額 = 你當初買房時支付的 FIRB 申請費 x 2。

之前（2024 年 4 月 9 日前的空置年度），AVF = FIRB 申請費 x 1。

FIRB 申請費按房價分檔，且每年 7 月 1 日隨 CPI 指數化調整。由於二手房禁令到 2029 年 6 月 30 日仍然有效，外國買家目前根本不能買二手房（僅極少數例外），所以真正相關的是新房/樓花/空地的費率——FY2026-27 新房起步費用（房價 $100 萬以下）為 $15,600（foreigninvestment.gov.au）。二手房費率（$46,800 起）目前只對禁令前已持有二手房、或符合極少數豁免的買家有意義。也就是說：

例子： 李女士 2023 年以 $850,000 買了一套墨爾本公寓，當時 FIRB 申請費約 $14,100。從 2024-25 空置年度起，如果公寓空置超過 183 天，AVF = $14,100 x 2 = $28,200/年。

如果是最近幾年以更高 FIRB 費率買的房，AVF 會更高。

什麼算"真正在租賃市場上"

ATO 會看你是不是真心實意在出租。以下行為不算：

  • 故意掛高價讓沒人租得起
  • 只在幾個小平臺掛一下意思意思
  • 對所有申請人都拒絕

你需要通過正規渠道（Domain、realestate.com.au、Property Manager）以市場價掛牌，並且認真處理申請。

AVF 申報

外國業主每年必須向 ATO 提交 Vacancy Fee Return，即使房子一直有人住也要報。不報 = 罰款。

Part 4：各州空置/缺席附加稅全對比表

下面這張表把所有相關稅費放在一起，方便你一目瞭然：

稅費類型VICNSWQLDWASAACT聯邦
空置稅VRLT：1-3%（CIV）無無無無無AVF（僅外國人）
缺席/外籍 Land Tax 附加稅4%5%3%（僅 $350k 以上部分）無無0.75%—
空置稅基數房產總價值—————FIRB 申請費 x2
附加稅基數土地價值土地價值土地價值——平均土地價值—
附加稅起徵點無無$350,000——無—
買房時的外籍印花稅附加費8%9%8%7%7%0%—
對澳洲公民/PR 徵收？空置稅：是 / 附加稅：否否否——否否

要點總結：

  • VIC 是最重的州——既有空置稅（所有人都可能中招），又有 4% 的缺席業主附加稅
  • NSW 的 5% 外籍附加稅是各州最高的 Land Tax 附加稅率
  • QLD 對澳洲公民/PR 很友好——從 2019 年起，即使你住在海外也不算 absentee
  • WA 和 SA 都沒有 Land Tax 層面的外籍附加稅——只有買房那一次的 7% 印花稅附加費。持有階段不會每年因為外籍身份多收地稅
  • 聯邦 AVF 只針對外國人，澳洲公民/PR 不受影響

Part 5：華人投資者常見場景分析

場景 1：PR 持有者回國工作，VIC 有投資房

王先生，澳洲 PR，2024 年回上海工作，VIC 有一套投資房一直出租中。

  • VIC VRLT： 房子有租客 → 不觸發（不用交）
  • VIC Absentee Owner Surcharge： PR 身份 → 不算 absentee（不用交）
  • 聯邦 AVF： PR 身份 → 不適用（不用交）

結論： 只要房子租出去了，PR 回國工作沒有任何額外稅。

場景 2：482 簽證持有者，NSW + VIC 各有一套

陳女士，持 482 工作簽證，在 Sydney 和 Melbourne 各有一套投資房。

  • VIC Absentee Owner Surcharge： 482 簽證不是 PR → 要交 4%。土地價值 $400,000 → 附加稅 $16,000/年
  • NSW Foreign Owner Surcharge： 482 簽證 → 要交 5%。土地價值 $600,000 → 附加稅 $30,000/年
  • VIC VRLT： 取決於房子是否空置
  • 聯邦 AVF： 如果買房時需要 FIRB 批准，房子空置超過 183 天就要交

兩套房的外籍附加稅合計：$46,000/年——這還不包括普通 Land Tax。

場景 3：父母在國內，用孩子（PR）的名字買了 QLD 投資房

情況 A——房子登記在 PR 孩子名下： 孩子是 PR → 不交附加稅 情況 B——房子登記在父母名下（外國人）： 父母是外國人 → 要交 QLD 3% 附加稅 + 聯邦 AVF（如果空置）

這也是為什麼很多華人家庭會考慮用 PR 子女的名字持有房產。但這涉及贈與稅、CGT、貸款等一系列問題，建議在做決定前諮詢持牌稅務師和律師。

場景 4：VIC 投資房空了 3 個月找到新租客

趙先生的 VIC 投資房在 4 月底租客搬走，7 月底找到新租客。空置了約 3 個月。

  • VRLT 觸發條件是"一個日曆年內空置超過 6 個月"
  • 只要這一年內有人住超過 6 個月 → 不觸發 VRLT
  • 趙先生的房子 1-4 月和 8-12 月有人住 = 9 個月有人住 → 不用交

提醒： 即使不用交，趙先生仍然需要在次年 2 月 15 日前向 SRO 提交 VRLT 申報。

Part 6：怎麼減少空置稅和附加稅的風險

策略 1：確保房子不空置

這是最直接的辦法。具體操作：

  • 請 Property Manager 管理： 專業中介通常能在 2-4 周內找到新租客，減少空置期
  • 租客搬走前就開始招租： 好的 Property Manager 會在 notice period 內就開始掛牌
  • 合理定價： 空置的損失遠比少收 $20/周租金大得多
  • 考慮短租過渡： 在找長期租客期間，可以考慮 Airbnb 等短租平臺填補空檔（但要確認 council 和物業規定）

關於投資房報稅和出租相關的扣稅項目，可以參考 投資房報稅指南。

策略 2：及時處理簽證身份

如果你正在從臨時簽證轉 PR：

  • VIC/QLD/NSW 都是以評估日期當天的簽證狀態來判定的
  • VIC 的評估日期是每年 12 月 31 日，QLD 是 6 月 30 日，NSW 是 12 月 31 日
  • 如果你的 PR 在評估日期之前獲批，當年就不需要交附加稅
  • 拿到 PR 後主動通知各州 Revenue Office，否則他們可能繼續按舊身份收

策略 3：利用 VRLT 豁免

如果你的 VIC 投資房確實會空一段時間：

  • 度假屋方式： 如果房子可以作為度假屋使用，確保你或家人每年在裡面住滿 4 周，並保留記錄
  • 翻新期間： 如果正在裝修，保留所有施工合同、發票、council 許可，可以申請最多 2 年豁免

策略 4：關注公司/信託結構

如果你用公司或信託（trust）持有房產，附加稅規則更復雜：

  • VIC： 信託的受益人中有 absentee 成員，整個信託可能被認定為 absentee
  • NSW： 類似規則——信託有外國受益人就算 foreign trust
  • 這意味著混合身份的家庭信託可能會觸發附加稅

建議： 如果家庭成員中有人是外國人、有人是 PR/公民，持有結構需要特別注意。找專業稅務師做結構規劃。

常見問題

Q1：VIC 的 VRLT 和 Land Tax 是同一個稅嗎？

不是。Land Tax 是按土地價值算的年度稅，所有投資房都要交（超過起徵點的部分）。VRLT 是額外的空置懲罰稅，按房產總價值（CIV）算，只有空了超過 6 個月才觸發。兩個可以同時收。

Q2：我把房子借給朋友住、不收租金，算空置嗎？

如果朋友確實在那裡居住（有水電使用記錄、可以證明），通常不算空置。但 SRO 可能要求提供證據，建議至少籤一份簡單的住宿協議。

Q3：VRLT 的"6 個月"是連續的還是累計的？

累計的。 一個日曆年內，只要空置天數合計超過 6 個月（約 183 天），就會觸發。不需要連續空著。

Q4：聯邦 Annual Vacancy Fee 和 VIC 的 VRLT 會同時收嗎？

會。 如果你是外國人，在 VIC 有一套房子空了超過 6 個月，你需要同時交 VIC 的 VRLT、VIC 的 Absentee Owner Surcharge、普通 Land Tax，以及聯邦的 AVF。四層稅疊加。

Q5：我準備賣房了，掛牌期間算空置嗎？

VIC VRLT 方面——是的，掛牌出售但沒人住的房子仍然算空置。聯邦 AVF 方面——如果房子在 12 個月內未被居住或出租超過 183 天，也會觸發。賣房掛牌本身不構成豁免。

免責聲明

本文內容僅供一般信息參考，不構成稅務、法律或財務建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Australian Financial Services Licence（AFSL）、Australian Credit Licence（ACL），也不是 Tax Practitioners Board（TPB）註冊稅務代理。

各州的空置稅和附加稅規則每年都會調整，本文引用的稅率和門檻以 2026 年 5 月前的公開信息為準。在做出任何投資或稅務決策之前，請諮詢持牌稅務師（Registered Tax Agent）、會計師或律師，獲取針對你個人情況的專業建議。

主要數據來源

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這是一位在澳華人的生活筆記，從房產（買房、報稅、租房管理）到育兒教育（CCS 補貼、學區、入學），記錄在澳洲安家養娃的實操經驗。繼續看：

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