很多華人朋友買新房或樓花的時候，合同上寫著"price inclusive of GST"，但到底包了多少 GST？Margin Scheme 又是什麼？Settlement 的時候為什麼律師說要幫你"代扣"一筆錢給 ATO？這些問題搞不清楚，你可能會在交割當天被 Conveyancer 的一封郵件搞得手忙腳亂。
這篇文章從買家和投資者的角度出發，把新房 GST 的核心規則講透——什麼情況有 GST、怎麼算、誰來扣、Margin Scheme 和 Going Concern 各自意味著什麼、對你的投資回報有什麼實際影響。
新房售價含 10% GST，開發商按 1/11 繳。用 Margin Scheme 只按地價差額算，$660K 的房從 $60,000 降到 $32,727，少交 $27,273。
適合誰讀： 正在買新房/樓花、考慮做翻新出售、或自己做小型開發的投資者
看完你會搞懂： 新房 vs 二手房的 GST 區別、標準方法和 Margin Scheme 的計算差異、買家在 Settlement 時要做的 1/11 預扣義務、Substantial Renovation 的"翻新陷阱"、Going Concern 免 GST 的條件
閱讀時間： 約 12 分鐘
⚠️ 本文基於 2026 年 5 月的 GST 法規和 ATO 指引。GST 規則可能隨立法變化更新，具體情況請諮詢註冊稅務代理。
先搞清楚：什麼是 GST？
GST（Goods and Services Tax，商品及服務稅） 是澳洲的一種消費稅，稅率 10%，適用於大部分商品和服務的銷售。
如果你經營生意且年營業額（turnover）達到 $75,000 或以上，就必須註冊 GST，在銷售中收取 GST，並通過 BAS（Business Activity Statement，商業活動報表） 定期向 ATO 申報和繳納。
對於普通買房自住的人來說，GST 通常"不可見"——它已經包含在新房的售價裡了。但如果你是投資者、做開發、做翻新出售，GST 的規則就直接影響你的口袋。
“新房"在 GST 裡的定義
在 GST 的世界裡，“新房”（New Residential Premises）有非常明確的法律定義，跟你日常理解的"新不新"不完全一樣。
根據 A New Tax System (Goods and Services Tax) Act 1999 的定義，以下情況屬於"新住宅物業”（ATO GST and Residential Property）：
- 從未作為住宅出售過的物業——開發商建好後第一次賣給你，就是"新"的
- 經過 Substantial Renovation（大規模翻新）的物業——即使房子本身很老，翻新到一定程度就被視為"新"
- 在原址推倒重建的物業——拆了舊房蓋新房
- 通過 Subdivision（分割土地）新建的物業——比如把一塊大地分成兩塊，每塊上蓋新房
關鍵例外： 如果一套新房建好後連續出租了 5 年以上，它就不再被視為"新房"了（ATO GSTR 2003/3）。注意：這個 5 年必須是連續的租賃期，中間如果掛牌出售過或空置用於出售，計時會中斷。
新房 vs 二手房的 GST 區別
| 新房（New Residential Premises） | 二手房（Established Property） | |
|---|---|---|
| GST | 有——屬於 Taxable Supply（應稅供應） | 沒有——屬於 Input Taxed Supply（進項稅供應） |
| 賣方 | 通常是開發商（註冊了 GST） | 通常是個人房東（不涉及 GST） |
| 對買家的影響 | GST 包含在售價裡 | 無 GST 影響 |
| Withholding 義務 | 買家有預扣義務 | 無 |
一句話總結： 買二手房不用管 GST；買新房，GST 已經含在價格裡了，但你作為買家在 Settlement 時有預扣義務。
GST 怎麼算？兩種方法
開發商賣新房時要交 GST，有兩種計算方式。雖然這是"開發商交的稅"，但它直接影響合同價格和你在 Settlement 時要預扣的金額，所以買家也需要了解。
方法一：標準方法（Standard Method）
GST = 售價 × 1/11
這是最直接的方式。合同價格（GST-inclusive，含 GST 價格）的十一分之一就是 GST。
例子： 新公寓售價 $660,000
- GST = $660,000 ÷ 11 = $60,000
- 開發商實際收到的"淨價"（GST-exclusive price） = $600,000
- 開發商需要向 ATO 繳納 $60,000 GST
好處： 開發商可以 claim Input Tax Credits（進項稅抵扣，簡稱 ITC）——建房過程中支付的材料、人工、設計費裡面包含的 GST，都可以用來抵減應繳 GST。假設建房過程中產生了 $35,000 的 ITC，開發商實際只需要淨繳 $60,000 - $35,000 = $25,000 的 GST。
方法二：Margin Scheme（差額計稅法）
GST = (售價 - 購地價) × 1/11
Margin Scheme 下，GST 只按"差額"（margin，即利潤部分）計算——售價減去開發商當初買地的價格（ATO GST and the Margin Scheme）。
例子： 同一套 $660,000 的新公寓，開發商當初以 $300,000 買地
- Margin（差額）= $660,000 - $300,000 = $360,000
- GST = $360,000 ÷ 11 = $32,727
比標準方法少交 $27,273 的 GST！
但有代價： 使用 Margin Scheme 的開發商不能 claim 購地相關的 Input Tax Credits（ATO Eligibility to Use the Margin Scheme）。這是一個取捨——地價高、建築成本相對低的項目，Margin Scheme 通常更划算。
什麼時候可以用 Margin Scheme？
不是所有情況都能用。ATO 規定的主要條件：
- 開發商買地時沒有被收 GST（比如從私人手上買的地、從非 GST 註冊實體購買、或者通過 GST-free 的 Going Concern 方式取得）
- 買賣雙方在 Settlement 前必須書面同意使用 Margin Scheme（合同裡通常有專門的勾選條款）
- 如果開發商買地時已經付了全額 GST 並且 claim 了 ITC，就不能用 Margin Scheme
不能用 Margin Scheme 的典型場景（ATO）：
- 開發商從另一個 GST 註冊的開發商手上買地，且對方按標準方法收了 GST → 不能用
- 開發商通過 Going Concern 方式免 GST 購入物業，但前手當初是付了全額 GST 且沒用 Margin Scheme → 不能用
對你（買家）有什麼影響？
你可能會想：“這是開發商交的稅，跟我有什麼關係？”
關係很大：
- Withholding 金額不同——標準方法你要預扣 1/11（約 9.09%），Margin Scheme 你只需要預扣 7%（下面詳細講）
- 合同條款——你需要看清合同裡是否勾選了 Margin Scheme，這直接決定了你在 Settlement 時要扣多少錢
- 售價可能更有競爭力——使用 Margin Scheme 的開發商 GST 負擔更輕，理論上可以讓利更多（雖然實際上取決於市場供需）
GST Withholding：買家的預扣義務（1/11 規則）
從 2018 年 7 月 1 日起，買新房的人有一項法律義務：在 Settlement 時從購房款中扣下一筆 GST，直接付給 ATO——而不是把全款付給開發商（ATO GST at Settlement）。
這個制度叫 GST at Settlement，目的是防止開發商收了全款卻不交 GST（這在以前確實是個問題）。
預扣多少？
| 計稅方式 | 預扣金額 | 計算方式 |
|---|---|---|
| 標準方法 | 合同價格 × 1/11 | 約 9.09% |
| Margin Scheme | 合同價格 × 7% | 固定比例 |
| 關聯方交易（低於市價） | GST-exclusive 市場價 × 10% | 按市場價算 |
例子：合同價格 $660,000
- 標準方法：預扣 $660,000 ÷ 11 = $60,000
- Margin Scheme：預扣 $660,000 × 7% = $46,200
差額 = $13,800。這筆錢不是你額外掏的，而是從付給開發商的購房款裡截留的。但它會影響你在 Settlement 時的資金安排——你需要確保你的貸款 + 首付足夠覆蓋，不能只按"付給開發商的淨額"來準備。
流程是怎樣的？
- 開發商在籤合同時（或 Settlement 前）向你提供 Form 1: GST Property Settlement Withholding Notification，告訴你是否需要預扣、預扣多少
- 你（或你的 Conveyancer/Solicitor） 在 Settlement 前在線提交 Form 1 給 ATO，獲取一個 PRN（Payment Reference Number，付款參考號） 和 LRN（Lodgment Reference Number，提交參考號）
- Settlement 當天，你的 Conveyancer 提交 Form 2: GST Property Settlement Date Confirmation，並把預扣金額直接付給 ATO
- ATO 將這筆預扣款記入開發商的 GST 財產信用賬戶（GST Property Credits Account），開發商在提交下一次 BAS 時抵扣
現在大部分交割通過 PEXA（電子交割系統） 進行，Form 1 和 Form 2 的提交以及預扣付款基本是自動化的，你的 Conveyancer 會處理好。但你需要確認：
- 合同裡的 Margin Scheme 勾選是否正確——勾錯了，預扣金額就錯了
- 你的資金安排是否已包含預扣部分
買家不是最終承擔者
有個常見的誤解需要澄清：你預扣的這筆錢不是"額外費用"。 它本來就是合同價格的一部分，只是你不再把全款付給開發商，而是幫 ATO 截留了一部分。最終承擔 GST 的是開發商，不是你。
誰可以豁免預扣義務？
如果你是 GST 註冊實體，且你買這個物業是為了經營用途（carrying on an enterprise）、不是用於做 input taxed supply（比如住宅出租），你可以不用預扣。但普通買房自住或買房出租的個人，幾乎都需要履行預扣義務。
Substantial Renovation：翻新也可能觸發 GST
這是很多華人投資者不知道的"陷阱"。
如果你買了一套舊房子，做了大規模翻新然後賣掉，ATO 可能認定你賣的是"新住宅物業"——你就需要註冊 GST 並交稅。
ATO 怎麼定義"Substantial Renovation"？
根據 GST Act Section 195-1 和 ATO Ruling GSTR 2003/3：
Substantial Renovation（大規模翻新）是指翻新導致建築的全部或絕大部分（all or substantially all）被移除或替換。
以下結構性部分不計入"移除或替換"的範圍（可以保留不動）：
- 地基（foundations）
- 外牆（external walls）
- 內部承重牆（interior supporting walls）
- 樓板（floors，指結構層）
- 屋頂（roof）
- 樓梯（staircases）
也就是說：你可以保留框架結構，但如果把裡面的廚房、浴室、牆面內飾、地板覆蓋物、天花板、門窗、管道、電線等全部換掉——就很可能構成 Substantial Renovation。
怎麼判斷"絕大部分"？
ATO 看的是整體情況（GSTR 2003/3）：
- 翻新必須影響建築的大部分房間——如果你只翻新了廚房和一個浴室，其他房間沒動，通常不算
- 純裝飾性的翻新不算——內外刷漆、換燈具這種"美容式"翻新不構成 Substantial Renovation
- 沒有精確的百分比線——ATO 根據個案的具體範圍和程度綜合判斷
- 結構性工程本身也可能構成——如果拆除或改動了樓板或承重牆，即使其他部分沒動太多，也可能被判定
實際案例：什麼時候會被判定？
| 翻新程度 | 算 Substantial Renovation？ |
|---|---|
| 保留框架，內部全部推倒重做（gutting）：新廚房、新浴室、新電線管道、新地板 | 大概率算 ✅ |
| 翻新全屋 4 間臥室、2 個浴室、廚房、客廳的所有內飾 | 很可能算 ✅ |
| 只翻新廚房 + 主臥浴室，其他 3 間房不動 | 通常不算 ❌ |
| 換屋頂 + 刷外牆 + 翻新前院景觀 | 通常不算 ❌ |
| 加蓋一間房 + 換浴室，其他不動 | 通常不算 ❌ |
對"翻新型投資者"的警示
如果你是以個人名義買舊房、翻新後賣出，且翻新程度達到了 Substantial Renovation：
- ATO 可能認定你在經營物業開發生意（carrying on an enterprise）（ATO: Are You in the Business of Renovating Properties?）
- 如果你的年營業額（包括這次賣房收入）超過 $75,000，你需要註冊 GST
- 賣出時需要按新房計算 GST
- 如果你沒有註冊 GST 也沒有交稅，ATO 有權追繳並加罰息和罰款
特別注意： 很多華人朋友買舊房翻新後賣出賺差價，如果連續做了幾次，ATO 大概率會認定你在"經營生意"而不是"偶爾處理個人資產"。翻新前務必找註冊稅務代理評估 GST 義務。
關於翻新的稅務抵扣規則，參考《投資房折舊完全指南》中關於 Division 43 的部分。
Going Concern 豁免：什麼條件下免 GST？
Going Concern（持續經營） 是指把一個正在運營的生意（包括資產、合同、客戶關係等）整體出售。符合條件的 Going Concern 交易可以豁免 GST（ATO: Selling a Going Concern）。
豁免條件（三個缺一不可）
- 交易有對價（有付款，不是贈與）
- 買方已註冊或需要註冊 GST
- 買賣雙方書面同意這是一筆 Going Concern 交易
此外，賣方必須在交割日當天仍在經營這個生意（不能提前停止運營），並且必須把生意持續運營所需的一切（資產、合同、租約等）都轉讓給買方。
跟住宅投資的關係
Going Concern 最常見於商業物業（如整棟寫字樓、商鋪連租約出售）和商業住宅物業（Commercial Residential Premises，如 serviced apartment 酒店式公寓、學生宿舍、揹包客旅館等）。
普通住宅投資房能不能用 Going Concern？通常不能——因為單純賣一套有租客的房子（哪怕是有長期租約的投資房）一般不構成"出售一個運營中的生意"。ATO 看的是你有沒有在經營一個"enterprise"（生意），不僅僅是持有一個出租物業。
可能構成 Going Concern 的住宅場景：
- 出售一棟多單元出租物業（比如 6 套公寓的整棟樓），連帶所有租約、物管合同、維護協議一起轉讓
- 出售 serviced apartment，連帶運營管理協議、傢俱、預訂系統一起轉讓
不太可能構成的場景：
- 賣一套有租客的獨立投資房
- 賣一套空置的新房
華人投資者需要注意
一些華人朋友在賣商業物業或多套打包出售時，可能會遇到 Going Concern 的討論。關鍵是：如果你是買方，Going Concern 免 GST 意味著你少付錢（不用預扣 GST）；但你必須已註冊 GST，而且購入後要繼續經營這個"生意"。如果你買了之後立刻改變用途（比如從商業出租改自住），ATO 可能會追溯否認 Going Concern 豁免。
住宅出租和 GST：為什麼租金不含 GST？
這個問題跟新房 GST 不是一回事，但很多人會搞混，所以放在這裡一起講。
住宅出租屬於 Input Taxed Supply（進項稅供應）（ATO: Residential Premises）——意思是：
- 你收租金不需要加收 GST（無論你的租金收入多高）
- 但你也不能 claim 與出租相關的費用中包含的 GST 作為 Input Tax Credits
舉個例子： 你的投資房每年產生 $2,000 的物管費（含 GST $181.82）。如果你做的是商業出租（比如出租給一家公司當辦公室），你可以把這 $181.82 的 GST 作為 ITC 拿回來。但因為你做的是住宅出租（input taxed），你拿不回這筆 ITC。
這對新房買家意味著什麼？ 你買新房付了含 GST 的價格，但將來收租金時不能把這個 GST 作為 ITC claim 回來。這部分 GST 就成了你的"沉沒成本"。
更多投資房費用抵扣的規則，參考《投資房報稅指南》。
對投資者的實際影響
1. 新房的"隱性 GST 成本"
買新房時，售價已經含了 GST（法律規定新房廣告價格必須是 GST-inclusive 的）。但你作為買家不能 claim 這部分 GST——因為你做住宅出租，屬於 input taxed supply。
這意味著：一套標價 $660,000 的新公寓，其中約 $60,000 是 GST——這部分你拿不回來。而如果你買一套 $660,000 的二手房，價格裡沒有 GST 成分。
所以在比較新房和二手房的投資回報時，記得：新房價格里有約 9% 是 GST，對買家而言是"沉沒成本"。 你買入的實際資產價值（剝離 GST 後）約為 $600,000。
2. 折舊優勢部分補償了 GST
新房的一大好處是折舊高——Division 43（建築折舊，每年 2.5%）和 Division 40（設備折舊）都可以從入住/出租的第一天開始 claim。對於一套 $660,000 的新公寓，前幾年每年可能有 $10,000-$15,000 的折舊抵扣，按 37% 邊際稅率算，每年省稅 $3,700-$5,550。
幾年下來，折舊省的稅可以顯著補償 GST 的"沉沒成本"。這也是很多投資者傾向於買新房的原因之一。
詳見《投資房折舊完全指南》。
3. 樓花（Off-the-Plan）和 GST
買樓花時合同價格是 GST-inclusive 的。開發商在廣告和合同裡標的價格已經包含了 GST，你不需要在合同價之外額外付 GST。
但 Settlement 時你有 Withholding 義務——需要從購房款中扣出一部分直接付給 ATO。你的 Conveyancer 或 Solicitor 會處理這個流程，但提前瞭解有助於你在 Settlement 前做好資金準備。
關於買房流程的完整介紹，參考《澳洲買房流程全攻略》。
4. 自己做小型開發的 GST 義務
一些華人投資者會買一塊大地，Subdivide（分割）成兩塊或多塊，在上面建新房出售。這種情況下：
- 你很可能被認定為在經營開發生意
- 你需要註冊 GST（營業額超 $75,000）
- 賣出的新房都是 Taxable Supply，你要交 GST
- 好消息：你可以 claim 開發過程中的 Input Tax Credits（建材、施工費、設計費裡的 GST 都可以拿回來）
- 如果你買地時沒被收 GST（比如從私人手上買的），可以考慮用 Margin Scheme 減少 GST 負擔
實操建議： 做小型開發前，一定要找註冊稅務代理做 GST 規劃。選擇標準方法還是 Margin Scheme、什麼時候註冊 GST、怎麼做 BAS 申報——這些都需要專業指導。
常見問題
Q1: 我買新房自住，也要做 GST Withholding 嗎？
是的。 不管你是自住還是投資，只要買的是"新住宅物業"（New Residential Premises），你都有預扣義務。這是法律要求，跟你買房後的用途無關。
Q2: 我怎麼知道買的房子是不是"新"的？
看合同。開發商/賣方有義務在合同中披露物業的 GST 狀態，並通過 Form 1 通知你是否需要預扣。如果合同裡提到了 GST Withholding 或 Margin Scheme，那基本就是新房。如果你不確定，讓你的 Conveyancer 確認。
Q3: 預扣的錢最後去了哪裡？
去了 ATO 的 GST Property Credits Account（GST 財產信用賬戶）。開發商在提交 BAS 時，這筆預扣款會自動轉入他的 Activity Statement 賬戶，用來抵扣應繳 GST。如果預扣金額超過了實際應繳 GST（比如 Margin Scheme 下預扣了 7% 但實際 GST 更少），開發商可以向 ATO 申請退款。
Q4: 我做翻新自住房會觸發 GST 嗎？
通常不會——除非你是以盈利為目的翻新並出售。如果你翻新自住房後繼續住在裡面，GST 不適用。但如果你翻新後很快賣掉，特別是連續多次這樣做，ATO 可能認定你在"經營翻新生意"，屆時就需要註冊 GST。
Q5: 首次置業者有 GST 減免嗎？
沒有專門的 GST 減免。但各州的 FHOG（First Home Owner Grant，首次置業補貼） 是按 GST-inclusive 價格發放的，所以間接幫你承擔了一部分。此外，首次置業買新房可能享受印花稅減免——具體取決於你所在的州和房價。
關於首次置業優惠，詳見《首置優惠全攻略》。
Q6: 合同上寫了 “plus GST if applicable” 是什麼意思？
這種寫法通常出現在商業物業或土地合同裡。意思是如果這筆交易被判定為 Taxable Supply，買方需要在合同價之上額外付 10% GST。住宅新房通常不會這樣寫——法律要求住宅價格必須是 GST-inclusive 的。如果你看到這種條款，一定要讓 Conveyancer 確認你的總支出。
一張表總結
| 場景 | 有 GST？ | 開發商怎麼算 GST | 買家預扣多少 |
|---|---|---|---|
| 開發商賣新房（標準方法） | ✅ | 售價 × 1/11 | 售價 × 1/11 |
| 開發商賣新房（Margin Scheme） | ✅ | 差額 × 1/11 | 售價 × 7% |
| 個人賣二手房 | ❌ | 不適用 | 無需預扣 |
| Substantial Renovation 後出售 | ✅（如果構成"新"） | 視情況 | 視情況 |
| 商業物業 Going Concern | ❌（豁免） | 不適用 | 無需預扣 |
| 連續出租超 5 年後的"前新房" | ❌ | 不適用 | 無需預扣 |
| 住宅出租（收租金） | 不適用（Input Taxed） | 不適用 | 不適用 |
實操清單：買新房前檢查這些
- 確認合同上是否標註了"GST-inclusive price"
- 確認合同是否勾選了 Margin Scheme（影響你的預扣金額：1/11 還是 7%）
- 確認開發商已提供 Form 1（GST Withholding Notification）
- 和 Conveyancer 確認 GST Withholding 金額、Form 1 和 Form 2 的提交時間
- 確保 Settlement 資金安排已包含預扣部分（這筆錢從購房款里扣，不是額外的，但影響你需要準備的總資金）
- 如果做投資回報計算，瞭解 GST 對"實際資產價值"的影響（約 9% 是 GST 沉沒成本）
- 如果你在做翻新項目，評估翻新程度是否可能觸發 Substantial Renovation → 註冊 GST 義務
主要數據來源
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-residential-property
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-the-margin-scheme
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-the-margin-scheme/eligibility-to-use-the-margin-scheme
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-at-settlement
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-at-settlement-a-guide-for-purchasers-and-their-representatives
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-property-settlement-online-forms-and-instructions
- https://www.ato.gov.au/law/view/document?DocID=GST/GSTR20033/NAT/ATO/00001
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/when-to-charge-gst-and-when-not-to/input-taxed-sales/residential-premises
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/gst-excise-and-indirect-taxes/gst/in-detail/your-industry/property/gst-and-commercial-property/selling-a-going-concern
- https://www.ato.gov.au/businesses-and-organisations/assets-and-property/property/are-you-in-the-business-of-renovating-properties
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