買公寓投資的淨收益率通常遠低於 house：80 萬的公寓一年淨收入常只剩一兩萬，而 64 萬貸款的利息就要 4.16 萬，房價每年得漲 3.5% 才打平。
- 我在物業管理這行看到的實情：一套 80 萬買入的公寓，租金扣掉管理費、賬單、strata（公寓公共部分的管理費，也叫 body corporate fee）、council rates（市政費）、維修之後，一年到業主手裡常常只剩一兩萬澳元。
- 而 64 萬貸款（LVR 80%，即首付兩成）一年的利息就是 $41,600。這套房不但一分錢不給你，你每年還要倒貼兩三萬。淨收益率 1.9%——不到現金利率 4.35% 的一半。算上負扣稅退稅（年薪 $150,000 口徑），這套房每年要漲 3.5% 以上才剛剛打平。完整算式見下文「先算一筆真賬」。
- 首府城市 house 中位價已經比 unit 高 49.9%（約 36.3 萬澳元），創歷史新高；五年前這個溢價只有 20%（Cotality 2025 年 11 月 Housing Chart Pack）。公寓恰恰是最難交出那 3.5% 的一類資產。
- 更深一層的理由是控制權：公寓把你控制不了的成本（管理費、保險、special levy——業主大會一次決議就能攤到你頭上的一次性大額費用、維修決議）放到最大，把你能控制的東西（土地、翻新加價、議價空間）壓到最小。
- 缺陷是系統性的，不是運氣：NSW 的調研裡 53% 的 strata 樓在公共部分出現過嚴重缺陷，防水佔 42%；可燃外牆板整改攤到每戶可以是幾萬澳元。Mascot Towers 的業主為此付了五年，最後靠銀行減記房貸 40% 才脫身。
- 供應可複製：隔壁地塊能再蓋一棟一樣的樓；house 底下那塊地不能。這決定了長期稀缺性，也決定了你賣的時候有沒有定價權。
- 但我不是一刀切：預算只夠、且是自住；老式小 block 的磚砌 unit；SMSF 單一資產——這三種情況我會推薦，理由在文末。但「要現金流」不是其中之一：unit 毛回報率確實比 house 高 1–1.5 個百分點，可這一截恰好就是被 strata 吃掉的那一截。要現金流該換的是地段，不是資產類別。
隔三差五就有人問我同一個問題：“預算 60 萬，買個公寓行不行？”
我的回答基本都是"不行，或者說：先想清楚你在買什麼"。這篇把我的理由攤開寫，從一筆真實的賬開始。
這是一篇立場文章。 我會把支撐立場的數字和機制都擺出來，也會寫清楚我在什麼情況下反而推薦買公寓。你不同意也沒關係，至少能知道該去查哪幾件事。
先說清楚我反對的是什麼
“公寓"在中文裡被當成一個詞用，但在澳洲這是兩類完全不同的資產：
- 高密度公寓塔樓（新建、幾百戶、帶泳池健身房大堂、CBD 或近郊高密度區）——我說的"不推薦”，主要指這一類。
- 老式低密度 unit block（六到十戶、兩三層、磚砌、無電梯、無泳池，很多是七八十年代的）——這一類的賬完全不一樣，後面單獨講。
把這兩類混成一句"公寓不能買"，是不對的。但市場上被大力推銷給華人買家的，絕大多數是第一類。
先算一筆真賬：80 萬的公寓，一年到底剩多少
抽象的道理不如一筆賬。我在物業管理這行，看的是實際打進業主賬戶的那個數，不是中介宣傳冊上的"租金回報率 4.5%"。
我們公司管理著不少公寓。一套 80 萬左右買入的公寓，一年的租金收入，扣掉我們的管理費、扣掉各種賬單、strata（body corporate）、council rates、維修之後，最後落到業主手裡的，常常只有一兩萬澳元。
這個數字本身不嚇人。嚇人的是把它和貸款放在一起。
假設最常見的結構：買入價 $800,000，貸款 $640,000（80% LVR）。按站裡 RBA 利率那篇的口徑——現金利率 4.35%，投資房利率取 6.5%：
| 項目 | 一年 |
|---|---|
| 各項開支後的淨營運收入 | $10,000 – $20,000 |
| 貸款利息（$640,000 × 6.5%，只還息） | −$41,600 |
| 稅前現金缺口 | −$21,600 到 −$31,600 |
如果是 30 年 P&I 而不是隻還息，年供約 $48,500，缺口拉大到 $28,500 – $38,500。
也就是說：這套房不但一分錢不給你，你每年還要從工資裡往裡倒貼兩三萬。
再看你為它壓進去多少自有資金：首付 $160,000 + 昆州印花稅約 $29,000（印花稅計算器）+ 律師驗房貸款雜費，合計約 19 萬澳元。
兩個刺眼的比率：
- 淨收益率：$15,000 ÷ $800,000 = 1.9%。這套房作為一門生意的回報率，不到現金利率 4.35% 的一半。
- 現金回報率：−$26,600 ÷ $192,000 = −13.9%（稅前）。
要公平一點，把負扣稅算進來。這裡必須給一個具體收入，否則算不準——假設你年薪 $150,000（FY2026-27 稅率）：這 $26,600 的虧損可以抵扣，退稅 $9,562，稅後缺口收窄到 $17,038。
順帶糾正一個很常見的誤算：別拿"我邊際稅率 37%，所以退 37%“去算。 $26,600 的抵扣會把應稅收入從 $150,000 拉到 $123,400，直接掉出 37% 檔、落進 30% 檔——實際有效抵扣率只有 35.9%，不是 39%。抵扣越大，這個偏差越大。（37% 檔只有 $55,000 寬，很多人一筆投資房虧損就跨出去了。）
新公寓折舊額度大，稅後缺口還能再低一些——但見下文"稅務糖衣"那節，別把折舊當成白送的錢。
於是問題變成一句話：你倒貼這筆錢，是在買什麼？
只可能是買資本增長。那就算算需要漲多少：
| 打平口徑 | 房價每年要漲 |
|---|---|
| 只要現金上不虧（蓋住稅後缺口 $17,038） | 2.1% |
| 再加上機會成本（19.2 萬放 4.35% 定存，稅後約 $5,095），且增值本身要交 CGT（持有超一年享 50% 折扣） | 3.4% |
| 再把一次性賣出佣金（約 2.25%）攤到 5–10 年持有期 | 3.7% – 3.9% |
也就是說，這套 80 萬的公寓，每年至少要漲 3.5% 以上，你才剛剛配得上"沒白折騰”——而不是很多人默認的"只要不跌就不虧"。
這組數字是示意性的：利率、租金、空置率、你的收入、折舊額度都會改變結果，且稅額已用本站的 FY2026-27 稅率實算（不是按單一邊際稅率心算）。重點不是"3.4% 還是 3.9%"，而是這個門檻的量級。用你自己的數字重算一遍：投資房現金流計算器。
那麼公寓能不能穩定交出每年 3.5%？下一節的數字給了答案：過去五年，首府城市 house 對 unit 的溢價從 20% 一路拉到 49.9%——公寓恰恰是最難交出這 3.5% 的那一類資產。
同樣這 19.2 萬，放進一個 4.35% 的定期存款，一年穩拿約 $8,350：不用倒貼、沒有 special levy、沒有空置期、沒有防水返工、隨時能取。
我不推薦買公寓，最硬的理由就是這張表。 剩下的幾節，是解釋這張表為什麼長成這樣、以及它為什麼很難改善。
一、你買的是空氣權，不是土地
澳洲房價長期漲的是地，不是房子。房子本身是折舊資產——它會老、會漏、會要換屋頂。地不會。
公寓的問題是，你在整棟樓的土地裡只佔一個很小的份額，而且這個份額被攤薄到幾百戶身上。你買的實際上是一層樓裡的一塊空間使用權，加上一點點土地的名義份額。
這個差別在數據上已經拉開成一條鴻溝：Cotality 2025 年 11 月的 Housing Chart Pack 顯示，首府城市 house 的中位價比 unit 高 49.9%，約 36.3 萬澳元（house 中位 109.1 萬 vs unit 中位 72.8 萬），是有記錄以來最高。而五年前，這個溢價只有 20%。
要誠實的地方：這個趨勢不是單向的。房價可負擔性正在把一部分買家推回公寓，2026 年也有分析認為 unit 的相對錶現在恢復。所以我的論點不是"公寓永遠跑輸"——而是：當你買的資產裡土地含量很低，你就把資本增長的主要引擎讓出去了，剩下的只能靠租金和運氣。
延伸閱讀：新房 vs 二手房怎麼選。
二、成本你說了不算
這是我最在意的一條，也是最少被討論的一條。
買 house，你的持有成本基本是你自己的決定：什麼時候刷漆、要不要換熱水器、維修找誰做。買公寓，一大塊成本是別人替你決定的：
- 常規 levies（body corporate / strata 費）：管理費、保險、公共區域維護、電梯、泳池、大堂。你沒用過泳池，一樣攤。
- Sinking fund（儲備金）：為將來的大修攢錢。攢得不夠，就變成下一條。
- Special levy（特別攤派）：一次性的大額攤派，用來填常規基金覆蓋不了的窟窿。修外牆、換電梯、防水返工、訴訟費——通過業主大會決議就能落到你頭上。
- 保險：這幾年 strata 保險漲得很兇，行業統計裡"2019 年以來大致翻倍"是常見說法，推手是 cladding 風險池、缺陷索賠和極端天氣。這部分你沒有任何談判權。
而你在業主大會里，通常只有一票。一棟 300 戶的樓，你的話語權是 1/300。如果你在意"我能不能控制自己的持有成本"，公寓在結構上就否定了這件事。
對比一下：house 的持有成本漲了，你至少可以自己動手、可以推遲、可以貨比三家。公寓不行——決議通過了就是通過了，你唯一的選項是交錢或者賣房。
Special levy 能大到什麼程度：Mascot Towers
這是澳洲最著名的案例，值得每個想買公寓的人完整看一遍時間線（悉尼 Mascot Towers，132 套公寓、141 個業主）：
| 時間 | 發生了什麼 |
|---|---|
| 2019 年 6 月 | 樓體出現結構性開裂，全樓緊急疏散 |
| 2019 年 8 月 22 日 | 業主大會表決通過 700 萬澳元 + GST 的特別攤派，只覆蓋第一、三階段修復；總修復費用當時預估 1000 萬–2000 萬。表決不是全票通過——投反對票的一樣要交 |
| 攤派怎麼落到人頭上 | 分 9 期繳。一房約 $5,000／月，三房約 $10,000／月——比大多數人的房貸還高 |
| 2019 年 10 月 22 日 | 攤派被撤銷，改為由 body corporate 向 Lannock 借入 1000 萬融資額度。債務換了個名字，最終還是業主還 |
| 2024 年 5 月 | 123 位業主集體賤賣脫身。NSW 政府拿出 820 萬做經過資產審查的紓困，多家銀行同意減記業主房貸最高 40%。141 位業主中 18 位不接受這個條件 |
請把最後一行讀兩遍：要靠銀行減免最多 40% 的貸款，業主才能脫身——這等於公開承認，房子的價值已經蓋不住當初的貸款。從疏散到解脫，整整五年。這五年裡，這些人照付房貸、照付攤派，同時無家可住、也賣不掉。
一般水平上的 special levy 當然沒這麼極端：日常大額攤派（外牆、電梯、防水返工）通常是每戶幾千到幾萬澳元；被認定要整改可燃外牆板的樓，行業口徑裡攤到每戶是 1 萬到 10 萬澳元以上，而各州的整改到現在仍在進行。
但 Mascot 的價值不在金額，在路徑。 它極端的是數字，不極端的是機制——任何一棟 strata 樓，都可以在一次業主大會之後給你開出一張你沒預算過、也拒絕不了的賬單。而且這種賬單往往在最壞的時點到達：樓出問題的消息一出來，你的房子同時變得最難賣。 風險和流動性一起崩塌，這是公寓特有的組合。
回到上面那張表：一年到手一兩萬的房子，一次兩萬塊的攤派就抹掉一整年——而且這一年你還倒貼了兩萬多的利息。
三、缺陷是系統性的，不是你運氣差
Opal Tower 和 Mascot Towers 之所以出名，是因為極端，但它們不是孤例。
NSW 建築監管方委託的連續調研顯示：
- 2021 年：39% 的受訪 strata 樓在公共部分出現過嚴重缺陷
- 2023 年：這個比例升到 53%，其中防水佔 42%、消防系統佔 24%——注意這兩項都是"你自己驗房時看不出來"的
- 2025 年（第三輪調研）：防水和消防類缺陷的發生率有所下降，新樓的缺陷趨勢在改善
最後一條我必須寫上，否則這篇就是選擇性引用。監管確實在起作用，新樓在變好。但兩件事同時成立：趨勢在改善，而存量的一半左右仍然帶著嚴重缺陷——而你在二手市場上買到的，正是存量。
再加上可燃外牆板（combustible cladding）：被認定需要整改的樓，攤到每戶的費用在行業口徑裡是兩萬到十萬澳元以上。這不是危言聳聽的假設，是各州已經在處理的現實。
買 house 時，你花幾百塊做一次 building & pest inspection，看到的基本就是全部。買公寓，你花錢驗的那 80 平米不是風險所在——風險在公共部分、在防水層裡、在外牆上，而這些你只能從 body corporate 的記錄裡間接推斷。
四、隔壁能再蓋一棟一模一樣的樓
這條最簡單，也最致命。
house 底下那塊地不可複製。你那條街不會突然多出二十塊一樣的地。
公寓可以。隔壁地塊拿到規劃許可，就能再蓋一棟樓、一次性放出兩百套和你幾乎一樣的房子。你的房子在供給上是可複製的，稀缺性接近零。
這件事在兩個時點上咬你：
- 持有期：新樓放量的時候，你的租金漲不動，因為租客有一堆更新的選擇。
- 賣出時：同一棟樓裡可能同時掛著八套戶型面積幾乎一樣的房子。買家會在這八套裡挑最便宜的那套——你的定價權是零，只能比誰先降。而 house 是獨一份的，買家想要這條街這個朝向，就只能跟你談。
這也是為什麼"賣不掉"在公寓上比在 house 上常見得多。相關：該賣還是該繼續持有。
五、賣給你新公寓的人，用的是稅務糖衣
新公寓的銷售話術高度一致：折舊抵稅多。這是真的——新建築的 Division 43 和 Division 40 折舊確實比舊房多，見 折舊抵稅指南。
但這句話把因果關係倒過來了。折舊之所以能抵稅，是因為它真的在損耗價值。 用一筆真實的價值損失去換一部分邊際稅率的返還，只有在這套房的資本增長能蓋過損耗時才划算。
而新公寓的買入價裡還打包了兩樣東西：
- 開發商利潤和營銷成本——這部分在你簽字那一刻就蒸發了，跟新車開出 4S 店一樣
- GST——新房價格里含 GST，二手房不含，見 新房 GST 怎麼算
Off-the-plan 還多一層：交割時銀行估值低於合同價，差額要你自己補首付。這幾年這不是小概率事件。見 樓花（off-the-plan）購買指南。
六、銀行其實已經替你投過票了
如果你覺得以上都是我的主觀判斷，那看看用自己的錢做決策的人怎麼做的：
銀行對公寓的放貸條件系統性地更嚴——面積過小的（常見門檻是 50 平米以內）、單棟戶數過多的、學生公寓 / 服務式公寓 / 酒店式管理的，要麼壓低 LVR，要麼直接不做。
貸款政策是風控部門用真金白銀算出來的結論。 當放貸方對某一類資產的抵押價值明顯更沒信心時，那是一個值得認真對待的信號——比任何中介的宣傳冊都值錢。
想要現金流？那更不該買公寓
這是我最常聽到的反駁：“我不指望公寓漲，我要的是現金流，公寓租金回報率高。”
毛回報率確實高，這部分是真的。 按 Cotality 的口徑，全國毛租金回報率大致是 house 3.0%、unit 4.3%，units 在每一個首府城市都比 houses 高出約 1–1.5 個百分點。“公寓現金流好"的印象就是從這來的。
但毛回報率不是你拿到手的東西。 回頭看開篇那張表：那套 80 萬的公寓毛看著有 4.5%，淨收益率只有 1.9%。中間蒸發的 2.6 個百分點去哪了？就是 strata、保險、council rates 和維修——strata 恰好就是專門吃掉這 1–1.5 個百分點的那個東西。用一個會被 strata 吃掉的優勢去論證買公寓，等於用左手的錢付右手的賬。
真正的解法是換地段，不是換資產類別。 同樣看 Cotality 的毛回報率：
| 市場 | 毛租金回報率 |
|---|---|
| 悉尼（全類型） | 3.1% |
| 珀斯（全類型） | 3.4% |
| Regional WA | 5.2% |
| 阿德萊德 / 霍巴特 | 4.3% |
| 達爾文 | 6.0% |
| Regional NT | 8.0% |
| （參照：全國 unit 平均） | 4.3% |
偏一點的地段，house 的毛回報率就能追平甚至超過內城的 unit——而且沒有 strata、沒有 special levy、地是你自己的。
這也正是 rentvesting 的本來含義：在你想住的地方租，在數字算得過來的地方買。 它是一個地段決策，不是一個資產類別決策。同樣的 80 萬，與其在內城買一套公寓，不如自己租著住、把這筆錢拿到更外圍或區域市場買一套 house——現金流更好，還保留了土地。
代價必須說清楚，這不是免費的午餐：偏遠地段流動性差（急賣時買家少）、租客群體不同、單一產業城鎮有區域性風險（礦業鎮尤其）、增長節奏和首府不同步、離你遠、自管難度大。這些都是真代價。
但這些風險有一個共同點：你事前能調研、能選擇、能定價。 而一張兩萬塊的 special levy 通知，你事前既看不見，也拒絕不了。
那我什麼時候會推薦買公寓
我確實會推薦，有三種情況：
1. 預算只夠公寓，而且是自住。 自住房的第一屬性是"住”，不是"漲"。租金省下來的錢、住得離工作和學校近帶來的時間，都是真實收益。為了等一套買不起的 house 而一直租，未必更優。相關：首次購房補助與優惠。
2. 老式小 block 的磚砌 unit。 六到十戶、兩三層、無電梯、無泳池、無健身房、無大堂——這類物業的賬完全不同：土地份額被攤薄得少得多；沒有電梯泳池就沒有那些吃錢的設施；levies 低而且穩定；結構簡單，防水和外牆的系統性風險小得多。這類 unit 在很多內城區的長期表現並不差，而且是我唯一會主動推薦的公寓類別。
3. SMSF 裡持有單一資產。 SMSF 買房有額度和結構的硬約束，單價更低、管理更省事的物業有時是唯一現實的選項。見 SMSF 買房。
共同點是：這三種情況下，你是清楚地在為某個具體目的付代價，而不是被"低門檻上車"、“折舊抵稅"或"租金回報率高"說服的。
（注意這裡沒有“要現金流所以買公寓"這一條——上一節講了為什麼：想要現金流，正確的動作是換地段，不是換資產類別。）
如果你還是要買，至少查這七件事
按重要性排，全部在 body corporate / strata 記錄裡，出價前就該做（在 QLD 叫 body corporate records search，別省這筆錢）：
- Sinking fund 餘額和 10 年計劃——餘額薄、計劃裡有大項，就是 special levy 的預告
- 過去三年的會議紀要——找 defect、litigation、rectification、insurance excess 這幾個詞
- levies 的三年趨勢——不看絕對值，看斜率
- 有沒有正在進行或懸而未決的訴訟
- cladding 登記和整改狀態
- 保險單裡有沒有針對 cladding / 缺陷的除外條款或加費
- 同一棟樓當前在售的套數——掛牌多，說明你未來賣的時候要跟誰競爭
第 1、2 條最重要。大多數買家不看會議紀要，而 special levy 的伏筆基本都寫在裡面。
我的結論
我不推薦買公寓，核心不是"公寓漲得慢"這一條統計規律，而是：
公寓把你控制不了的成本和風險最大化，把你能控制的價值創造最小化。
買 house，你可以翻新、可以加建、可以分割、可以自己控制維修節奏——你對結果有影響力。買高密度公寓塔樓，你只能承受別人的決議、別人的施工質量、和隔壁工地的規劃許可。
但如果你屬於上面那三種情況之一，就別被"公寓不能買"這句話嚇住。 關鍵不是資產類別，是你有沒有想清楚自己在為什麼付代價。
主要數據來源
- Cotality（原 CoreLogic）— Monthly Housing Chart Pack，“house premium” 創新高：https://www.cotality.com/au/insights/articles/monthly-housing-chart-pack---november
- NSW Building Commission — Research on serious building defects in NSW strata communities：https://www.nsw.gov.au/departments-and-agencies/building-commission/building-and-construction-resources/research-on-serious-building-defects-nsw-strata-communities
- NSW Building Commission — 2025 Strata Defects Research Report：https://www.nsw.gov.au/departments-and-agencies/building-commission/building-and-construction-resources/2025-strata-defects-research-report
- NSW Government — Serious defects in residential apartment buildings（2021 基線報告）：https://www.nsw.gov.au/sites/default/files/2021-10/Serious_defects_in_residential_apartments_research_report.pdf
- NSW Government — Mascot Towers owners finally free to move on（2024 集體出售、銀行減記、紓困金額）：https://www.nsw.gov.au/media-releases/mascot-towers-owners-finally-free-to-move-on
- ATO — CGT discount（持有滿 12 個月的 50% 折扣）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/cgt-discount
- ATO — Rental expenses（投資房可抵扣支出，負扣稅的基礎）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/property-and-land/residential-rental-properties/rental-expenses
- RBA — Cash Rate（本文利率假設的錨）：https://www.rba.gov.au/statistics/cash-rate/
- Queensland Revenue Office — Transfer duty rates（文中 80 萬房產的印花稅）：https://qro.qld.gov.au/duties/transfer-duty/calculate/rates/
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文中的稅額已用本站 FY2026-27 稅率腳本實算（假設年薪 $150,000），但換一個收入、換一個利率、換一套房，結論就會變——這些數字是用來說明量級和方法的，不是你的答案。市場數據以來源機構公佈的口徑為準且會隨時間變化；strata / body corporate 的費用、缺陷與保險狀況因樓而異，本文的一般性判斷不能替代對具體物業的盡職調查。做決定前請諮詢持牌的財務顧問、註冊稅務代理和產權律師。
最後核對日期：2026-08