新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
如果你問我華人買房過程中最讓人"肉疼"的一筆隱藏成本是什麼，我會毫不猶豫地說：外籍附加稅（Foreign Owner Surcharge）。
這不是幾百塊的小錢。一套 $1M 的悉尼房子，光是印花稅附加費就是 $90,000——還沒算每年的 Land Tax 附加費。很多人籤合同之後才發現這筆賬，整個人都不好了。
我之前在各州 Land Tax 對比那篇文章裡簡單提過外籍附加稅，但那篇重點是 Land Tax 的整體規則。這篇文章我要把外籍附加稅這個話題單獨拿出來深挖——三個主要州（NSW、VIC、QLD）的印花稅附加費和地稅附加費分別是多少、誰會被認定為"外國人"、拿到 PR 之後怎麼申請取消、以及 VIC 那個讓很多人踩坑的 absentee owner 規則。
外籍買家印花稅附加：NSW 9% 全澳最高，VIC、QLD、TAS 8%，SA、WA 7%，ACT 和 NT 不收。$1M 的悉尼房子光附加費就 $90,000，且是疊加的。
適合誰讀： 持臨時簽證在澳洲買了房或準備買房的華人，以及拿到 PR 後想搞清楚怎麼取消附加稅的人。
看完你會搞懂： NSW/VIC/QLD 印花稅附加費和 Land Tax 附加費的具體稅率、各州對"外國人"的定義差異、VIC absentee owner 的特殊規則、拿 PR 後的退稅/取消流程、以及一套房子到底要多交多少錢。
閱讀時間： 約 15 分鐘。
Part 1：印花稅附加費（Stamp Duty Surcharge）
印花稅附加費是你買房時一次性支付的額外稅。它是在正常印花稅的基礎上，再按房價的一個百分比加收。
各州稅率一覽
| 州 | 印花稅附加費 | 生效日期 | 備註 |
|---|---|---|---|
| NSW | 9% | 2025 年 1 月 1 日起（Revenue NSW） | 之前是 8%，2025 年再加 1% |
| VIC | 8% | 現行（VIC SRO） | — |
| QLD | 8% | 2024 年 7 月 1 日起（QRO） | 之前是 7% |
| SA | 7% | 現行 | — |
| WA | 7% | 現行 | — |
| TAS | 8% | 現行 | — |
| ACT | 0% | — | 不徵收 |
| NT | 0% | — | 不徵收 |
注意： 這些附加費是疊加在正常印花稅之上的。比如 NSW 正常印花稅大概是房價的 4-5.5%，外國買家再加 9%，加在一起交 13-14.5%。
具體要多交多少？
我直接算幾個例子：
Sydney $1,000,000 的房子（NSW）：
- 正常印花稅：約 $40,490
- 外籍附加費：$1,000,000 × 9% = $90,000
- 合計：約 $130,490
Melbourne $800,000 的房子（VIC）：
- 正常印花稅：約 $43,070
- 外籍附加費：$800,000 × 8% = $64,000
- 合計：約 $107,070
Brisbane $700,000 的房子（QLD）：
- 正常印花稅：約 $18,025（QLD 印花稅相對低）
- 外籍附加費：$700,000 × 8% = $56,000
- 合計：約 $74,025
看到沒？附加費本身比很多州的正常印花稅還高。這就是為什麼我說這是"讓外國買家哭的文章"。
誰要交？
簡單來說：不是澳洲公民、不是 PR，就要交。 但各州的具體定義稍有不同：
- NSW： “foreign person” 包括非澳洲公民且非永久居民的個人、外國公司、外國信託的受託人
- VIC： 定義類似，但 VIC 還有一個額外的 “absentee owner” 概念（後面詳細講）
- QLD： “foreign person” 的定義和聯邦 FIRB 法案一致——非澳洲公民、非PR、非特殊類別新西蘭公民
關鍵點： 印花稅附加費在你交割（settlement）時就要付清，沒有分期。所以在出價之前一定要把這筆錢算進預算。
Part 2：Land Tax 附加費（Land Tax Surcharge）
如果說印花稅附加費是"一次痛"，那 Land Tax 附加費就是"年年痛"。只要你名下有投資房（或不自住的房），每年都要交。
各州稅率一覽
| 州 | Land Tax 附加費 | 起徵點 | 生效/變化 |
|---|---|---|---|
| NSW | 5% | 無起徵點（從第一塊錢開始） | 2025 land tax year 起（之前 4%）（Revenue NSW） |
| VIC | 4% | 無起徵點（從第一塊錢開始） | 2024 年翻倍（之前 2%）（VIC SRO） |
| QLD | 3% | $350,000，且只對超出部分徵收：(Taxable value − $350,000) × 3% | 2024 年 6 月 30 日起（之前 2%）（QRO） |
重要： NSW 和 VIC 的外籍 Land Tax 附加費沒有起徵點——從土地價值的第一塊錢就開始算。這跟普通 Land Tax（有起徵點）完全不同。換句話說，即使你的土地價值低於正常 Land Tax 的起徵點，只要你是外國人，附加費照收不誤。
QLD 是例外，而且差別很大。 QRO 的公式是
(Taxable value − $350,000) × 3%——只對超出 $350,000 的部分徵收附加費，不是拿全額乘 3%。土地價值正好 $350,000 時附加費是 $0。QRO 官方算例：taxable value $400,000 → 附加費 = 3% × $50,000 = $1,500（不是 $12,000）。
每年要多交多少？
假設土地價值（unimproved land value）如下：
Sydney 公寓，土地價值 $200,000（NSW）：
- 外籍 Land Tax 附加費：$200,000 × 5% = $10,000/年
- 加上正常 Land Tax（如果土地價值在起徵點以下則為 $0）
- 所以即使你的公寓土地價值沒過 $1,075,000 的 NSW 起徵點，你還是要交 $10,000 附加費
Melbourne house，土地價值 $500,000（VIC）：
- 外籍 Land Tax 附加費：$500,000 × 4% = $20,000/年
- 加上正常 Land Tax（VIC 起徵點只有 $50,000，所以肯定還要交正常 Land Tax）
Brisbane house，土地價值 $350,000（QLD）：
- 外籍 Land Tax 附加費：($350,000 − $350,000) × 3% = $0/年——正好卡在起徵點上，附加費為零
- 但正常 Land Tax 要交 $1,450/年：absentee 的起徵點是 $350,000（澳洲個人是 $600,000），$350,000–$2,249,999 檔按「$1,450 + 超出 $350,000 部分的 1.7 分」計
- 也就是說，同樣一塊 $350,000 的地，澳洲個人交 $0，absentee 交 $1,450——這 $1,450 才是外籍身份的真實代價，它來自更低的起徵點，不是來自 3% 附加費
QLD 的附加費要到土地價值明顯高於 $350,000 才咬人。土地價值 $700,000 的話：附加費 = ($700,000 − $350,000) × 3% = $10,500/年——這才是原來那個 $10,500 該出現的地方。
這些數字不是一次性的，是每一年都要交的。持有 5 年，就是以上數字乘以 5。
VIC Absentee Owner 深度解析
VIC 的情況特別值得單獨講，因為它有一個很多人搞混的概念：Absentee Owner（缺席業主）。
“Absentee Owner” 不等於 “外國人”
很多人以為 VIC 的 absentee owner surcharge 只針對外國人。其實不完全是。VIC State Revenue Office（SRO）對 absentee owner 的定義是：
Absentee individual（缺席個人）：
- 非澳洲公民、且非永久居民、且不常居（ordinarily reside）在澳洲的人
但這裡有個關鍵點：
澳洲公民和 PR 即使長期住在海外，也不算 absentee owner。
這是很多人搞錯的地方。比如你是 PR，因為工作原因在國內住了兩年——你 不需要 交 VIC 的 absentee owner surcharge。這跟有些人以為的"人不在澳洲就要交"完全不同。
但反過來，如果你持有臨時簽證（比如 482、485、500），並且你不常居在澳洲（比如簽證到期後沒續簽），那你就會被認定為 absentee owner。
Absentee Corporation 和 Trust
除了個人，VIC 的 absentee 規則也適用於公司和信託：
- Absentee corporation： 如果外國人的"實質利益"（substantial interest）達到公司的一定比例，該公司可能被認定為 absentee corporation
- Absentee trust： 如果信託的受益人中有外國人，或受託人是外國人/公司，信託可能被認定為 absentee trust
這裡面水很深，特別是華人家庭常見的"用信託持有投資房"的情況——如果信託的受益人裡有一個人是非 PR/非公民，整個信託可能就被打上 absentee 標籤。
通知義務
VIC 的 absentee owner 有一個法定通知義務：
- 截止日期： 每年 1 月 15 日之前
- 通知內容： 如果你在上一年 12 月 31 日是 absentee owner，必須通知 SRO
- 怎麼通知： 通過 SRO 的在線系統（MyLandTax 平臺）
- 不通知的後果： penalty tax（罰款稅），金額可能比正常應交的附加費還高
建議： 哪怕你不確定自己算不算 absentee owner，也建議主動聯繫 SRO 確認。遲報罰款比多交的稅還痛。
VIC 近年附加稅變化時間線
VIC 的外籍附加稅這幾年變化很大，簡單回顧一下：
- 2015 年： 首次引入外籍買家印花稅附加費 3%，Land Tax 附加費 0.5%
- 逐年上調： 印花稅附加費從 3% → 7% → 8%，Land Tax 附加費從 0.5% → 2%
- 2024 年： Land Tax 附加費從 2% 直接翻倍到 4%，這是對外國投資者衝擊最大的一次調整
趨勢非常明顯：只會越來越高，不會降。 如果你現在還在猶豫要不要等，至少這個因素是站在"早買"這一邊的（前提是你確定短期內拿不到 PR）。
NSW 特定簽證豁免
NSW 有一個相對"友善"的規定——某些臨時簽證持有者如果把房子作為主要自住房（PPOR），可以豁免印花稅附加費和 Land Tax 附加費。
哪些簽證有資格？
- 309 / 820 配偶簽證（Partner visa）
- 457 / 482 工作簽證（Skilled Worker visa）
豁免條件
- 房子必須是你的主要自住房（PPOR）
- 你必須在 12 個月內在該房產居住至少 200 天
- 需要主動向 Revenue NSW 申請
申請時間
- Land Tax 附加費豁免： 每年 3 月 31 日之前，為上一年度申請
- 印花稅附加費豁免： 在購房時或之後申請
注意： 這個豁免只適用於 PPOR，如果你買的是投資房，不管你持什麼簽證，附加費都免不了。而且 VIC 和 QLD 沒有類似的簽證豁免政策。
QLD 的特殊規則
QLD 的附加稅規則相對簡單，但有幾個地方要注意：
已生效：臨時簽證失去自住房 transfer duty 優惠（2026-08-01 起）
QLD 原本不要求公民/PR 身份也能申請 home concession（自住房優惠稅率）。2026-06-23 州預算改了，新規已於 2026-08-01 生效：home concession 及首置類 concession 僅限澳洲公民、PR 和特定外國退休簽證持有人（Revenue (Cost of Living Relief Locked-in Law) and Other Legislation Amendment Act 2026，2026-06-26 通過、06-29 御準）。臨時簽證持有人現在在 QLD 買自住房：一般稅率 + 8% AFAD，雙重成本（以合同簽署日為準，7-31 及之前籤的仍按舊規）。詳見 臨時簽證買房完全指南。
外國公司和信託
QLD 對外國公司和信託的 Land Tax 附加費同樣是 3%，而且 QLD 特別明確地把外國信託單列出來——如果信託的受託人是外國人或外國公司，或者信託的受益人中有外國人，就可能被徵收附加費。
“Absentee” 概念
QLD 也有 absentee 的概念，但和 VIC 的定義略有不同。QLD 的 absentee 主要看你在特定日期（每年 6 月 30 日）是否為 foreign person，而不是像 VIC 那樣看你是否"常居"在澳洲。
和 FIRB 的關係
如果你需要申請 FIRB 批准才能買房，那你幾乎一定會被徵收 QLD 的附加費。但反過來不一定成立——有些人雖然不需要 FIRB（比如某些新西蘭公民），但可能仍需繳納附加費。建議查看 QRO（Queensland Revenue Office）的最新定義。
想了解更多關於 FIRB 的規則，可以看我之前寫的 FIRB 外國買家全攻略。
拿到 PR 之後：怎麼取消附加稅？
這是很多華人最關心的問題——我終於拿到 PR 了，之前多交的附加稅能退嗎？以後的能免嗎？
先說壞消息：印花稅附加費通常不退
印花稅附加費是買房時一次性交的。絕大多數情況下，即使你後來拿到了 PR，已經交過的印花稅附加費不會退給你。
這就是為什麼很多人建議：如果 PR 快下來了（比如已經遞交了 190/189 申請，預計幾個月內獲批），可以考慮等拿到 PR 之後再買房，省下的印花稅附加費可能比這幾個月的房價漲幅還多。
個別例外： NSW 在某些特定時期提供過 refund scheme，但目前（2026 年 4 月）標準政策是不退。各州政策隨時可能變化，建議在交割前跟你的 conveyancer 或律師確認最新規則。
好消息：Land Tax 附加費可以取消
一旦你拿到 PR，從獲批那個年度起，你可以向各州 Revenue Office 申請取消 Land Tax 附加費。
各州申請流程
NSW — Revenue NSW：
- 登錄 Revenue NSW 的在線門戶
- 提交取消外籍 Land Tax 附加費的申請
- 需要提供的材料：
- PR 批准信（grant letter）
- 護照複印件
- 持有房產的詳細信息（地址、title reference）
- Revenue NSW 審核後更新你的 Land Tax 評估
- 如果當年已經交了附加費，多交的部分會退還
VIC — State Revenue Office (SRO)：
- 登錄 SRO 在線系統
- 更新你的身份狀態（從 foreign person 改為 permanent resident）
- 需要提供：
- PR grant letter
- 護照
- ImmiCard（如有）
- 物業詳情
- SRO 會重新評估你的 Land Tax
- 同時記得更新 absentee owner 狀態（如適用）
QLD — Queensland Revenue Office (QRO)：
- 聯繫 QRO（電話或在線）
- 提交身份變更通知
- 需要提供：
- PR grant letter
- 護照
- 物業詳情
- QRO 會更新你下一個 Land Tax 評估年度的計算
提示： 拿到 PR 後儘早提交申請。Land Tax 是按年度計算的，各州的評估日期不同（NSW 是 12 月 31 日，VIC 是 12 月 31 日，QLD 是 6 月 30 日）。如果你在評估日之前拿到 PR 並提交申請，可能當年就能免附加費；如果錯過了，可能要等到下一個年度。
實際成本對比：持有 5 年總共多交多少？
我來算一筆"完整的賬"，讓你直觀感受外籍附加稅的總成本。
場景 1：Sydney $1M 公寓，土地價值 $200K
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 印花稅附加費（一次性） | $90,000 |
| Land Tax 附加費 $200K × 5% × 5 年 | $50,000 |
| 5 年外籍附加稅總計 | $140,000 |
場景 2：Melbourne $800K house，土地價值 $500K
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 印花稅附加費（一次性） | $64,000 |
| Land Tax 附加費 $500K × 4% × 5 年 | $100,000 |
| 5 年外籍附加稅總計 | $164,000 |
場景 3：Brisbane $700K house，土地價值 $350K
| 費用項目 | 金額 |
|---|---|
| 印花稅附加費（一次性） | $56,000 |
| Land Tax 附加費 ($350K − $350K) × 3% × 5 年 | $0 |
| 因 absentee 起徵點更低而多交的正常 Land Tax（$1,450 × 5 年） | $7,250 |
| 5 年外籍附加稅總計 | $63,250 |
QLD 這一檔的成本幾乎全在一次性印花稅附加費上——土地價值卡在 $350,000 起徵點，3% 的年度附加費實際是 $0。真正每年多掏的 $1,450 來自 absentee 更低的起徵點（$350,000 vs 澳洲個人 $600,000）。
這些數字不包含澳洲人也要交的那部分正常印花稅和 Land Tax，只是外籍身份額外多交的部分。Melbourne 的 house 因為土地價值高、且 VIC 附加費無起徵點，5 年下來多交了超過 $164,000。這已經夠付很多城市的首付了。
常見問題 FAQ
Q1：我持 482 工作簽證，買的是自住房，要交附加費嗎？
要分開看"印花稅附加費"和"Land Tax 附加費"，答案正好相反。
印花稅附加費（買房那一次）： 482 在 NSW / VIC / QLD 都跑不掉，自住投資都一樣，一分不少。NSW 的 intended PPR 豁免不含 482——Revenue NSW 列明只對永居簽證持有人、309/820 配偶（臨時）籤、410/405 退休籤開放，且要滿足連續 200 天居住要求。
Land Tax 附加費（每年）： 反過來，VIC 和 QLD 才是給 482 留了口子的那兩個——兩州都要求你"人不在澳洲"才算 absentee：QLD 的 absentee 要"不持永居簽證且不常住澳洲"，VIC 的 absentee individual 要"非澳洲公民/居民且 12 月 31 日當天在境外、或上一年離境累計超 6 個月"。482 持有人只要正常住在澳洲，VIC/QLD 的地稅附加費都不適用。 而 NSW 恰恰沒有這個口子：只認公民和"一年住滿 200 天的 PR"，482 即使天天住在自己屋裡也算 foreign person，5% 照交。
Q2：我老公是 PR，我不是，用我名義買房會被徵附加費嗎？
會的。 附加費看的是買方的身份，不是配偶的身份。如果房子寫在你一個人名下，而你不是 PR/公民，那全額附加費都要交。聯合持有的情況下，你的那部分份額會被徵收附加費。
Q3：我在等 PR，能不能先買房，拿到 PR 後退印花稅附加費？
大概率不行。 各州的標準政策是印花稅附加費已交不退。除非該州在特定時期有退稅政策（以前 NSW 和 VIC 有過，但後來取消了）。我的建議是：如果 PR 預計很快下來，儘量等一等。
Q4：用公司或信託買房能避免附加費嗎？
不能，反而可能更糟。 如果公司或信託有外國關聯（foreign connection），同樣會被徵收附加費。而且信託一旦被認定為"foreign trust"或"absentee trust"，取消起來比個人更麻煩。
Q5：新西蘭公民要交附加費嗎？
不一定。 持有 Special Category 444 簽證的新西蘭公民在聯邦層面不算"外國人"，但各州的定義可能不同。建議直接查各州 Revenue Office 的最新規則。
Q6：我已經是 PR，但長期住在海外，要交 VIC 的 absentee owner surcharge 嗎？
不用。 VIC 的 absentee owner 定義排除了澳洲公民和 PR，不管你住在哪裡。這是很多人的誤解——你只要是 PR，即使人在海外，VIC 的 absentee surcharge 不適用於你。
Q7：如果我賣掉房子時已經是 PR，之前交的印花稅附加費能扣減 CGT 嗎？
可以。 印花稅附加費可以加入你的 cost base（成本基礎），在計算 Capital Gains Tax 的時候扣減應稅收益。雖然附加費退不了，但至少在賣房時能減少一些 CGT。關於 CGT 的計算，可以參考自住房轉投資房那篇文章。
實操建議
根據我的經驗和了解，給幾條實操建議：
PR 等待時間是一個值得納入決策的變量。 印花稅附加費是一次性、不退的、金額巨大的——如果 PR 預計 3-6 個月內獲批，延後購房可能避開幾萬到十幾萬的一次性稅負。這個時間差本身如何權衡（對比期間房價走勢和個人時間成本），需要結合具體情況跟會計師或律師討論。
一定要把附加費算進購房預算。 很多人只看首付和貸款，忘了這筆錢。銀行不會貸款給你交附加費，必須自己出。
拿到 PR 第一時間申請取消 Land Tax 附加費。 不要等稅單來了才想起來。每晚一個年度，就多交一年。
考慮買哪個州。 如果你是外國人，各州的附加稅差異巨大。同樣的投資金額，選對州每年能省不少。
不要試圖"繞過"規則。 用空殼公司、信託、或代持人來規避附加費，不僅可能無效（因為各州有 anti-avoidance 條款），還可能招來更嚴重的處罰。
注意評估日期。 NSW 和 VIC 的 Land Tax 評估基準日是 12 月 31 日，QLD 是 6 月 30 日。如果你在評估日之後才拿到 PR，可能要到下一個年度才能免附加費。時間差一天，可能差一整年的附加費。
找專業人幫忙。 涉及到跨州規則、信託持有、簽證變更這些複雜情況，找個懂行的 tax agent 或律師，費用遠低於踩坑的代價。
小結
外籍附加稅是華人在澳洲買房最容易被低估的成本。印花稅附加費動輒幾萬到十幾萬，Land Tax 附加費年年交、越來越高（三個州過去兩年都漲了）。
好消息是，只要你拿到 PR，Land Tax 附加費可以從獲批年度起取消。但印花稅附加費已交不退——所以買房時機（相對於 PR 獲批時間）是一個非常重要的決策點。
如果你對各州 Land Tax 的整體規則還不太瞭解，建議先看我的澳洲各州 Land Tax 全對比。如果你是準備在澳洲買第一套房的外國買家，FIRB 外國買家全攻略也值得一讀。
主要數據來源
本文數據和規則引用自以下官方來源（截至 2026 年 4 月）：
- Revenue NSW, Surcharge purchaser duty: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty/surcharge-purchaser-duty
- Revenue NSW, Surcharge land tax: https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax/surcharge-land-tax
- Victorian State Revenue Office, Foreign purchaser additional duty: https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/foreign-purchasers-property/understanding-foreign-purchaser-additional-duty
- Victorian State Revenue Office, Absentee owner surcharge: https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge
- Queensland Revenue Office, Additional foreign acquirer duty (AFAD): https://qro.qld.gov.au/duties/investors/afad/residential-land/
- Queensland Revenue Office, Foreign land tax surcharge: https://qro.qld.gov.au/land-tax/foreign-surcharge/
- Queensland Revenue Office, Land tax for absentees（附加費公式 + $350,000 起徵點 + 官方算例）: https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/absentee/
- Queensland Revenue Office, Land tax for individuals（$600,000 起徵點對照）: https://qro.qld.gov.au/land-tax/calculate/individual/
- Foreign Investment Review Board (FIRB) Guidance Notes: https://foreigninvestment.gov.au/guidance-notes
稅率、起徵點和豁免條件隨政策調整變化，關鍵數字請以上述官網頁面為準。
免責聲明： 本文內容僅供參考，不構成稅務、法律或財務建議。文中涉及的稅率、起徵點、政策規則以各州 State Revenue Office 最新公佈的信息為準（本文數據截至 2026 年 4 月）。各州政策隨時可能調整，在做出購房或投資決策前，請諮詢持牌稅務師（Registered Tax Agent）或律師，獲取針對你個人情況的專業建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不對因本文信息導致的任何損失承擔責任。