新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
用 SMSF（Self Managed Super Fund，自管超級基金）買投資房，是很多華人投資者感興趣但又不太敢碰的話題。網上的信息要麼太籠統，要麼直接甩一堆法律條文，看完更暈。
我自己研究這個課題花了不少時間，這篇文章把最核心的東西整理出來：SMSF 買房的規則、借款結構、實際費用、適合什麼人，以及最容易踩的坑。
SMSF 裡租金按 15% 交稅、持有滿 12 個月 CGT 只有 10%、pension phase 是 0%。代價是 bare trust 設立費 $1,500-$3,000 和合規負擔。
適合誰讀： Super 餘額在 $200K 以上，正在考慮用 SMSF 買投資房的人
看完你會搞懂： SMSF 買房的完整流程、LRBA 借款規則、bare trust 是什麼、稅務優勢有多大、費用明細、以及什麼情況下不該碰
閱讀時間： 12 分鐘
SMSF 到底是什麼？
SMSF 全稱 Self Managed Super Fund，中文叫"自管超級基金"。跟普通 super fund（比如 AustralianSuper、Hostplus）不同的是，你自己就是 trustee（受託人），自己管理投資決策。關於 SMSF 的基礎概念、設立條件和費用，詳見 什麼是 SMSF？誰能設、怎麼設、什麼人不適合。
幾個基本規則：
- 成員數量： 最少 1 人，最多 6 人（2021 年從 4 人增加到 6 人）
- 成員 = 受託人： 每個成員必須是 trustee（個人受託人），或者設立一個 corporate trustee（公司受託人）
- 監管機構： ATO（澳洲稅務局），不是 APRA
- 投資範圍： 股票、基金、房產、現金、黃金……基本上大部分資產類別都可以
最重要的規則——Sole Purpose Test（唯一目的測試）： SMSF 裡的所有資產，必須只為成員的退休福利服務。不能自己住、不能借給親戚用、不能拿來度假。違反這條，ATO 會讓你好看。
SMSF 買房的稅務優勢
先說大家最關心的——稅。這也是很多人考慮 SMSF 買房的主要原因。
租金收入稅率低
在 SMSF 裡，租金收入的稅率是 15%。
對比一下個人持有：如果你的邊際稅率是 37%（應稅收入 $135,001-$190,000）甚至 45%（$190,000 以上），差距非常明顯。
| 持有方式 | 租金收入稅率 | $30,000 租金交多少稅 |
|---|---|---|
| 個人（37% 邊際稅率） | 37% | $11,100 |
| 個人（45% 邊際稅率） | 45% | $13,500 |
| SMSF（積累期） | 15% | $4,500 |
| SMSF（退休金領取期） | 0% | $0 |
沒看錯，進入 pension phase（退休金領取階段）後，租金收入和資本增值都是 0% 稅率。不過，這些稅率優勢並不是 SMSF 獨有的——想搞清楚哪些是真正的 SMSF 優勢、哪些其實 industry fund 也有，可以看 SMSF 稅務優勢詳解。
資本利得稅（CGT）更低
賣房的時候，SMSF 的 CGT 優惠也很大：
- 持有 12 個月以上： CGT 稅率只有 10%（相當於 15% 的基礎稅率打了 1/3 折扣）
- pension phase： 0%
個人持有呢？持有 12 個月以上可以享受 50% CGT 折扣，但折扣後的增值部分還是按邊際稅率交稅。「37% × 50% = 18.5%」這個算法只在利得小到不把你推出當前檔位時才成立——大額利得會跨檔，實際稅率明顯更高（本文後面「算一筆賬」那節裡，$480K 的利得對個人的實際稅率是 22.8%，不是 18.5%）。無論哪種情況，SMSF 的 10% 都更低。
折舊抵扣
SMSF 持有的投資房同樣可以做折舊抵扣（Depreciation）。Division 43（建築結構）和 Division 40（設備裝置）的規則跟個人持有一樣。折舊抵扣可以減少 SMSF 的應稅收入，進一步降低 15% 的稅。
想了解折舊的細節，可以看這篇：投資房折舊完全指南。
LRBA：SMSF 唯一的借款方式
大部分人的 super 餘額不夠全款買房，所以需要借錢。但 SMSF 不能像個人那樣隨便去銀行貸款。
LRBA（Limited Recourse Borrowing Arrangement，有限追索借款安排） 是 SMSF 唯一合法的借款買房方式。名字很長，但核心概念不難理解。關於 LRBA 的利率、貸款機構、風險和詳細對比，我單獨寫了一篇：SMSF 能借款買房嗎？LRBA 完整指南。
LRBA 的三個關鍵規則
1. 有限追索（Limited Recourse）
如果 SMSF 還不起貸款，銀行只能拿走那套房子，不能碰 SMSF 裡的其他資產（比如股票、現金）。這是對 SMSF 成員的保護。
2. 單一資產規則（Single Acquirable Asset）
每一個 LRBA 貸款只能對應一套房產。你不能用一個貸款買兩套房，也不能把貸款 split 到不同資產上。
3. Bare Trust 持有
在貸款還清之前，房產的法律所有權（legal title）不在 SMSF 名下，而是由一個 bare trust（裸信託） 代持。SMSF 持有的是 beneficial interest（受益權益）。
貸款還清後，房產從 bare trust 轉到 SMSF 名下。
為什麼需要 Bare Trust？
這是很多人搞不清楚的地方。簡單來說：
- Bare trust 是一個獨立的信託，有自己的 trustee（通常是一家專門設立的公司）
- 它唯一的作用就是代 SMSF 持有那套房產的法律所有權
- SMSF 是 bare trust 的受益人，享受所有租金收入和增值
- 這種結構是為了滿足 “limited recourse” 的法律要求——如果貸款違約，銀行拿走的是 bare trust 裡的房產，而不是 SMSF 本身的資產
設立成本： bare trust deed + trustee company 通常要 $1,500 - $3,000。
LRBA 的重大限制
這些限制是很多人事後才發現的，提前搞清楚：
不能做結構性改造（Improvements）
貸款還沒還清的時候，你不能對房產進行改建、加建、大幅裝修。比如加一個臥室、改造車庫、擴建廚房——統統不行。
但日常維修和保養（Repairs & Maintenance）是可以的。換個壞了的熱水器、修漏水的屋頂、重新刷牆——這些沒問題。
關鍵區別：repair（修復原狀）可以，improvement（提升價值的改造）不行。
不能 refinance 套現
個人持有的投資房可以 refinance 拿出增值部分去買下一套。但 SMSF 的 LRBA 貸款不能 refinance to access equity。你只能慢慢還貸款。
這意味著 SMSF 買房的資金利用效率比個人持有要低，在策略層面需要想清楚。
貸款利率更高
SMSF 貸款的利率通常比普通房貸高 1-2%。2026 年目前的環境下，普通投資房貸款利率大約 6.5% 左右，SMSF 貸款可能要 7.5-8.5%。
而且 SMSF 貸款的 LVR（Loan-to-Value Ratio）限制更嚴：
- 住宅房產：最多借 70-80%（不少 lender 只給到 70%）
- 商業房產：最多借 65-70%
也就是說，你的 SMSF 需要至少有房價 20-30% 的現金作為首付，外加足夠的 buffer 應對各種費用。
Contribution Caps：錢怎麼進 SMSF
SMSF 買房的錢從哪來？主要靠 contributions（供款）。2026-27 財年的上限（來源：ATO Super contributions 頁面，詳見文末"主要數據來源"）：
Concessional Contributions（稅前供款）
- 上限：$32,500/年（2024-25/2025-26 為 $30,000，2026-07-01 按 AWOTE 指數化上調）
- 包括：僱主 super guarantee、salary sacrifice、個人 deductible contributions
- 超過上限的部分會被徵收額外稅
注意： 僱主每年打進去的 super 也算在這 $32,500 裡面。如果你年薪 $150,000，僱主 super guarantee（12%）就是 $18,000，你還能額外 salary sacrifice 的空間只有 $14,500。
Non-Concessional Contributions（稅後供款）
- 上限：$130,000/年（2025-26 為 $120,000）
- 或者用 bring-forward rule（提前使用規則）：一次性放進去 $390,000（提前使用未來 3 年的額度）
- 前提：你在上一個財年 6 月 30 日的 total super balance（TSB）分檔如下：
- TSB < $1.84M： 3 年 bring-forward $390,000
- $1.84M ≤ TSB < $1.97M： 2 年 bring-forward $260,000
- $1.97M ≤ TSB < $2.1M： 僅當年額度 $130,000，無 bring-forward
- TSB ≥ $2.1M： NCC 額度為 0
Transfer Balance Cap（TBC）： 2026-27 財年 $2.1M（2025-26 為 $2.0M，2026-07-01 按 CPI 指數化上調）。
實操建議： 如果你計劃用 SMSF 買房，可能需要提前 1-2 年往 SMSF 裡存錢，確保有足夠的首付和 buffer。不要等到看中房子了才發現 SMSF 裡錢不夠。
SMSF 買房的完整費用清單
這是很多人低估的部分。SMSF 買房不只是首付 + 貸款，還有一堆合規和管理費用：
一次性費用
| 費用項目 | 大概金額 |
|---|---|
| SMSF 設立（如果還沒有） | $2,000 - $5,000 |
| Bare trust 設立（deed + trustee company） | $1,500 - $3,000 |
| 貸款申請費 | $500 - $1,000 |
| Conveyancing（過戶律師費） | $1,500 - $3,000 |
| 印花稅（Stamp Duty） | 各州不同，通常是房價的 3-5% |
| 房屋檢查（Building & Pest Inspection） | $500 - $800 |
每年持續費用
| 費用項目 | 大概金額/年 |
|---|---|
| SMSF 管理和會計 | $2,000 - $5,000 |
| SMSF 年度審計 | $500 - $1,500 |
| ATO supervisory levy | $259（2025-26） |
| ASIC 年費（如果有 corporate trustee） | $70 |
| 房東保險 | $1,000 - $2,500 |
| Council rates + water rates | $2,000 - $4,000 |
| Property management（如果用中介） | 租金的 6-8% |
| 維修維護預算 | $1,000 - $3,000 |
加起來，每年的管理和合規成本大概 $6,000 - $15,000， 這還不算貸款還款和保險。
所以你需要算一筆賬：這些費用吃掉多少租金收入？稅務優勢能不能覆蓋這些額外成本？
關於投資房現金流怎麼算，可以參考：投資房現金流分析。
關鍵限制和紅線
SMSF 買房有一些絕對不能碰的紅線，違反的話 ATO 會重罰：
不能買相關方的住宅房產
你不能用 SMSF 的錢買自己、家人或任何 related party 的住宅房產。關於 SMSF 完整的投資限制規則（包括 in-house asset 5% 上限、收藏品、crypto 等），詳見 SMSF 投資限制全解析。
比如：你爸媽有一套投資房想賣給你的 SMSF——如果是住宅房產，這是違法的。
但商業房產（Commercial Property）例外： SMSF 可以從 related party 手裡購買商業房產，前提是價格必須是 market value（市場價），而且必須是 arm’s length transaction（公平交易）。這也是為什麼很多做生意的人用 SMSF 買商鋪然後租給自己的公司。
不能自住或個人使用
SMSF 裡的住宅房產，成員、成員的親屬、或任何 related party 絕對不能住、不能度假、不能以任何形式個人使用。
哪怕只是"過去幫忙打掃一下然後住一晚"——理論上都不行。
必須是 Arm’s Length Transaction
所有的交易、租賃安排都必須按照 arm’s length 原則。
- 出租價格必須是市場價（不能便宜租給朋友）
- 購買價格必須反映市場價值
- 如果 ATO 覺得你在給 related party 好處，會當作 in-house asset 處理，可能觸發懲罰
SMSF 不能提供擔保
SMSF 的資產不能為任何個人或相關方的貸款提供擔保。反過來也一樣——你個人的房產原則上不應該用來給 SMSF 貸款做 cross-collateralisation。
SMSF 買房常見的討論維度
⚠️ 重要提示： 是否應該設立 SMSF、是否應該用 SMSF 買房，在澳洲法律下屬於 personal financial advice，必須由持有 AFSL 的 financial adviser 評估。ASIC 對無牌 SMSF 建議的執法非常嚴格。下面列出的是行業內常被討論的維度，不是針對任何具體讀者的推薦——這些不能替代持牌顧問的評估。
常被認為條件有利的情況
- Super 餘額 $200K 以上（理想情況是 $300K+）。餘額太低的話，一套房產佔比太高，風險集中，而且管理費佔比也太高
- 距離退休還有 10 年以上。SMSF 房產是長期策略，需要時間讓增值和稅務優勢發揮效果
- 你懂房產投資。SMSF 是 self-managed，ATO 不會幫你做投資決策，但如果你做錯了它會罰你
- 願意承擔合規義務。每年審計、記賬、報告，一樣都不能少
- 有穩定收入持續供款。SMSF 的貸款還款和管理費需要持續的現金流支持
不適合的情況
- Super 餘額低於 $200K。管理費佔比太高，稅務優勢被吃掉
- 快退休了（5 年內）。時間不夠讓投資回報跑贏成本
- 想要靈活操作。SMSF 的限制很多（不能 refinance、不能改造、不能混用），比個人持有死板得多
- 不想操心合規。如果你連個人報稅都覺得煩，SMSF 的合規要求會讓你崩潰
- 想用槓桿玩大的。SMSF 的 LVR 限制和 contribution cap 限制了你的槓桿空間
一個簡單的判斷框架
問自己三個問題：
- 我的 super 餘額夠不夠？（$200K 是最低門檻）
- 我還有多久退休？（至少 10 年）
- 稅務優勢能不能覆蓋額外的管理成本？（算一下具體數字）
如果三個答案都是"是"，可以認真考慮。如果任何一個是"否"，大概率不適合。
SMSF 買房的實操流程
假設你決定走 SMSF 買房這條路，大致流程是這樣的：
Step 1：設立 SMSF（如果還沒有）
找一個專業的 SMSF 會計或顧問幫你設立。需要決定：
- 個人 trustee 還是 corporate trustee（強烈建議 corporate trustee，更靈活、責任更清晰）
- 成員構成（自己？加配偶？）
- 投資策略文檔（Investment Strategy）——這是法律要求，不是可選的
Step 2：準備資金
- 從現有 super fund 轉到 SMSF（rollover，也就是把你在 AustralianSuper、Hostplus 等基金裡的錢轉過來）
- 根據需要做額外的 contributions
- 確保有足夠的首付（房價的 20-30%）+ 購房費用 + 至少 6 個月的 buffer
Step 3：確認投資策略
SMSF 的 investment strategy 必須書面記錄，而且要涵蓋：
- 為什麼買這套房產符合成員的退休目標
- 風險評估（包括 concentration risk——如果 80% 的 super 都在一套房子裡，這個風險很高）
- 流動性計劃（怎麼保證有足夠現金應付日常開支和貸款還款）
這不是走過場，ATO 審計時會檢查這份文件。
Step 4：找貸款
不是所有銀行都做 SMSF 貸款。主要的選擇：
- 大銀行：CBA、ANZ、Westpac 等（部分已退出 SMSF 貸款市場）
- 專業貸款機構：La Trobe Financial、Liberty、Pepper 等
- 找一個懂 SMSF 貸款的 broker 會省很多事
Step 5：設立 Bare Trust
找律師設立 bare trust，包括：
- 註冊 bare trustee company（通常 $500-$1,000）
- 起草 bare trust deed（$1,000-$2,000）
- 確保所有文件在交割之前準備好
Step 6：找房 + 過戶
這一步跟普通買房差不多，但有幾個注意事項：
- 合同上的買家名字是 bare trustee company（不是 SMSF trustee，也不是你個人）
- 所有費用從 SMSF 賬戶支付
- 確保律師/conveyancer 懂 SMSF 購房流程
Step 7：持續管理
買完之後的事：
- 租金收入進 SMSF 銀行賬戶
- 所有費用從 SMSF 銀行賬戶支出
- 貸款還款從 SMSF 銀行賬戶扣
- 每年做 SMSF tax return + 審計
- 保持 investment strategy 的更新
常見陷阱和血淚教訓
陷阱 1：先簽合同再設立 SMSF
有些人看中了一套房子，急著籤合同，想著"SMSF 後面再搞"。大錯特錯。 SMSF 必須在籤合同之前就已經設立並運作，bare trust 也必須在籤合同之前設立好。時間順序搞反了，整個交易可能違規。
陷阱 2：低估持續成本
很多人只算了首付和貸款，忘了每年 $6,000-$15,000 的管理和合規費用。如果你的投資房年租金只有 $25,000，光管理費就吃掉 25-60%。
陷阱 3：房產佔 SMSF 比例過高
如果 SMSF 總資產 $300,000，買了一套 $500,000 的房子（借了 $250,000），房產價值佔了 SMSF 總資產的大部分。一旦租客跑了或者需要大修，SMSF 可能沒有足夠的流動資金應對。
經驗法則：單一房產最好不要超過 SMSF 總資產的 60-70%。
陷阱 4：搞不清"維修"和"改造"的界限
熱水器壞了換新的——這是 repair，OK。
把一個兩房改成三房——這是 improvement，在 LRBA 還沒還清之前不行。
這個界限有時候很模糊（比如換更好的地板算 repair 還是 improvement？），需要提前跟會計確認。
陷阱 5：退休時的退出策略沒想好
SMSF 裡的房產不像股票，不能賣一部分。退休時如果需要開始領 pension，你可能需要賣掉房產來提供流動性。賣房需要時間，而且市場不好的時候你可能被迫低價出售。
算一筆賬：SMSF vs 個人持有
說明： 以下計算是示意性的簡化模型，目的是讓讀者直觀感受兩種持有方式的稅務差異方向。實際情況涉及 SMSF 每年具體的 contribution 水平、負扣稅在 SMSF 內的有限 offset 能力、franking credit、再融資、物業維護波動、pension phase 切換時間、房價路徑等多個變量，任何單一數字都不應作為決策依據。具體方案必須請 SMSF 持牌顧問（AFSL）和 registered tax agent 根據你的實際數據建模。
假設條件：
- 房價 $600,000，首付 30%（$180,000），貸款 $420,000
- 年租金 $28,000（gross yield 4.7%）
- 持有 15 年後賣出，假設年增值 4%
- 個人年薪 $150,000（邊際稅率 37%，加 2% Medicare Levy 後 39%）
每年持有成本對比（簡化版）
| 項目 | SMSF 持有 | 個人持有 |
|---|---|---|
| 租金收入 | $28,000 | $28,000 |
| 貸款利息（SMSF 8% / 個人 6.5%） | -$33,600 | -$27,300 |
| 管理費（中介、council 等） | -$8,000 | -$8,000 |
| SMSF 額外管理費 | -$5,000 | $0 |
| 淨收入（虧損） | -$18,600 | -$7,300 |
| 稅務抵扣效果（15% vs 37%） | -$2,790 | -$2,701 |
| 稅後淨成本 | -$15,810 | -$4,599 |
等一下，SMSF 每年虧更多？ 是的，在持有階段，因為 SMSF 貸款利率高 + 額外管理費 + 稅率低所以 negative gearing 的抵扣效果弱，SMSF 的年度持有成本通常比個人持有更高。
但賣的時候呢？
15 年後，房價從 $600,000 增值到約 $1,080,000（4% 年增長），資本利得 $480,000。
| 項目 | SMSF 持有 | 個人持有 |
|---|---|---|
| 資本利得 | $480,000 | $480,000 |
| 50% 折扣後計入應稅收入 | —（SMSF 用 1/3 折扣） | $240,000 |
| CGT 稅率 | 10%（15% × 2/3） | 分段累進（見下） |
| CGT 稅額 | $48,000 | $109,600 |
個人這一側為什麼不能直接乘 18.5%？ 因為 $240,000 的應稅利得疊在 $150,000 年薪上，總應稅收入變成 $390,000——一路穿過 37% 檔、衝進 45% 頂檔。37% 檔只有 $55,000 寬，裝不下 $240,000。實際要分段算：
- $150,000 → $190,000 這 $40,000：37% + 2% = 39%
- $190,000 → $390,000 這 $200,000：45% + 2% = 47%
- 合計 $109,600（對名義利得 $480,000 的有效稅率 22.8%，對應稅利得 $240,000 是 45.7%）
「37% × 50% = 18.5%」這個算法只在利得小到不跨檔時才成立。$88,800 對應的是"整筆按 37% 且零 Medicare"，沒有任何收入假設能得出這個數。
SMSF 在賣出時省了 $61,600 的 CGT。
如果是在 pension phase 賣出，CGT 是 $0，那就省了 $109,600。
結論
SMSF 買房的優勢主要體現在 長期持有後的資本利得稅 和 pension phase 的零稅率。但持有階段的成本更高。
你需要持有足夠長的時間，讓 CGT 優勢覆蓋每年多出來的成本。 一般來說，至少 10-15 年。
關於投資房報稅的更多細節，可以看這篇：澳洲投資房報稅指南。
幾個實用 Tips
- 一定要找專業的 SMSF 會計和律師。這不是 DIY 的領域，一個錯誤可能導致整個 SMSF 變成 non-compliant，ATO 罰款起步就是幾萬——具體的處罰階梯和違規後果，詳見 SMSF 違規後果全解析
- Corporate trustee 優於個人 trustee。雖然設立成本高一點，但更容易做成員變更、責任更清晰、也滿足 bare trust 的要求
- 提前規劃資金。contribution caps 限制了你每年能放多少錢進 SMSF，需要提前 1-2 年準備
- 留足夠的 buffer。SMSF 賬戶裡除了首付，至少留 6 個月的貸款還款 + 費用作為流動資金
- 定期 review 你的 investment strategy。ATO 要求 investment strategy 反映你當前的情況，每年至少 review 一次。關於 trustee 的完整職責清單和時間投入，可以看 SMSF 受託人責任詳解
總結
用 SMSF 買投資房，確實有明顯的稅務優勢——15% 的租金收入稅率、10% 的 CGT 稅率、pension phase 的零稅率。但這些優勢是有代價的：更高的管理費、更嚴格的限制、更復雜的合規要求、以及更高的貸款利率。
適合的人： super 餘額充足（$200K+）、距離退休遠（10 年+）、懂房產投資、願意管合規。
不適合的人： super 少、快退休、想靈活操作、不想操心。
如果你符合條件，SMSF 買房可以是一個強大的財富積累工具。但如果硬上，可能反而比個人持有更貴、更麻煩。
最重要的一步：找一個專業的 SMSF 顧問，根據你的具體情況做一個詳細的數字對比，再做決定。
SMSF 專題系列
這篇是 SMSF 買房的綜合指南。如果你想深入瞭解 SMSF 的某個具體方面，可以看這幾篇專題文章：
- 什麼是 SMSF？誰能設、怎麼設、什麼人不適合 — SMSF 的基本概念、兩種 trustee 結構、設立流程和費用、什麼人不該設
- SMSF 稅務優勢詳解 — 五項"稅務優勢"哪些是 SMSF 獨有的、運營成本盈虧平衡點在哪、三個最容易踩的稅務陷阱
- SMSF 能借款買房嗎？LRBA 完整指南 — LRBA 的機制、bare trust 結構、2026 年誰還在做 SMSF 貸款、利率和費用對比
- SMSF 投資限制全解析 — Sole Purpose Test、In-House Asset 5% 上限、關聯方交易規則、收藏品和 crypto 的合規要求
- SMSF 受託人責任詳解 — Trustee 的 10 項核心職責、每年要花多少時間、罰款和後果、繼任規劃
- SMSF 違規後果全解析 — ATO 怎麼查、處罰階梯（從教育指令到 45% 懲罰稅）、六個最常見違規場景、主動披露怎麼做
重要免責聲明： 本文為一般性信息分享，不構成 financial product advice。SMSF 設立、投資策略、LRBA 安排涉及《Superannuation Industry (Supervision) Act 1993》合規要求，相關個人化建議依澳大利亞法律須由持有 AFSL（Australian Financial Services Licence）的持牌顧問提供。任何 SMSF 決策前，請務必諮詢持牌 SMSF 顧問、registered tax agent 和 SMSF 律師。Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL/ACL/TPB 註冊，本文不構成針對任何個人情況的建議。文中數據基於 2025-26 財年公開資料，可能隨政策調整而變化，關鍵數字（contribution caps、TBC 等）請以 ATO 官網為準。
免責聲明：本文僅為一般性信息分享，不構成稅務、法律或財務建議。SMSF 的規則複雜，個人情況各不相同。在做任何 SMSF 投資決策之前，請務必諮詢持牌的 SMSF 專業顧問（SMSF specialist adviser）、註冊稅務代理（registered tax agent）和持牌財務顧問（licensed financial adviser）。本文中的數據和費用為 2025-26 財年的參考值，可能會變動，請以 ATO 官網和最新法規為準。
主要數據來源
本文涉及的 contribution caps、TBC、LRBA 規則、稅率截至 2026 年 4 月，來源如下：
- ATO, Self-managed super funds (SMSF): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/self-managed-super-funds-smsf
- ATO, Contribution caps (concessional & non-concessional): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/
- ATO, Transfer balance cap: https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/
- ATO, Limited Recourse Borrowing Arrangements (LRBA): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/self-managed-super-funds-smsf/smsf-investing/restrictions-on-smsf-investments/smsf-borrowing-restrictions/limited-recourse-borrowing-arrangements
- ATO, SMSFs and property (sole purpose test, related-party rules): https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/super-for-individuals-and-families/self-managed-super-funds-smsf/smsf-investing/restrictions-on-smsf-investments
- Superannuation Industry (Supervision) Act 1993: https://www.legislation.gov.au/C2004A04633/latest
- ASIC MoneySmart, Self-managed super fund: https://moneysmart.gov.au/how-super-works/self-managed-super-fund-smsf
Contribution caps 每年隨 AWOTE 指數化可能調整，TBC 隨 CPI 指數化調整，LRBA 利率和信貸政策各貸款機構不同——任何 SMSF 決策前請以 ATO 最新公告和 SMSF 持牌顧問意見為準。