📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——
- NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規
完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。
新手提示：不熟悉 CGT（Capital Gains Tax，資本利得稅）的讀者，建議先看 什麼是 CGT 建立基礎概念再回來。
人在中國、香港或新加坡，想買一套澳洲的投資房——這個想法越來越普遍。澳洲房產市場透明度高、法律保護完善、租金回報穩定，對海外華人來說確實有吸引力。但隔著一個太平洋（或者南海），買房的每一步都比在本地複雜得多：FIRB 審批、跨境匯款、非居民貸款、遠程簽約、稅務申報……任何一個環節出問題，輕則延誤交割、重則損失幾十萬。
這篇文章把海外華人投資澳洲房產的完整流程拆成 7 個步驟，從頭到尾走一遍。不管你是中國護照持有者、還是已經入了澳洲籍但長期定居海外，都能找到自己對應的路徑。
澳洲公民和 PR 永遠不需要 FIRB。中國公民到 2029 年 6 月不能買二手房，FIRB 費 $1M 以下 $15,600；買了不租不住每年還要交一次 vacancy fee。
適合誰讀： 人在中國大陸/香港/新加坡/其他海外地區，考慮投資澳洲房產的華人——包括中國公民、澳洲華裔公民/PR 旅居海外、以及前澳洲居民迴流亞洲的人群。
看完你會搞懂： FIRB 申請規則（2025-29 二手房禁令）、海外貸款的現實限制、跨境匯款合規、非居民稅務義務、遠程交割操作、持有期管理要點、以及澳洲公民 vs 外國公民在 FIRB 和稅務上的關鍵差異。
閱讀時間： 約 20 分鐘。
重要聲明： 本文為一般信息（general information only），不構成信貸建議（credit advice）、財務建議（financial advice）、稅務建議（tax advice）或移民建議。Skyvia Pty Ltd 不持有 AFSL（Australian Financial Services Licence）、ACL（Australian Credit Licence），不是 TPB（Tax Practitioners Board）註冊稅務代理，也不是 MARA（Migration Agents Registration Authority）註冊移民代理。涉及貸款、投資、稅務結構和簽證問題，請諮詢對應的持牌專業人士。文中信息基於 2026 年 5 月的公開資料，政策隨時可能變化。
先搞清楚：你算哪一類"海外華人"？
“海外華人買澳洲房"這個話題下，至少包含三種完全不同的身份，適用的規則差異巨大：
| 身份 | FIRB 審批 | 能買二手房？ | 印花稅附加費 | Land Tax 附加費 | 非居民稅率 |
|---|---|---|---|---|---|
| 中國公民（無澳洲簽證） | 需要 | 不能（至 2029 年 6 月） | 7%-9%（各州不同） | 2%-5% | 從第一塊錢起 30% |
| 澳洲 PR 旅居海外 | 不需要 | 可以 | 不需要交 | 可能觸發 absentee surcharge（VIC） | 看稅務居民身份判定 |
| 澳洲公民 旅居海外 | 不需要 | 可以 | 不需要交 | 可能觸發 absentee surcharge（VIC） | 看稅務居民身份判定 |
劃重點： 澳洲公民和 PR 永遠不需要 FIRB 審批，不管你住在哪裡。但如果你已經不是澳洲稅務居民（tax resident），你的稅務義務會發生重大變化——沒有免稅額、沒有 CGT 50% 折扣、賣房時買家需要預扣 15%。
下面的 7 步流程主要以中國公民（外國買家）為主線，涉及澳洲公民/PR 旅居海外的差異會單獨標註。
Step 1：FIRB 審批——外國買家的第一關
FIRB（Foreign Investment Review Board，外國投資審查委員會）是澳洲政府審批外國人在澳投資的機構。如果你是外國公民，在澳洲買住宅類房產必須提前拿到 FIRB 批准，否則面臨罰款、強制出售甚至刑事處罰。
詳細規則我在 FIRB 外國買家全攻略 那篇文章裡從頭講過，這裡只提和海外投資者最相關的幾個核心問題。
你能買什麼？
2025 年 4 月 1 日至 2029 年 6 月 30 日，聯邦政府實施了外國買家購買二手房（established dwelling）的臨時禁令（FIRB Guidance Note 6），該禁令原定 2027 年 3 月 31 日到期，政府已將其延長兩年多。這意味著：
- 新房（New Dwelling）：可以買，包括樓花（off-the-plan）和開發商直接出售的全新住宅。這是海外投資者目前的主要通道
- 空地（Vacant Land）：可以買，但必須在 4 年內完成建房
- 二手房（Established Dwelling）：不能買——臨時簽證持有者此前可以買一套自住二手房的例外也已暫停
- 推倒重建（Redevelopment）：購買舊房推倒重建、且淨增至少 20 套住宅的項目仍可申請（門檻從 1 套大幅提高到 20 套）
白話翻譯： 如果你人在中國，想在悉尼買一套二手公寓出租——目前不行，至少到 2029 年 6 月之前都不行（這個禁令已經從原定的 2027 年 3 月延長了）。只能買新房或樓花。
FIRB 申請費
申請費不低，且按房產價值分層。根據 FIRB Guidance Note 10（v10）+ Schedule of Fees v8（2026 年 6 月，FY2026-27 現行），新房/樓花/空地的費用：
| 房產對價 | FIRB 申請費（新房/樓花/空地） |
|---|---|
| ≤ $1,000,000 | $15,600 |
| $1,000,001 – $2,000,000 | $31,300 |
| $2,000,001 – $3,000,000 | $62,600 |
來源： FIRB Guidance Note 10 Fees，費用每年 7 月 1 日按 CPI 調整。申請被拒或自行撤回，費用均不退。
Vacancy Fee（空置費）
如果你買了房子但沒有在 12 個月內累計出租或自住至少 183 天，還要交 vacancy fee——2024 年 4 月 9 日起，金額等於 FIRB 申請費的 2 倍（此前為 1 倍）。也就是說，一套 ≤$1M 的新房若每年空著不住不租，每年要多交 $15,600 × 2 = $31,200。
審批時間
一般 FIRB 審批需要 30 個自然日，但複雜情況可能延長到 90 天。海外投資者一定要在籤合同之前就啟動申請，很多樓花合同會在 condition 裡寫明"subject to FIRB approval”。
澳洲公民/PR 旅居海外： 你不需要 FIRB 審批，可以直接買任何類型的房產（新房、二手房、空地），沒有限制。這是身份上最大的優勢。
Step 2：找房——Buyer’s Agent、樓花還是開發商直購？
人在海外買澳洲房產，最大的困難就是看不到、摸不著。你有三條主要途徑：
方案 A：請 Buyer’s Agent（買方代理）
Buyer’s agent 是專門代表買家利益的持牌房產中介。他們可以幫你篩選房源、做 due diligence、參加拍賣、談價格，全程遠程操作。
- 優點： 本地化、專業、可以幫你做獨立評估，避免只聽開發商一面之詞
- 費用： 通常是房價的 1.5%-3%，或固定收費 $10,000-$30,000 不等
- 注意： 確認他們持有所在州的 real estate licence，從 2026 年 7 月 1 日起 buyer’s agent 還需要在 AUSTRAC 註冊
更多關於 buyer’s agent 的選擇和費用，可以看我們之前的分析文章。
方案 B：樓花（Off-the-Plan）
這是海外投資者最常走的路線，原因很簡單：
- 符合 FIRB 規則——新房沒有購買限制
- 付款節奏寬鬆——通常只需先付 10% 定金，交割（settlement）在 1-3 年後建成時
- 遠程操作相對容易——合同可以遠程簽署
但樓花也有風險：交割時估值可能低於合同價、開發商可能延期或取消、貸款政策可能在 1-3 年後變化。詳細分析可以看我們的樓花指南。
方案 C：開發商直購
一些大型開發商在中國、香港、新加坡有銷售辦公室或代理，直接面向海外買家銷售。價格通常是固定的（不像二手市場可以談），但流程比較標準化。
提醒： 不管走哪條路，一定要請自己的獨立律師審查合同。開發商推薦的律師可能存在利益衝突。
Step 3：貸款——非居民借錢有多難？
這是海外投資者最頭疼的一步。直白地說：非居民（foreign national）在澳洲貸款非常困難。
四大行基本不做
CBA、ANZ、Westpac、NAB——澳洲四大銀行目前基本不向非居民外國公民提供住房貸款。部分銀行對澳洲公民/PR 旅居海外（使用海外收入）還有產品，但對中國護照持有者幾乎關上了門。
誰還在做？
一些二線銀行和非銀行貸款機構（non-bank lenders）仍然接受非居民申請，但條件非常苛刻：
| 條件 | 典型要求 |
|---|---|
| 最高 LVR | 60%-70%（意味著你需要 30%-40% 的首付） |
| 利率 | 比本地居民貸款高 0.5%-1.5% |
| 收入打折 | 海外收入通常只算 60%-80%（income shading） |
| 幣種限制 | 部分機構只接受主要貨幣（USD、HKD、SGD），人民幣收入的接受度較低 |
| 文件要求 | 收入證明、銀行流水、稅單，全部需要 NAATI 認證翻譯 |
實際操作建議： 非居民貸款政策變動頻繁，且各機構政策通常不公開發布。一定要通過持牌貸款經紀人（mortgage broker）操作，他們知道哪家機構當前在做、具體條件是什麼。海外收入貸款的詳細攻略可以看 海外收入貸款全攻略。
澳洲公民/PR 旅居海外
如果你是澳洲公民或 PR，即使人在海外，貸款選擇遠比外國公民多。部分銀行可以做到 80% LVR，利率也更接近本地水平。但收入打折和文件翻譯的要求仍然存在。
全款買家
現實中，很多海外華人投資者選擇全款購買（cash purchase），因為貸款太難拿、且槓桿成本太高。如果你有足夠資金，全款反而最簡單——但要注意匯款合規（見 Step 5）。
Step 4：律師和遠程交割
在澳洲買房，你需要一個持牌的 conveyancer 或 solicitor來處理法律文件和交割流程。人在海外，這一步尤其關鍵。
選律師
- 選擇在房產所在州持牌的律師或 conveyancing firm
- 最好能講中文（或至少有中文支持），方便溝通複雜的法律概念
- 確認他們有處理海外買家交易的經驗，因為涉及 FIRB 條件、遠程簽署、POA 等額外環節
授權委託書（Power of Attorney / POA）
如果你無法親自到澳洲簽署文件，可以通過 POA（授權委託書） 授權你在澳洲的代理人代你簽署交割文件。
- POA 需要在你所在國家的澳洲領事館或大使館進行公證，或者由當地公證人公證後做海牙認證（Apostille）
- 中國大陸出具的 POA 需要經過中國公證處公證 + 澳洲駐華使領館認證
- 提前 4-6 周準備，不要等到交割前才想起這件事
遠程簽署
好消息是，COVID 以後很多州已經接受電子簽名和視頻見證（video witnessing）用於部分房產交易文件。但各州規則不同，具體是否接受遠程簽署取決於：
- 房產所在州的法律
- 你的律師是否支持
- 貸款機構是否接受（如果有貸款的話）
交割當天
交割（settlement）通常通過 PEXA（Property Exchange Australia）電子平臺完成，你的律師會代你操作。你需要確保：
- 購房款已經提前到達你的澳洲律師信託賬戶（trust account）
- FIRB 批准信在手
- 印花稅（包括附加印花稅）已經交了或安排好了
Step 5：匯款——合規是底線
跨境轉錢買房是海外投資者最容易出問題的環節。兩頭的法規——中國的外匯管制和澳洲的反洗錢規則——都要遵守。
詳細操作我在 海外匯款買房全攻略 那篇文章裡寫得很細，這裡只強調幾個核心要點。
中國外匯管制
中國公民每人每年有 5 萬美元（約 AUD 7.5 萬）的個人購匯額度（SAFE 規定）。關鍵規則：
- 個人購匯額度明確禁止用於境外購房（Individual Foreign Exchange Settlement and Purchase Management Regulations）
- “螞蟻搬家"式拆分匯款、借用他人額度匯款，在中國法律下可能構成違規，銀行會上報外匯管理局
- 2026 年 1 月 1 日起，中國進一步收緊外匯管控：銀行需保留交易記錄 10 年，超過人民幣 5,000 元或 1,000 美元的轉賬需驗證身份
注意： 本文不提供任何規避外匯管制的建議或方法。如果你的資金來源合法，應通過正規渠道操作並諮詢專業人士。
合法的資金通道
海外華人常見的合規資金來源包括：
- 境外已有的合法存款（如在香港、新加坡的銀行賬戶）
- 海外工資收入（已在當地完稅）
- 出售海外資產所得（如賣掉其他國家的房產）
- 家族信託或公司合法分配
- 在中國境內通過合規的資本項目審批轉出資金（適用於企業或大額投資）
澳洲 AUSTRAC 合規
澳洲這邊，所有國際匯款（不管金額大小）都會被銀行自動報告給 AUSTRAC（IFTI 報告）。這是常規操作，不代表你有問題。但以下行為幾乎一定會觸發可疑交易報告（SMR）：
- 多筆小額匯款密集進入同一賬戶（structuring 模式）
- 多個無關聯人員短時間向同一賬戶匯款
- 資金來源無法提供合理解釋和文件
- 大額資金突然出現在平時餘額很低的賬戶
從 2026 年 7 月 1 日起，AUSTRAC 的監管範圍擴展到房地產中介、律師、會計師等行業（AML/CTF Act Tranche 2 改革，AUSTRAC）。買房過程中涉及的更多環節都會被納入反洗錢監控。
提前準備資金來源文件
不管你走哪條通道，提前準備好資金來源證明：
- 工資單 / 僱傭合同
- 銀行流水（至少 6 個月）
- 賣房合同和結算單
- 投資賬戶收益記錄
- 贈與聲明（如果涉及家人資助）
所有中文文件需要做 NAATI 認證翻譯。
Step 6：稅務——非居民的稅負比你想象的重
這是海外投資者最常低估的部分。非居民在澳洲的稅務義務遠比居民更重。
非居民所得稅率（2026-27 財年；非居民稅率表跨財年未變，第二檔 16%→15% 的調整落在居民專屬區間，不影響非居民的 30% 起徵檔）
非居民沒有 $18,200 的免稅額（tax-free threshold），從第一塊錢開始交稅（ATO）：
| 應稅收入 | 稅率 |
|---|---|
| $0 – $135,000 | 30% |
| $135,001 – $190,000 | 37% |
| $190,001 以上 | 45% |
非居民也不用交 Medicare Levy（2%），所以低收入段的實際差距沒有表面數字那麼誇張——但總體稅負仍然高於居民。
租金收入
你的澳洲投資房產生的租金收入是澳洲來源收入（Australian-sourced income），必須在澳洲報稅。
- 需要申請 TFN（Tax File Number）
- 每年需要向 ATO 提交非居民納稅申報表
- 可以抵扣的費用和居民一樣：物管費、保險、維修、利息、折舊等。詳見 投資房報稅指南
- Negative gearing（租金虧損）理論上可以抵扣其他澳洲來源收入——但非居民通常沒有其他澳洲收入可以抵，所以實際效果有限，虧損只能結轉到以後年度
CGT（資本利得稅）
賣房時，非居民面臨的 CGT 規則比居民苛刻得多：
- 沒有 50% CGT 折扣——居民持有超過 12 個月可以享受 50% 折扣，非居民不能（自 2012 年 5 月 8 日後取得的資產，ATO）。如果你曾是澳洲稅務居民、後來變成非居民，可以按居住期間佔比獲得部分折扣（apportioned discount）
- 沒有主要居住地豁免（main residence exemption）——從 2020 年 6 月 30 日起，非居民賣房時不能享受主要居住地 CGT 豁免，除非滿足極窄的"生命事件測試”（life events test，如婚姻破裂、絕症等）（ATO）
- 買家預扣（FRCGW）：從 2025 年 1 月 1 日起，非居民賣房時，買家必須預扣房價的 15% 交給 ATO（之前是 12.5%，且有 $750,000 門檻；現在不管金額大小都要預扣）（ATO FRCGW）
舉個例子： 你 5 年前花 $800,000 買了一套新公寓，現在以 $1,000,000 賣出。資本利得 = $200,000。作為非居民，你沒有 50% 折扣，全額 $200,000 按你的邊際稅率繳稅。如果你當年只有這筆澳洲收入，$135,000 按 30% = $40,500，$65,000 按 37% = $24,050，合計 CGT 約 $64,550。
印花稅附加費
外國買家在買房時要交額外的印花稅附加費，各州稅率不同：
| 州 | 附加印花稅 |
|---|---|
| NSW | 9%（Revenue NSW，2025 年起） |
| VIC | 8%（VIC SRO） |
| QLD | 8%（QRO，2024 年 7 月起） |
| SA | 7% |
| WA | 7% |
| TAS | 8% |
| ACT / NT | 0% |
一套 $1M 的悉尼房子，附加印花稅就是 $90,000，加上正常印花稅約 $40,000，合計約 $130,000。詳見 外籍附加稅詳解。
Land Tax 附加費
持有期間，外國業主每年還要交 land tax 附加費（absentee owner / foreign owner surcharge）：
| 州 | Land Tax 附加費 |
|---|---|
| NSW | 5%（Revenue NSW） |
| VIC | 4%（VIC SRO，從第一塊錢起，無門檻） |
| QLD | 3%（QRO，土地價值超 $350,000 起徵） |
詳細的各州 land tax 規則對比，見 Land Tax 各州全對比。
澳洲公民/PR 旅居海外： 你不用交印花稅附加費，但 VIC 的 absentee owner surcharge 有個陷阱——如果你在該州有投資房，且你通常不居住在澳洲（ordinarily reside overseas），即使你是澳洲公民，VIC 也可能認定你是 absentee owner，徵收 4% 的 land tax 附加費。詳情見 外籍附加稅詳解 中關於 VIC absentee owner 的部分。
Step 7：持有期管理——你不在，誰管房子？
房子買下來只是開始。人在海外，日常管理幾乎不可能自己做，以下幾件事是必須安排的。
物業管理（Property Manager）
海外投資者幾乎必須請物管（property manager）。他們負責：
- 找租客、篩選租客（tenant screening）、籤租約
- 收租、處理維修、定期檢查
- 處理租客糾紛、必要時走 tribunal 流程
物管費通常是租金的 5%-10%（含 GST），另外還有找租客的 letting fee（通常 1-2 周租金）。
房東保險（Landlord Insurance）
人在海外更不能省這個。標準的房東保險通常覆蓋：
- 租客造成的財產損壞
- 租金損失（租客跑路或不付租）
- 公共責任（有人在你的物業受傷）
保費通常是每年 $1,000-$2,000，取決於房產價值和位置。
Land Tax 和 Council Rates
這些是每年的持有成本，需要按時繳納。物管通常不代繳 land tax，需要你自己或你的會計師跟進。
年度稅務申報
每年需要向 ATO 申報租金收入和可抵扣費用。建議找一個熟悉非居民稅務的澳洲會計師，遠程操作即可。
澳洲公民旅居海外 vs 外國公民：關鍵差異總結
這兩類身份在投資澳洲房產上的差異非常大，值得單獨梳理：
| 維度 | 澳洲公民旅居海外 | 外國公民（如中國護照） |
|---|---|---|
| FIRB | 不需要 | 必須申請 |
| 能買二手房 | 可以 | 不能（至 2029 年 6 月） |
| 印花稅附加費 | 不需要 | 7%-9% |
| Land Tax 附加費 | VIC 可能要交 absentee surcharge | 各州都要交 |
| 貸款 | 較容易，80% LVR 有可能 | 很難，60-70% LVR |
| 稅務 | 取決於是否仍為稅務居民 | 非居民稅率，無免稅額 |
| CGT 50% 折扣 | 如果仍是稅務居民則有 | 沒有 |
| CGT 主要居住地豁免 | 變成稅務非居民後不適用（極窄的 life events 例外） | 沒有 |
| 賣房預扣 | 如果是稅務非居民，15% 預扣 | 15% 預扣 |
核心要點： 澳洲公民的最大優勢是不受 FIRB 限制、不交印花稅附加費、可以買二手房。但如果你已經變成稅務非居民，CGT 和所得稅方面的劣勢同樣明顯。稅務居民身份的判定比較複雜，涉及"居所測試"、“183 天測試"等多個維度，建議諮詢專業稅務師。
持有結構：個人、公司還是信託？
海外投資者還需要考慮用什麼結構持有澳洲房產。常見選項：
個人名義（Individual）
最簡單，但也意味著你個人承擔全部的法律和稅務責任。對於只買一兩套的投資者，個人名義通常夠用。
公司（Company）
- 優點：有限責任（limited liability）
- 缺點：公司持有住宅地產的稅務處理更復雜；非居民公司如果有 20% 以上被單個外國人持有，整個公司被視為 foreign person，可能觸發更高的 FIRB 審查
- 公司稅率是固定的 25%-30%，沒有 CGT 折扣
信託（Trust）
- 如果信託的受託人或受益人是外國人，可能被認定為"外國信託”，需要 FIRB 審批
- 非居民受益人的分配按非居民稅率徵稅
- 結構設置和維護成本較高
結構選擇涉及複雜的稅務和法律問題，詳見 Trust vs 個人持有。
風險提醒：海外投資不是穩賺
最後，必須提幾個海外投資澳洲房產特有的風險：
1. 匯率風險
你的收入是人民幣、港幣或新加坡幣，房產價值和租金是澳元。AUD/CNY 匯率過去 10 年波動範圍大約在 4.2 到 5.2 之間。如果你在匯率高點入場、低點賣出，僅匯率差就可能吃掉全部資本增值。
2. 政策風險
澳洲的外國買家政策近年來一直在收緊：附加印花稅從 4% 漲到 8-9%、二手房禁令、CGT 預扣從 12.5% 漲到 15% 且取消門檻……未來繼續加碼的可能性不能排除。中國的外匯管制也在持續收緊。
3. 遠程管理風險
再好的物管也不等於你在現場。緊急維修、租客問題、保險索賠——每一件事隔著時差處理都更慢、更貴。
4. 流動性風險
如果你急需用錢，澳洲的房產不能像股票一樣今天賣明天到賬。從上市到交割通常需要 2-3 個月，再加上非居民賣房的 15% 預扣（需要事後報稅才能拿回多扣的部分），資金回籠週期可能長達半年。
5. 雙重徵稅
你在澳洲的房產收入可能同時觸發澳洲和你的稅務居住國的納稅義務。中國和澳洲之間有雙重徵稅協定（DTA，Double Taxation Agreement），通常可以避免真正的雙重徵稅——但你需要主動在兩邊都申報，並申請 foreign tax credit。
操作清單：海外買房的 To-Do List
如果你看完這篇文章決定行動，下面是一個按時間順序的操作清單：
提前 6 個月以上：
- 確定預算（含所有附加稅費）和資金來源
- 諮詢持牌貸款經紀人，確認是否能貸以及額度（如果需要貸款）
- 開始整理資金來源證明文件
- 申請澳洲 TFN（可以在線通過 ATO 申請）
提前 3-6 個月：
- 選定目標城市和房產類型（新房/樓花）
- 聘請 buyer’s agent 或聯繫開發商
- 選定律師/conveyancer
- 準備 POA（如需要）
找到房子後：
- 提交 FIRB 申請（30 天審批）
- 律師審查合同
- 安排資金轉到澳洲律師信託賬戶
- 簽約、支付定金（通常 10%）
交割前：
- 確認 FIRB 批准、貸款到位、資金到位
- 印花稅（含附加費）安排好
- 律師完成交割準備
交割後：
- 聘請物管
- 購買房東保險
- 瞭解 Land Tax 和 Council Rates 的繳納方式
- 每年按時報稅（非居民納稅申報）
寫在最後
海外華人投資澳洲房產這件事，可以做，但複雜度遠高於本地買房。FIRB、匯款、貸款、稅務、物管——每一步都有自己的規則和坑。如果你決定走這條路，投入足夠的前期研究和專業團隊的成本，遠比事後踩坑補救要划算得多。
最重要的一條建議：不要省專業費用。一個好的律師、一個熟悉非居民業務的會計師、一個持牌的貸款經紀人——他們的費用加在一起可能就是房價的 1-2%，但能幫你避免的潛在損失可能是房價的 10-20%。
免責聲明（Disclaimer）： 本文為一般信息（general information only），不構成、也不意圖構成以下任何形式的專業建議：
- 信貸建議（credit advice）——涉及貸款策略、LVR、利率等內容屬於 Australian Credit Licence（ACL）管轄範圍
- 財務建議（financial advice）——涉及投資決策、資產配置等內容屬於 Australian Financial Services Licence（AFSL）管轄範圍
- 稅務建議（tax advice）——涉及 CGT 計算、稅率適用、結構選擇等內容屬於 Tax Practitioners Board（TPB）註冊稅務代理的執業範圍
- 移民建議（migration advice）——涉及簽證類型、居住身份判定等內容屬於 Migration Agents Registration Authority（MARA）註冊移民代理的執業範圍
Skyvia Pty Ltd（ABN 95 681 407 401）不持有 AFSL、ACL，不是 TPB 註冊稅務代理，也不是 MARA 註冊移民代理。 本文不代替持牌專業人士的個性化建議。在做出任何投資、貸款、稅務或移民相關決策前，請諮詢對應的持牌專業人士。
文中信息基於 2026 年 5 月的公開資料。澳洲聯邦和各州的法規、稅率、FIRB 政策、外匯管制規則均可能隨時變化，請以官方最新發布為準。
主要數據來源
- https://foreigninvestment.gov.au/guidance/general/fees — FIRB 申請費和 Guidance Note 10
- https://foreigninvestment.gov.au/sites/foreigninvestment.gov.au/files/2025-03/guidance-note-6-residential-land-v3.pdf — FIRB Guidance Note 6: Residential Land（二手房禁令）
- https://www.ato.gov.au/tax-rates-and-codes/tax-rates-foreign-residents — ATO 非居民個人所得稅率
- https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-resident-capital-gains-withholding-overview — ATO 非居民 CGT 預扣規則
- https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/land-tax — Revenue NSW Land Tax
- https://www.sro.vic.gov.au/owning-property/land-tax/absentee-owner-surcharge — VIC SRO Absentee Owner Surcharge
- https://www.austrac.gov.au/amlctf-reform — AUSTRAC AML/CTF Tranche 2 改革
- https://www.safe.gov.cn — 中國國家外匯管理局（SAFE）個人購匯規定