投資策略

換房升級策略：賣舊買新、保留舊房、還是 Bridging Loan？

Sean · 2026年5月7日 · 閱讀約 11 分鐘 · #換房 #PPOR #Bridging Loan #CGT #6年規則

📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——

  • NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
  • CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規

完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。

新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。

換更大的房子、搬到更好的學區、或者從公寓升級到 house——對很多家庭來說，換房是遲早的事。但怎麼操作差別很大：賣掉舊房拿錢買新房、保留舊房變投資房、還是用 Bridging Loan 先買後賣？

三條路徑對你的現金流、稅務和長期財富積累的影響完全不同。這篇幫你把每條路的利弊想清楚。

📌 本文要點

換房三條路：先賣後買、保留舊房出租、Bridging Loan。保留舊房最卡 serviceability——銀行只算舊房 80% 租金，卻算 100% 舊貸款還款。

  • 適合誰讀： 正在考慮換房升級的自住房業主
  • 看完你會搞懂： 三種換房路徑（賣舊買新 / 保留舊房轉投資 / Bridging Loan）各自的優劣、CGT 影響、貸款考量
  • 閱讀時間： 約 9 分鐘
  • 前置閱讀： 自住房轉投資房（上）講了 6 年規則和 CGT 的核心概念

三條路徑一覽

先看全貌，再逐個展開：

路徑 A：賣舊買新路徑 B：保留舊房轉投資路徑 C：Bridging Loan
核心思路賣掉舊房 → 拿到錢 → 買新房舊房出租 → 貸款買新房先買新房 → 短期雙貸 → 賣舊房
首付來源舊房淨值需要額外儲蓄或舊房加貸舊房權益做抵押
CGT舊房是 PPOR，通常完全免稅用 6 年規則可延遲；不用則按 s118-192和 A 一樣，舊房是 PPOR 免稅
壓力來源時間缺口（賣完到買完之間）長期雙貸現金流壓力短期雙貸 + 舊房必須在期限內賣出

路徑 A：賣舊買新——最簡單但有時間缺口

怎麼操作

  1. 把舊房掛牌賣出
  2. Settlement 拿到錢
  3. 用這筆錢做首付，買新房

優點

財務簡單。 不用同時還兩套貸款，不用擔心 serviceability 夠不夠。舊房作為自住房賣出，通常完全免 CGT（主要居所豁免，main residence exemption）。

心裡有底。 你已經知道舊房賣了多少錢，可以明確預算再去找新房。

缺點

時間缺口是最大的痛點。 賣掉舊房到買到新房、完成 settlement 之間，你可能需要：租臨時住處（每週 $500-$800 的租金不是小數目）、搬兩次家（一次搬出舊房，一次搬進新房）、把傢俱寄存在倉庫（每月 $200-$400）。

市場風險。 如果你賣完之後房價漲了，同樣的預算可能買不到同等水平的新房。在 2024-2025 年 Perth、Brisbane、Adelaide 房價年漲 10-17% 的市場裡，三個月的延遲可能意味著幾萬塊的差價。

適合誰

手頭資金不多、不想承擔雙貸壓力、或者對時間不敏感（比如可以暫住父母家）的人。

路徑 B：保留舊房轉投資——建立資產組合的機會

怎麼操作

  1. 搬出舊房，掛出去出租
  2. 用舊房的權益（equity）+ 儲蓄做首付，申請新的住房貸款買新房
  3. 舊房變成投資房，長期持有

優點

這是從"一套自住房"升級到"一套自住 + 一套投資"的關鍵一步。 很多成功的房產投資者都是從這條路開始的。

稅務工具可用。 舊房變投資房後，貸款利息、council rates、保險、維修、折舊等都可以報稅抵扣。如果是 negative gearing（租金收入不夠覆蓋持有成本），差額可以抵扣你的工資收入，減少當年稅單。

6 年規則提供 CGT 緩衝。 根據 ATO 的 s118-145，你可以選擇在出租期間繼續把舊房視為主要居所，最長 6 年。如果在 6 年內賣出，仍然可以享受完全的 CGT 豁免。詳細解釋參考自住房轉投資房（上）。

缺點

Serviceability 是最大的門檻。 銀行在評估你的貸款能力時，只會把舊房 80% 的租金算作收入，但會把 100% 的舊貸款還款算作支出。加上 APRA 要求銀行用實際利率 +3% 的緩衝利率來評估還款能力（2026 年現金利率 4.35%，評估利率就是 7.35%+），很多人會發現自己借不到足夠的錢買新房。

現金流壓力。 就算貸款批了，每月要還兩筆貸款。如果舊房租金回報只有 3-4%（悉尼、墨爾本的常見水平），你每月可能需要倒貼 $500-$1,500 來養舊房。

Land Tax。 舊房不再是自住房後，就要納入 Land Tax 計算。各州起徵點不同（VIC 2026 年 $50,000 起，NSW $1,100,000 起），詳見Land Tax 各州全對比。

適合誰

收入較高（家庭年收入 $200,000+）、舊房貸款餘額不大、或者舊房在租金回報較高的區域（Gross Yield 5%+）的人。

路徑 C：Bridging Loan——先買後賣

怎麼操作

  1. 找到想買的新房
  2. 銀行用你舊房的權益 + 新貸款，給你一筆 Bridging Loan
  3. 買下新房、搬進去
  4. 把舊房掛牌賣出
  5. 舊房賣掉後，償還 Bridging Loan，剩餘部分轉為新房的正常貸款

優點

不用搬兩次家。 先搬進新房再賣舊房，省去租臨時住處和倉儲的麻煩和費用。

舊房可以空置翻新後再賣。 沒有租客住著，你可以花時間粉刷、修繕、甚至做小型 renovation 來提高賣價。空置的房子也比有租客的房子更容易展示（open home 不用協調租客時間）。

不用擔心賣完買不到。 先鎖定了新房，不用怕市場漲價。

缺點

利率較高。 2026 年 Bridging Loan 利率通常在 6% 以上，高於普通住房貸款。雖然利息可以 capitalize（不用月供，利息加到貸款本金上），但時間越長累積的利息越多。

時間壓力。 大部分 Bridging Loan 期限是 6-12 個月。如果舊房在這段時間內沒賣出去，你可能被迫降價賣出，或者面臨銀行催款。

舊房賣價的不確定性。 銀行在批 Bridging Loan 時會對舊房做估價，但最終賣價可能低於估價。如果差距太大，你可能需要補差價或重新安排貸款。

雙重利息成本。 持有兩套房的期間，即使利息被資本化，你仍然在累積成本。假設舊房價值 $800,000，Bridging 部分 $500,000，利率 6.5%，一個月光利息就是 $2,708。6 個月下來就是 $16,250 的額外成本。

適合誰

舊房有較多權益（LVR 低於 60%）、有信心在 6 個月內賣出舊房、且不想承受搬兩次家折騰的人。

稅務對比：三條路徑的 CGT 差異

場景CGT 影響
路徑 A（賣舊買新）舊房是 PPOR，賣出時享受完全的主要居所 CGT 豁免，不交 CGT
路徑 B（保留舊房 + 用 6 年規則）出租後 6 年內賣出仍可完全免 CGT；超過 6 年則需按比例交 CGT
路徑 B（保留舊房 + 不用 6 年規則）出租當天的市場價成為新成本基礎（s118-192），之後的增值按比例計稅
路徑 C（Bridging Loan 賣舊房）和路徑 A 一樣，舊房是 PPOR 免 CGT

📢 CGT 改革已經是法律了（不是"可能"）： Treasury Laws Amendment (Tax Reform No. 1) Bill 2026 已於 2026-06-25 通過聯邦議會兩院。2027-07-01 起，CGT 的 50% 折扣被廢除，換成「CPI 指數化成本基礎 + 30% 最低稅率」。

注意機制——不是"折扣從 50% 降到某個更小的比例"，是換了一套算法：先把買入價按通脹指數化算出"真實資本利得"（扣掉通脹那部分），再把這個真實利得全額併入應稅收入，且整筆的實際稅負不得低於 30%。

對上面三條路徑分別意味著什麼：

  • 路徑 A / C（賣舊買新）：舊房是 PPOR，完全免 CGT，改革一點影響都沒有
  • 路徑 B + 用 6 年規則、且 6 年內賣：仍然完全免 CGT（s118-145 的主要居所豁免是"免稅"，跟"折扣"是兩回事）——改革同樣影響不到你
  • 路徑 B + 超過 6 年才賣：這裡才被咬。超出部分要按比例計稅，而 2027-07-01 之後累積的那段增值按新規算；之前累積的按舊規（50% 折扣）—— grandfather 是按時間分段的，不是"整套房子適用舊規"

所以真正的行動點是估值，不是恐慌： 如果你走路徑 B 且可能持有超過 6 年，2027 年 6 月找持牌 valuer 出一份正式估價留檔（約 $550-$990）。這個數字決定新舊規的分界線，事後補做 ATO 不一定認。

完整解讀（含實算對比、新房可二選一的例外、Age Pension/JobSeeker 例外）：Negative Gearing 和 CGT 改革分析。

貸款策略對比

路徑 A 和 C：重點關注新房的貸款

賣掉舊房後，你只有一筆貸款。重點考慮新房的 LVR（貸款與估值比率）：如果能控制在 80% 以下，不用交 LMI。詳見站內 LMI 詳解文章。

路徑 B：兩筆貸款的結構設計

保留舊房意味著兩筆貸款並存。幾個關鍵點：

舊房貸款轉 interest-only。 投資房貸款的利息可以報稅抵扣，所以很多投資者會把舊房貸款轉成 interest-only（只還利息），把多餘的錢用來還新房（自住房）的本金——因為自住房貸款利息不能抵稅。

避免貸款汙染。 如果你在舊房上有 redraw 過的錢或者混用了 offset 賬戶，可能需要拆分貸款來確保投資用途的部分能正常報稅。這個話題在自住房轉投資房（下）裡有詳細討論。

Cross-collateralisation 的陷阱。 不建議把兩套房綁在同一個銀行做 cross-collateral（交叉抵押）。雖然這樣可能更容易批貸，但以後賣其中一套時會很麻煩——銀行會重新評估你剩餘貸款的安全性，可能要求你補錢。

現金流模擬：一個真實數字案例

假設小王一家的情況：

  • 舊房： 悉尼公寓，當前市值 $900,000，貸款餘額 $350,000，周租 $650
  • 新房： 悉尼 house，$1,500,000
  • 家庭年收入： $250,000（稅前）

路徑 A：賣舊買新

  • 賣舊房拿到約 $900,000 - $350,000 貸款 - $20,000 賣房費用 = $530,000 淨值
  • 買新房首付 $300,000（20% LVR），新貸款 $1,200,000
  • 月供約 $7,350（P&I，利率 6.2%，30 年期）
  • 剩餘 $230,000 可以留作緩衝或投資

路徑 B：保留舊房

  • 舊房 equity 約 $550,000，銀行可能讓你提取 $200,000-$300,000 做新房首付。下面假設提取滿 $300,000
  • ⚠️ 提取 equity 就是加貸。 那 $300,000 不是天上掉下來的——它變成舊房貸款的一部分：舊房貸款 $350,000 + $300,000 = $650,000
  • 新房貸款 $1,200,000 + 舊房貸款 $650,000 = 總貸款 $1,850,000
  • 月供總計約 $10,708（新房 P&I $7,350 + 舊房 IO $3,358）
  • 舊房月租 $2,817 − IO $3,358 − 持有成本 $800 = 每月淨現金流 −$1,341
  • 實際每月額外負擔約 $8,691（新房月供 $7,350 + 舊房每月倒貼 $1,341）
  • Serviceability 需要家庭收入在評估利率（~9%）下仍能覆蓋 $1,850,000 的兩筆貸款

⚠️ 別把「提取 equity 做首付」當成免費的錢。 這是這類升級方案裡最常見的算錯點：equity 提取會讓舊房的貸款和利息同步變大，而租金不會跟著漲。上面這個例子裡，正因為舊房貸款從 $350,000 漲到 $650,000，它才從"看起來能自己養活自己"變成每月倒貼 $1,341。

順帶對照一下這篇文章自己的標準： 這個舊房的 gross yield 是 $2,817 × 12 ÷ $900,000 = 3.76%——正好落在下面「怎麼決定走哪條路」第 2 問說的“只有 3% 出頭（悉尼很多公寓），每月倒貼太多，賣掉可能更合理”。按本文自己的判據，這個例子裡的舊房該賣，不該留。

路徑 C：Bridging Loan

  • 銀行按兩套房合併估值發放貸款，Bridging 部分約 $500,000
  • 過渡期（假設 4 個月）雙重利息成本約 $10,800
  • 舊房賣出後和路徑 A 一樣，只剩一筆貸款

怎麼決定走哪條路

沒有"最優解"——取決於你的具體情況。問自己這幾個問題：

1. 你的 serviceability 夠不夠同時撐兩套貸款？ 如果不夠，路徑 B 直接排除。找 mortgage broker 先做個預評估。

2. 舊房的租金回報好不好？ Gross Yield 5% 以上，保留轉投資比較值得。如果只有 3% 出頭（悉尼很多公寓），每月倒貼太多，賣掉可能更合理。

3. 你有沒有其他投資房？ 如果舊房是你唯一"進入投資市場"的機會，保留它的戰略價值更大。如果你已經有 2-3 套投資房，賣掉舊房騰出資金可能更靈活。

4. 當前市場條件怎麼樣？ 如果房價在漲（像 2024-2025 的 Perth、Brisbane），先買後賣（路徑 C）可以鎖定價格。如果房價平穩或下行（像 2026 初的悉尼、墨爾本），先賣後買（路徑 A）壓力更小。

5. 你能不能接受搬兩次家？ 如果有孩子在上學、或者家裡東西特別多，搬兩次家的實際成本和精神負擔不容小覷。

常見誤區

“保留舊房一定比賣掉划算”——不一定。 很多人只看到"多了一套投資房"的好處，忽略了雙貸壓力、Land Tax、和萬一利率繼續漲的風險。2026 年 RBA 已連續加息到 4.35%（2、3、5 月三次 25bp，6 月維持不變），未來走向仍有不確定性。

“Bridging Loan 利率太高不划算”——要算總賬。 如果 Bridging 期只有 3-4 個月，額外利息成本 $8,000-$12,000 可能比租臨時住處 + 搬兩次家 + 倉儲費用加起來還便宜。

“先賣後買一定最安全”——也要看市場。 在快速上漲的市場裡，賣完之後你可能發現買不起了。

行動清單

  1. 找 mortgage broker 做 serviceability 評估——確認你最多能借多少，三條路徑哪些可行
  2. 讓會計師算 CGT 影響——特別是路徑 B，6 年規則 vs s118-192 的選擇需要根據你的具體數字來判斷
  3. 對舊房做市場估價——知道大概能賣多少、租多少，才能做現金流分析
  4. 考慮家庭因素——學區、通勤、孩子轉學的時間點，這些往往比財務因素更能決定你走哪條路。學區那一項可以先算筆賬：學區房值不值？；邊界怎麼查見 Catchment 查詢，Prep 報名的時間窗見 Prep 入學

⚠️ 免責聲明

本文僅供一般性信息參考，不構成財務建議、稅務建議或貸款建議。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 Australian Financial Services Licence（AFSL）、Australian Credit Licence（ACL）或 Tax Practitioners Board（TPB）註冊。每個人的財務狀況、稅務情況和貸款能力不同，文中的數字和案例僅為說明用途。

換房涉及重大財務決策，建議你在行動前諮詢：持牌 mortgage broker（貸款策略）、註冊 tax agent（CGT 和稅務影響）、以及 conveyancer 或 solicitor（合同和產權）。

主要數據來源

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這是一位在澳華人的生活筆記，從房產（買房、報稅、租房管理）到育兒教育（CCS 補貼、學區、入學），記錄在澳洲安家養娃的實操經驗。繼續看：

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