CGT 不只賣房才交：繼承、離婚分割、贈與過戶都可能觸發，每種的 cost base 算法還不一樣。繼承本身不觸發，死者的 PPOR 在去世後 2 年內賣出可全免。
很多華人以為 CGT 只是"賣房賺了才交"——其實繼承、離婚分割、贈與過戶都可能觸發 CGT。更麻煩的是，每種情況的成本基數（cost base）計算規則都不一樣。這篇文章把標準賣房以外的所有 CGT 場景講清楚：繼承房產（pre-CGT vs post-CGT、2 年出售規則）、離婚分割（rollover 豁免）、贈與過戶（市場價替代規則），幫你在做決定前算清楚稅。
📢 2026-05-12 預算案更新（NG/CGT 改革）： 兩套 grandfather 機制要分開理解——
- NG（負扣稅）按房產分：2026-05-12 19:30 AEST 之前籤合同的投資房，NG 永久按舊規（損失可抵工資）。之後買的二手房進入新規（損失只能抵住宅租金收入 + carry-forward）；新房保留完整 NG
- CGT 按時間分段，對所有人適用：2027-07-01 之前累積的資本利得按舊規（50% 折扣）；2027-07-01 之後累積的按新規（CPI 指數化 + 30% 最低稅率）。已持有投資者建議 2027 年中找持牌 valuer 估價留檔，未來賣房時用來劃分新舊規
完整解讀：NG/CGT 改革詳解 | 預算案全景 | 買房決策框架。本文示例數字按"已持有"投資者（NG 舊規）描述，未來新買家請按新規重新評估。
我們的 CGT 估算器 可以幫你計算標準賣房和 PPOR 轉投資房的 CGT。這篇文章覆蓋的是計算器之外的複雜場景。
CGT 基礎回顧
如果你已經瞭解 CGT 的基本概念，可以跳到下一節。
Capital Gain = 賣出價 - 成本基數（Cost Base）
成本基數包括：買入價 + 印花稅 + 律師費 + 資本性質的裝修費用 + 持有期間的資本性支出（不包含已抵稅的維修費）。
50% CGT Discount：如果持有超過 12 個月，個人可以只按 50% 的 Capital Gain 計入應稅收入。
PPOR 免稅：自住房通常完全免 CGT。但如果你把自住房轉為投資房，情況會變複雜——參考 自住房轉投資房（上） 和 （下）。
場景一：繼承房產
這是華人家庭最常見的 CGT 場景之一。父母去世後，房產傳給子女——賣還是不賣？稅怎麼算？
核心規則：繼承時不觸發 CGT
好消息：在澳洲，繼承資產本身不觸發 CGT 事件（ATO）。也就是說，父母去世、房產過戶到你名下的那一刻，不需要交 CGT。
但是：當你日後賣掉這套繼承來的房產時，CGT 就來了。關鍵問題是：你的成本基數是多少？
成本基數怎麼算？
取決於兩個因素：(1) 死者是什麼時候買的，(2) 死者去世前這套房子是自住還是投資。
情況 A：死者在 1985 年 9 月 20 日之前買的（pre-CGT）
成本基數 = 死者去世當天的市場價值（不論是自住房還是投資房）
- 你需要獲取一份去世日期前後的市場估價
- 你日後賣房時，Capital Gain = 賣出價 - 去世日市場價
- 如果房產在死者去世時是其 PPOR，只要你在死者去世後 2 年內賣掉，CGT 全免
情況 B：死者在 1985 年 9 月 20 日之後買的（post-CGT）
成本基數取決於該房產是否是死者生前的主住房（main residence）（ATO Section 128-15）：
B1：是死者生前的主住房（且未用於產生收入）
成本基數 = 死者去世當天的市場價值
- 這條規則常被誤解，但在 ATO 法規裡很明確
- 你需要獲取一份去世日的市場估價（找 valuer 出具書面 valuation）
- 你日後賣房時，Capital Gain = 賣出價 - 去世日市場價
- 如果你在 2 年內賣掉，CGT 全免（見下文 2 年規則）
B2：不是死者主住房（比如死者的投資房）
成本基數 = 死者當初的買入成本基數（包含買入價、印花稅、律師費、資本性裝修等）
- 你繼承了死者的成本基數，不是去世日的市場價
- 你日後賣房時，Capital Gain = 賣出價 - 死者的原始成本基數
- 如果死者買了 20 年的投資房，增值部分可能非常大——CGT 也會很大
關鍵提醒： 如果你繼承的是死者生前自住的家，成本基數是死亡日的市場價值，不是死者當年的買入價。這個差別可能讓你少交幾十萬的 CGT。務必在死者去世日找 valuer 做一份正式的 market valuation 留檔——日後賣房時 ATO 會要求證明。
2 年出售規則
如果死者去世時這套房子是他的 PPOR（自住房），你在死者去世後 2 年內賣掉，可以完全免 CGT——無論你是否住在這套房子裡（ATO）。
2 年之後賣呢？
- 如果你在繼承後自己住在裡面（作為你的 PPOR）→ 免 CGT
- 如果你沒有住在裡面（空置或出租）→ 需要交 CGT，但只算死者去世後到出售日之間的增值部分
關於遺囑信託（Testamentary Trust）
如果你的遺囑把房產放進 testamentary trust 由受託人持有，PPOR CGT 免稅是否適用取決於受益人（通常是配偶或子女）在遺囑下享有的是明確的居住權，還是受託人的自由裁量權。一般來說，明確授予的居住權更可能維持 PPOR 免稅；依賴 trustee discretion 的安排容易被 ATO 質疑。
實操建議：如果你的遺產計劃涉及 testamentary trust，遺囑中最好明確授予配偶/子女居住權，而不是完全依賴 trustee 的 discretion。具體條款以遺產規劃律師的起草為準。
場景二：離婚 / 分手分割
Rollover 豁免：離婚時轉讓不交 CGT
根據 Income Tax Assessment Act 1997 的 relationship breakdown rollover 規定，在離婚或分手時，如果房產轉讓滿足以下條件之一，CGT 可以延遲（rollover），轉讓當時不用交稅（ATO）：
- Family Law Act 1975 下的法院命令
- 雙方同意的法院命令（consent order）
- 根據 Family Law Act 的仲裁裁決
- 具有法律約束力的書面協議（Binding Financial Agreement / BFA）
Rollover 的效果
Rollover 不是免稅——是延遲。獲得房產的一方繼承了對方的成本基數和購買日期。等到這一方日後賣房時，CGT 按原始的成本基數計算。
例子：
- 2015 年夫妻以 $600,000 買入投資房
- 2026 年離婚，房產轉給妻子（法院命令），當時市場價 $900,000
- 轉讓時不觸發 CGT（rollover）
- 妻子的成本基數 = $600,000（繼承丈夫的原始成本基數）
- 2030 年妻子以 $1,000,000 賣出 → Capital Gain = $400,000
- 持有超過 12 個月 → 50% 折扣 → 應稅 $200,000
PPOR 免稅在離婚中的應用
如果分割的是自住房，PPOR 免稅規則依然適用（ATO）。獲得房產的一方只要繼續將其作為 PPOR 居住，出售時免 CGT。
如果獲得房產後出租了（不再是 PPOR），則從出租開始到出售之間的增值部分需要交 CGT。
印花稅
大多數州對離婚分割的房產轉讓免收印花稅：
- NSW：根據 Duties Act 1997，因法院命令或 BFA 的轉讓免印花稅
- VIC：因 Family Law Act 命令的轉讓免印花稅
- QLD：因法院命令的轉讓免印花稅
重要提醒
離婚時不要只看"誰拿到房子"——要看嵌入在房產裡的未來 CGT 負擔。拿到一套 cost base 很低的投資房，意味著將來賣的時候要交更多稅。在談判財產分割時，讓稅務代理幫你計算每種方案的稅後淨值。
場景三：贈與 / 低價轉讓
市場價替代規則
在澳洲，如果你把房產贈與（gift）或以低於市場價轉讓給家人或朋友，ATO 會按市場價計算你的 CGT——不管你實際收到多少錢（ATO）。
例子：
- 你以 $500,000 買了一套投資房
- 現在市場價 $800,000
- 你以 $1 “賣"給你的孩子
- ATO 認為你以 $800,000 出售 → Capital Gain = $300,000
- 你需要交 CGT（50% 折扣後應稅 $150,000）
接收方的成本基數
- 如果轉讓價格低於市場價，接收方的成本基數 = 市場價（不是實際支付的金額）
- 這意味著接收方日後賣出時，CGT 按市場價為起點計算
印花稅
贈與不免印花稅。各州的印花稅按市場價計算，即使實際交易價格為 $0 或 $1。
有限的例外：
- 配偶之間的轉讓在某些州有豁免或減免
- NSW：配偶間的主要居所轉讓免印花稅（Duties Act 1997）
- VIC：配偶間的主要居所轉讓有減免
什麼時候"贈與"在稅務上是災難？
給子女買投資房然後"送"給他們：
- 你要交 CGT（按市場價計算的增值）
- 子女要交印花稅（按市場價）
- 雙重稅務打擊
更好的做法：
- 如果一開始就打算給子女，直接以子女的名義購買
- 或者通過 Family Trust 持有，參考 Trust vs 個人持有
- 如果已經持有了，保留到遺囑繼承（利用繼承的 CGT 規則可能更優）
場景四：非居民賣房
非居民不享受 50% CGT 折扣
如果你在賣房時是澳洲稅務非居民（non-resident for tax purposes），你不享受 50% CGT 折扣——這是 2012 年 5 月 8 日後購入資產的規則（ATO）。
也就是說，非居民賣投資房的有效 CGT 稅率幾乎是居民的兩倍。關於離開澳洲後的完整稅務影響，詳見 離境後房產稅務全解析。
非居民不享受 PPOR 免稅
自 2020 年 6 月 30 日起，如果你在賣房時是非居民，即使這套房子曾經是你的 PPOR，你也不能享受 PPOR CGT 免稅（除非符合"life events"例外，比如重病、在海外去世等）。
這對華人移民影響很大：如果你回中國定居但保留了澳洲的自住房出租，賣房時可能需要交全額 CGT。
外國居民預扣稅（FRCGW）
2025 年 1 月 1 日起，FRCGW 規則收緊（ATO）：
- 稅率從 12.5% 提高到 15%
- 此前 $750,000 的價格門檻已廢除——現在所有非居民賣房都要預扣，無論金額大小
如果你是非居民，買家必須在成交時預扣 15% 的售價交給 ATO。你可以在報稅時用這筆預扣稅抵減應交的 CGT。澳洲稅務居民賣房前可以向 ATO 申請 Clearance Certificate 免除預扣。
詳見 外籍附加稅詳解。
各場景 CGT 規則速查表
| 場景 | 轉讓時交 CGT？ | 成本基數 | 50% 折扣 | PPOR 免稅 |
|---|---|---|---|---|
| 標準賣房（居民） | 是 | 買入價 + 成本 | 持有 >12個月可享 | 自住免稅 |
| 繼承（pre-CGT 資產） | 繼承時不交，賣時交 | 去世日市場價 | 是 | 2年內賣免稅 |
| 繼承（post-CGT 資產） | 繼承時不交，賣時交 | 死者原始成本基數 | 是 | 2年內賣免稅 |
| 離婚分割 | 不交（rollover） | 繼承對方成本基數 | 日後賣時可享 | 繼續自住免稅 |
| 贈與 / 低價轉讓 | 是（按市場價計） | 接收方按市場價 | 持有 >12個月可享 | 自住可免 |
| 非居民賣房 | 是 | 正常 | 不享受 | 不享受 |
什麼時候必須找專業人士？
以下情況建議諮詢在 TPB（Tax Practitioners Board）註冊的稅務代理：
- 繼承的房產有 pre-CGT 和 post-CGT 的混合情況
- 離婚分割涉及多套房產或複雜的 Trust 結構
- 你不確定自己的稅務居民身份
- 涉及跨國轉讓或中國稅務（可能需要考慮中澳稅務協定）
- 遺囑信託持有的房產
- 任何金額較大（CGT 可能超過 $50,000）的情況
主要數據來源
- ATO, Inherited assets and capital gains tax：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/inherited-assets-and-capital-gains-tax
- ATO, Cost base of inherited assets：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/inherited-assets-and-capital-gains-tax/cost-base-of-inherited-assets
- ATO, Relationship breakdown and capital gains tax：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/relationship-breakdown-and-capital-gains-tax
- ATO, Transferring property to family or friends：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/property-and-capital-gains-tax/transferring-property-to-family-or-friends
- ATO, Foreign resident capital gains withholding overview（2025-01-01 起 15% / 無門檻）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/foreign-resident-capital-gains-withholding/foreign-resident-capital-gains-withholding-overview
- ATO, Foreign residents and main residence exemption（2019-12-12 起非居民一般不再享 PPOR 豁免）：https://www.ato.gov.au/individuals-and-families/investments-and-assets/capital-gains-tax/foreign-residents-and-capital-gains-tax/main-residence-exemption-for-foreign-residents
- Revenue NSW, Transfer duty — spouse exemption：https://www.revenue.nsw.gov.au/taxes-duties-levies-royalties/transfer-duty
- SRO VIC, Transfer of land between spouses / partners：https://www.sro.vic.gov.au/buying-property/land-transfer-stamp-duty/concessions-exemptions-and-waivers/spouse-and-partner-exemption
免責聲明：本文僅為一般信息分享，不構成稅務建議。Skyvia Pty Ltd 未在 TPB（Tax Practitioners Board）註冊，無法提供個人稅務建議。CGT 的計算涉及多種因素，包括持有時間、稅務居民身份、成本基數調整等，每個人的情況不同。在做任何涉及 CGT 的決定前，請諮詢在 TPB 註冊的持牌稅務代理。